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그냥 제가 생각하는 향후의 아파트 가격의 전망을 한번 적어볼까 합니다.

1) 미국, 일본의 부동산 폭락에 대한 제 의견

미국, 일본의 부동산 폭락 현상에 대해 많은 의견들이 있습니다. 결국은 경제를 살릴려고 유동성을 과다 공급한 것이 거대한 부동산 버블을 낳았고, 미국 일본 정부 이대로는 안 된다고 생각해서 공히 극단적인 선택을 하지요. 금리를 대폭 올려 유동성을 회수한 것이 그것입니다.

덕분에 부동산이 대폭락을 합니다. 금융기관들이 파산을 하고요. 이 정도가 될 때까지 몰랐다는 것이 일본, 미국 정부의 경제에 대한 무지를 드러낸 것이고, 자본주의의 한계이기도 하고, 자본주의가 존재하는 한 주기적으로 겪어야 할 운명인지도 모르겠습니다.

이 부분에 대한 연구도 많습니다. 주로 35-45세의 노동인구가 줄어드는 싯점, 베이비붐 세대의 은퇴 등이 대표적으로 폭락의 원인을 제공했다는 논리이지요. 과도한 가계부채 문제도 있고, 특히 미국같은 경우 하층민에게 뿌려진 주택자금대출이 문제가 되었지요. 가처분소득 대비 집값도 문제가 되지요. 너무 비싸서 더 이상 살 수 없는 사람들이 많아졌다는 것입니다.

노동인구의 변화와, 베이비붐세대의 은퇴, 가계대출이나 가처분소득 대비 집값 등은 수요와 공급이란 측면에서 수요보다 공급이 많아지는 현상을 초래하는 것은 맞습니다. 사려는 사람보다 팔려는 사람들이 많아지는 것이지요.

하지만 이런 현상들은 일반적으로 사회에서 서서히 나타나지요. 폭락을 초래하진 않거든요. 오히려 서서히 하락세를 보이고, 조금씩 가속화되는 모습 정도가 정상적인 모습입니다..

한데 미국이나 일본은 왜 폭락을 햇을까요? 결정적인 역할을 한 것이 금리 인상입니다. 앞에서 말한 여러가지 문제 때문에 상승에서 하락으로 전환되는 변곡점에 도달했는데, 정책당국자들이 여태까지의 급한 상승에 따른 부작용 때문에 여기에 기름을 부은 것입니다..금리 폭탄입니다..

2) 한국 아파트 가격의 변화

객관적으로 보아 한국의 아파트 가격은 미국이나 일본, 스페인 심지어 영국등에 비해 단기간의 폭등은 덜 했습니다.. 물론 강남과 버블세븐 지역 등 일부 투기지역이 있었고, 이들은 비교적 상당히 많이 올랐습니다.

하지만 전반적으로 DTI 등 금융규제나, 각종 세금 정책(종부세 등)으로 이를 막으려는 노력이 일찍부터(노무현 정부때부터) 있었고, 덕분에 상대적인 버블의 크기는 그리 크진 않은 것으로 보입니다.

제 생각엔 이렇습니다..

2012년을 기준으로 한국사회도 부동산 특히 아파트 가격에 대해서는 수요와 공급의 변곡점에 도달했습니다. 이제 서서히 하락하는 것이 정상인 시절이 된 것입니다.

지역별 편차와 먼저 과다하게 올라버린 버블세븐의 이슈 등으로 수도권은 먼저 변곡점을 지나 하락이 시작되었습니다. 하지만 DTI와 세금규제를 풀어버린 상황에서 유동성을 제법 많이 공급한 지방의 부동산은 1-2년 사이에 꽤 올랐습니다. 하지만 이제 이것들도 서서히 꼭지점에 도달하여 하향세로 전환되는 것이 보입니다.

우리도 최근 폭락을 경험했는데 뭔지 아시죠. 리먼 사태 이후 금리가 20% 까지 치솟고, 대출이 거의 중단되었던 약 1년간의 기간입니다. 이때 환율은 한없이 치솟고, 나라가 거의 절단나는 줄 알았습니다. 강남의 집값이 40-50%까지 떨어졌으니까 대단했죠.. 한데 2년만에 언제 그랬냐는 듯이 원상복구 되었습니다.(이때 어쩔 수 없이 집을 판 사람들은 지금도 땅을 치고 있고, 이때 강남에 집을 산 사람들은 요새 강남집값 하락기에도 얼굴색이 희희낙낙입니다.. 제 친구 중에 하나 있어 잘 알지요..)

