부동산 정보포털에서 거래포털로!

주택가격이 오를것인가? 내릴것인가?

이 질문은 현재 주택을 보유하고 있거나 보유하지 않은 사람들이 가장 궁금해하는 사항 중 한가지일 것이다.

사실 조금만 단순하게 생각해보면 주택가격의 예측처럼 간단한 이치도 없다.

주택가격에 영향을 미칠 수 있는 거래시장 참여자들 중 어느방향으로의 참여자가 다수인가에 따라 주택가격이 결정되기 때문이다.

수요와 공급의 법칙처럼 매도매수의 심리상황에 따라 결정된다는 이야기이다.

이렇듯 주택가격에 있어 중요한 심리에 있어 몇가지 사항들을 이야기하고자 키보드를 두드려본다.

다음은 미국 코넬 대학교 응용물리학과 교수출신인 물리학자겸 수학자인 스티브 스트로가츠교수가 옥스퍼드대학교에서 강연한 내용을 토대로 정의한 것이다.

인간들은 동기화를 이루려고 하는데 그것은 행복추구라는 인간의 본성에 따른 것이다. 예를 들자면 모든 군중이 어떤행동을 함께 취하면 그 안에서 안전함과 행복감을 느낀다는 이야기다.

그런데 놀랄만한 사실이 있다.

지능을 가지고 있는 인간이 아닌 단세포적인 생명 유기체들도 이러한 법칙을 따른다는 사실이다.

우리는 하늘에 무리를 지어다니는 새들이나 바닷속을 떼지어 다니는 물고기들을 자주 목격하곤 한다.

이들의 군집행동을 옥스퍼드대학의 데이비드 브룩은 시뮬레이션으로 만들었고 그 안에서 스티브 스트로가츠 교수는 세가지 규칙성을 발견한다.

첫째, 각 개체는 그들에게 있어 인접한 이웃만을 인지한다.

둘째, 모든 개체는 줄을 지어 이동하려는 경향이 있다.

셋째, 그들은 서로 이끌리지만 일정한 거리를 유지하려한다.

이 중 세 번째 법칙에서 물고기는 자신들의 몸길이만큼, 새들은 자신들의 몸길이에 서너배쯤되는 거리를 두고 이동하는 것을 제외하고는 모든 규칙성이 이들에게 동일하게 적용된다.

이러한 규칙성에서 우리는 자연의 심오함을 읽을 수 있다.

그런데 이러한 규칙성이 통용되는 생물들도 포식자가 나타나면 이러한 규칙을 깨뜨리게 된다.

바로 네 번째 법칙, ‘무조건 피하라’이다.

이들은 포식자가 나타나면 무작위한 방향으로 도망간다.

그러나 이러한 행동들도 일정한 기간이 지나면 서로 군집하려는 규칙성에 따라 다시 모이게 된다.

이 것은 무의식적으로 흩어짐과 뭉치는 행동을 통해 서로에게 위험을 알리며 피해를 최대한 줄이고 손해를 보지 않기 위한 다윈의 진화론적 이기주의다.

주택시장 참여자들의 행동도 이와 비슷한 경향을 가지고 있다.

시장참여자들은 일정한 규칙성을 통해 무리지어 행동한다. 경제발전이라는 전제에 따라 가격은 일정한 방향으로 상승하게 된다.

그러나 이러한 일정한 흐름에 금융위기나 정부규제라는 포식자가 등장하면 네 번째 법칙인 일단 도망가는 행동을 인간들도 하게 된다.

모두가 매도하고 가격은 끝없이 추락한다.

주택가격에 있어 이러한 심리는 실제로 주택가격지수에 지대한 영향을 미치며 시장을 형성하는 것이다.

그러면 앞으로의 주택가격은 어떻게 될까?

즉 이말은 앞으로 시장 참여자들이 어떠한 방향으로 심리를 형성할 것인가를 추측해보면 된다.

태고적부터 인간은 끝없이 진화하여 문명을 발전시켜왔다.

21세기들어 정보의 발달로 그러한 속도는 가파른 상승곡선을 그리고 있고, 경제대공황이나 석유파동같은 포식자를 만나더라도 이내 그것을 극복하는 모습을 보여왔다.

지금 이시간에도 전세계의 통찰력있는 개인 및 기업들은 석유와 가스를 대체할 하이드레이트(Gas Hydrate)를 개발하고 있고, 전기자동차를 시판했으며, 전세계 인류가 정보를 공유하는 스마트폰을 소지하고, 한알의 알약으로 2주간의 영양소를 흡수하는 우주식량이 시판을 앞두고 있다.

인류가 발전하고 경제규모가 커질수록 주택구매욕구는 커지기 때문에 주택가격은 올라갈 수 밖에 없는 것이고, 어떠한 정치적 변화나 파동같은 격변이 발생된다면 주택가격은 하락하는 것이다.

이것을 좀 더 쉽게 풀어보면 긍정과 부정의 시각으로 주택가격이 형성된다는 말이 된다.

이것이 장기적이든 단기적이든 일정한 규칙을 가지고 시장은 결정되며, 그러한 심리를 잘 살펴보는 것이 주택가격을 예측할 수 있는 현답이 될 것이다.

역발상의 투자나 달리는 말에 올라타는 추세매매라는 것들도 다 이러한 규칙성에서 나온 투자법들이다.

대한민국의 시장 참여자들은 자신이 속해있는 환경을 통해 시장을 바라보며 그러한 심리가 주택가격을 만들어 내는 것이다.

세계적인 거시경제 및 대한민국의 경제발전 등 일반 서민들이 추측할 수 없는 부분이 갈수록 늘어나고 있는 상황임을 보면 주택가격은 등락을 거듭할 것이고, 그러한 혼란속에서 올바른 결정을 내리는 가장 좋은 척도는 이러한 시장참여자들의 심리임을 잊지말자.