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2004년도 한해 정부는 부동산값을 내리기 위하여 많은 정책을 펼쳤다.
그러한 정부정책의 영향으로 부동산 거래가 위축되면서 매도 호가가 떨어지고, 약간의 급매물이 나오면서 가격이 하락했다.

현 시점의 가격하락은 정상적인 시장상황에 의한 가격하락으로는 볼 수 없다.
이것은 정부가 부동산 거래를 위축시켜 매수세가 사라진 시점에서 대량의 신규 입주물량의 공급으로 신규 아파트로 입주하기 위하여, 또는 보다 넓은 평수로 이사가기 위하여 기존에 살던 주택을 매도하는 과정에서 호가를 낮추고, 급매물을 내놓으면서 가격이 하락하는 것이다.
이것은 매수세만 살아나면 언제라도 급반등되어 정상가격을 회복할 수 있는 소지가 있는 상황이다.

현재 토론방에서 2005년도 부동산값이 하락할지 상승할지 많은 논의가 있다.
이것은 우리나라 경제상황과 정부정책, 시장상황을 종합적으로 고려하여 판단할 상황이다.

과거 부동산값 상승요인은 10%에 이르는 경제성장과 인구증가, 이에 미치지 못하는 공급부족 등이 주요 상승요인이었다.
그러다 1980년대 들어서면서 이러한 요인에 각종 선거 및 올림픽 등 돈이 풀리는 계기가 생길 경우 폭등하기 까지 하였다.
이러한 요인은 당시 우리 경제규모가 작아 선거에 들어간 돈으로도 인플레가 발생하는 수준이었지만 현재는 이러한 요인이 경제에 미치는 영향력은 미미하다 볼 수 있다.

우리나라 부동산은 정상적인 경제상황일 경우 IMF가 발생한 시점부터 거품이 제거되고 6-7%인 경제성장률에 맞게 소폭 상승했어야 정상적이라 볼 수 있다.
이러한 상황을 비정상적으로 몰고간 것은 김대중 정부의 정책적인 측면에 기인한다.

당시 정부는 공기업, 국가가 지분을 소유한 은행 등의 정부지분을 해외에 매각하여 400조원에 이르는 자금을 마련하였다.
이 공적자금을 은행 등에 투입하여 주택자금대출로 시장에 푼 결과 부동산의 폭등을 야기하였으며, 이는 인플레에 기인한 결과이기도 하다.
그리고, 카드활성화와 벤처육성으로 시장을 계속 활성화시키고, 시장상황이 공급부족의 측면이 있어 이러한 폭등현상은 상당기간 계속되었다.
이것이 바로 최근에 발생한 부동산 폭등의 원인이다.

그러면 2005년도 부동산의 상황은 어떠할까?

정부에서 인위적으로 시장을 위축시킨 결과 서민들의 주거형태인 소형평수 위주로 집값이 하락하고 있으며, 정상적인 거래마저 이루어지지 않아 많은 서민들이 고통스러워하고 있다.
비록 강남부동산이 2004년도 초에 불경기에 접어들었다고 하지만 강남 이외의 서울지역 및 경기 지역은 사실 2003년도 중반부터 불경기였다.
불경기가 2년 가까이 이어지고 있는 것이다.

대개 부동산은 2년 불경기 3년 호황이라 한다.
이러한 공식에 구애받을 필요는 없지만 참작할 만한 사항이다.
IMF 때 풀린 400조에 가까운 부동자금이 해결되지 않는한 부동산의 거품은 꺼지지 않을 것이며, 언제라도 불이붙어 부동산의 가격의 상승을 가져올 것이다.

다만 상승폭이 과거와 다르다는 점을 인식해야 할 것이다.
경제성장률이 3-4%정도의 저성장으로 부동산 값이 이에 맞게 낮게 상승할 것이기 때문이다.
현재의 경제상황이 지속되고, 인위적인 경기부양을 하지 않는 정부의 정책이 지속되는 한 부동산의 과거와 같은 상승은 기대하기 힘들 것이다.

2005년도 부동산 상황을 개인적으로 예측해 보자면, 정부에서 서민들이 고통받는 현실을 인식하고 2005년도에 거래를 활성화시키는 정책을 추진하지 않을까 예측해 본다.

또한 어느 정도 거품이 제거된 현 경제의 바탕에 경기를 활성화하기 위하여 수십조에 이르는 연기금을 건설경기에 투자할 경우 이는 또한 인플레를 일으켜 IMF 이후와 마찬가지로 향후 2-3년간 부동산의 폭등을 야기하지 않을까 조심스럽게 예측해 본다.

이러한 인플레이션 거품을 제거하기 위하여 조만간 화폐개혁을 하지 않을까 예측해 보며, 화폐개혁은 결국 실물자산이 부동산 가격의 상대적 가치상승으로 이어지지 않을까 보여진다.