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세계경제 분석과 집값 전망 (5)



이 글은 지난 한 달 동안 세계 주요 국가들의 경제 상황을 분석하여 우리나라에 어떤 영향을 미칠지를 생각해보고 우리의 집값을 다 함께 고민해보고자 쓴 글입니다.

또한 이 글은 저의 개인적인 소견과 자료에 의한 것이오니 생각과 의견이 다르더라도 양해바랍니다.

1.세계경제 3대축(미국, 유럽 중국)과 일본의 경제 상황 그리고 화폐전쟁


미국은 지난달에 매달 400억불씩 무기한으로 달러를 풀어 경기를 살리겠다는 ‘제3차 양적완화정책“을 단행했습니다.

종전에 단행한 1,2차 정책과 달리 이번의 QE3(3차 양적완화정책)는 총금액과 기간을 정하지 않고 경기가 살아날 때 까지 무제한 풀겠다는 것으로 미국의 경기회복의지를 강력하게 보여준 조치입니다.

QE3로 미국과 세계증시는 강세를 보이다가 약 한달이 지난 현재는 "약발“이 떨어지기도 했지만 최근 미국은 “魔(마)의 실업율 8%“가 깨지고 가구당 빚이 줄고 부동산 경기가 살아나면서 집값이 반등하는 ‘긍정신호’를 보이고 있습니다.

미국이 경기부양 책으로 쓰는 양적완화정책은 중앙은행이 은행에다 국채를 매입해서 돈을 풀고 경기가 좋아지거나 통화가 팽창했다고 판단되면 국채를 팔아 달러를 회수하는 시장 조작을 통해 달러가치를 유지, 조절하고 있습니다.

지난 1,2차 양적완화로 2조 달러를 풀고 “오퍼레이션트위스트”로 매달450억불이란 막대한 달러를 풀어도 여전이 달러는 세계의 “기준 화폐‘로 미국국채는 가장 안전한 자산으로 자리매김하고 있습니다.

제가 번외로 이 말씀을 드린 이유는 이 사이트에서 꽤 유명하신 분께서 미국과 일본이 돈을 마구 풀어 달러와 엔화 가치가 떨어져 결국 미국과 일본 국채는 자산가치가 없으니 금 에다 투자하란 말씀을 하시기에 드린 말씀입니다.

미국은 이제까지 1,2,3차 양적완화 정책으로 노리는 목표는 두 가지로 볼 수 있습니다.

하나는 돈을 풀어 미국의 내수시장을 살리겠다는 것입니다.


미국의 GDP(국내총생산)는 14조 달러로 내수시장이 차지하는 비율은 50%임으로 내수시장이 2% 성장하면 미국의 경제성장률은 1%성장하는 셈이 됩니다. (참고자료: 미국GDP는 세계GDP의 20%로 유럽연합 25개국GDP와 같으며 우리나라는 미국의1/10인 1.4조 달러임)

둘째는 돈을 풀면 달러화의 가치가 떨어지고 이는 미국산 수출제품가가 떨어져 수출이 늘어나 기업은 매출과 이익이 증대하여 산업 활동이 왕성하여 고용이 증대함으로 실업률이 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.


이 두 번째 正(정)의 효과는 미국이 보겠지만 否(부)의 효과는 미국제품과 경쟁하는 다른 나라들이겠지요.

특히 BRICS(인도,중국,브라질,러시아,남아공)와 신흥국가들이 자국의 화폐가치가 상승하여 수출경쟁력에서 불리해지겠죠.....

그래서 지금 인도,중국,브라질에서 이번 미국 조치를 강하게 비난하고 있습니다.

아무튼 미국은 2008년 “리먼 파산”건으로 불붙은 재정위기가 지금의 유럽 사태를 만들었지만 경제를 살리려 무지막지하게 달러를 풀어도 인플레나 공황 같은 부작용 하나 없이 달러는 여전이 세계의 돈으로 막강한 위력을 발휘하며 불황의 긴 터널을 조금씩 빠져나오고 있습니다.

두 번째는 중국입니다.