정부가 돈을 풀고, 미국 유럽 등이 자국내에 돈을 풀면서 우리나라에서 나갔던 외국돈들이 다시 돌아오기 시작했고, 정책금리를 역대 최대의 저금리로 만들어 놓은 탓입니다.

3) 아주 장기적인 집값 시나리오

어떤 것도 아주 장기적인 관점에서 보면 상식적이고 정상적인 시나리오로 회귀하게 되어 있습니다. 자연의 법칙이지요. 자연스러운 것이 당연한 것입니다..

그런 관점에서 우리 사회의 아파트 가격에 대한 몇 가지 장기적 당위론을 펼친다면..

가. 적정한 PIR을 유지하는 가격이 될 것이다 (적정 PIR 4-5) 물론 지역별 차이나, 입지적 차이는 존재하겠지만 지나친 양극화는 서서히 회귀할 것입니다(버블세븐은 떨어지고, 지방은 오른 이유) 2기 신도시에 매겨진 과도한 분양가는 정상적인 가격으로 회귀할 것입니다.

나. 아파트에 감가상각 룰이 적용되면서 시간이 갈수록 아파트 가격은 떨어진다. 10층 이상의 아파트들은 결국 재건축이 불가능해 지면서, 철거 수순을 밟아야 하는데, 50년 된 아파트는 대지가격도 안 쳐 줄지 모르겠습니다. 2기 신도시의 비싼 집값은 큰 조정을 받겠지만, 각종 기반 시설이 갖추어지면 그래도 새 아파트로서의 가격체면은 유지를 할 것입니다.

다. 전세제도는 서서히 소멸되며, 자가 소유와 월세만 존재한다 전세계적으로 우리나라에만 존재하고, 가격하락기엔 집주인에게 일방적으로 불리한 전세제도는 서서히 소멸될 수 밖에 없다.. 집값이 서서히 하락하겠지만, 상대적으로 월세는 금융소득보다 높은 구조가 정착이 되어 지금보다 오를 것입니다.

4) 향후 몇년 내의 아파트 가격 시나리오

세가지 힘의 변수가 작용하여 다양한 시나리오를 연출할 것입니다. 첫째는 공급초과를 초래하는 사회현상입니다(일부지역의 과도한 PIR, 35-45세 연령 인구의 감소, 가계부채의 한계, 베이비붐세대의 은퇴 - 이들을 이제부터 하방압력이라고 부르지요)

둘째는 금리나 DTI에 관한 정부 정책입니다.

셋째는 외국발 변수입니다.

외국발 위기가 또 한번 온다면, 그래서 전세계적 불황이 다시 한번 온다면 이번에는 정부로서도 막을 방법이 없습니다. 그냥 폭락입니다.

이를 제외하면 나머지는 하방압력과 정부정책의 힘겨루기입니다. 현 정부가 금리를 올릴 확률은 거의 없습니다 또한 DTI를 쉽게 풀 것 같지도 않습니다. 오히려 유럽 불안, 중국불경기 등으로 외국발 위기가 아주 살짝 온다면 글쎄 금리를 한번 더 내릴 가능성도 있겠지요..그러면 올해는 하방압력만이 존재합니다.

하방압력은 점점 커질 것이고..(특히 제가 어둡게 보는 것은 베이브붐세대 문제) 독약과 같은 마지막 남은 카드를 만지작 거려야 하는 정부의 입장도 참 불쌍합니다. 다음 정부가 되면 어떤 정책을 펼까요? 민주당이 되면 집값 폭락을 용인할까요? 은행이 몽땅 망하는데.. 누가 와도 만만치는 않을 것 같습니다.. 고민하는 사이에 하방압력이 점점 더 커지지 않을까 생각을 하는데...

다만, 김 모 지사 같은 분이 여당 대표가 되면 완전 딴판이 될 수도 있습니다. 나중에 산수갑산을 가더라도 당장의 표심을 위해 소위 집값 안정(예를 들어 물가상승률보다 오르는 모습)을 약속할 것이고.. 공약 실천 방안은 남은 것이 DTI와 금리인하 뿐이 없습니다.. 엄청난 인플레와, 그다음의대대적 폭락으로 나라가 골로 가던 말던...^^