중국은 작년부터 올해까지 4번에 걸친 ‘지급준비율’인하로 중국정부가 “시금석”으로 여기는 8% 대 경제성장을 꾀했지만 중국 수출의 25%를 차지하는 미국과 유럽이 불황의 늪에 빠져 올해는 7.5%대로 내려앉을 걸로 모두가 예상하고 있습니다.

더구나 미국과 유럽과 일본이 “돈‘을 풀매 따라 중국산 제품의 수출단가가 상승하여 자국의 수출전선은 불황과 위안화의 평가절상이란 두 가지 복병을 만나게 되어 더욱 어렵다고 여겨집니다.

따라서 중국은 수출을 통한 성장보다는 내수시장 활성화를 통한 경제성장과 국민의 삶의 질을 향상시켜 11월에 보다 안정적으로 정권을 이양하려고 하고 있습니다.

세계와 우리나라가 불황에 빠지지 않는 중국의 성장률은 8% 대이며 지난 20년 동안 중국은 이 수치를 유지해 왔으나 우리나라 수출 20%를 차지하고 무역수지의 25%를 차지하는 중국의 경제성장이 더뎌지면 우리에겐 고통이고 세계 시장은 침체할 수 있습니다.

그래서 중국이 타개책으로 보는 것은 유럽의무기시장이고 1989년 “천안문 사태”이후로 중국의 인권문제를 이유로 E.U 27개국은 지금까지 중국산 무기류를 수입금지하고 있습니다.

지난 8/30일 독일 총리가 유럽국채를 사달라고 중국을 갔을 때 중국은 유럽채권을 사줄 테니 유럽에서도 중국산 무기수입 금지조치를 해제할 것을 요구했습니다.

올 초에도 유럽연합 의장이 중국을 찾아가 유럽에 투자할 것을 요청할 때 “원자바오 총리‘는 유럽에다 1,000억불을 투자할 테니 중국제 무기 수입금지를 풀라고 요구했지만 되지 않았습니다.

아마 이번에도 독일의 요청은 올 초의 경우처럼 미국 입김 때문에 중국 요구를 들어주지 못할 거고 그러면 중국은 또 머뭇거리겠죠.........

오래전부터 미국은 위안화 평가 절상을 무역보복도 불사하겠다며 강력하게 요구하지만 중국은 그런 미국요구를 묵살한 채 막대한 무역흑자로 자연스럽게 5년 동안 20% 정도 위안화가 평가절상 된 것을 묵인해 왔는데 이번에 미국이 매달 400억불을 무기한으로 풀면 중국 돈은 상대적으로 평가 절상되어 가뜩이나 어려운 중국 수출이 더 어려워지기에 미국을 “무책임한 패권주의자”라며 맹비난하고 있습니다.

따지고 보면 일본과의 ‘댜오위다오’(센카꾸열도) 영토분쟁도 40년 동안 키워온 경제력으로 일본을 밀어 붙이려는 것이고 그동안 “아시아의 맹주”노릇을 해온 일본이 그 자리를 중국에게 뺏기면서 무너진 “자존심‘에 상처를 입고 그걸 만회하고자 하는 싸움입니다.

마찬가지로 우리의 대통령이 독도를 방문하고 “일왕의 사과‘를 언급한 것도 이제는 대한민국도 제목소리를 내겠다는 ’자신감‘을 가졌고, 일본은 중국에 밀리고 또 한국에게도 밀리면 끝장이라는 절박감으로 우리와 맺은 ”통화스왑“을 압박하여 결국 해제되고 말았습니다.

한, 중, 일 동북아 3국의 영토분쟁 뒷면에는 경제력에 바탕을 둔 “자존심 싸움”입니다.

한편, 일본은 미국이 3차 양적완화 조치를 단행하자 바로 10조엔(150조원)을 풀기 시작했습니다.

일본은 지난 동일본 대지진 복구비용으로 70조엔(1,000조원)을 풀어 지진복구와 ”엔화“약세를 노렸지만 ‘유로화’의 대체재로 ‘엔화‘가 안전한 돈으로 떠오르면서 엔화가 1불당 75엔 까지 올라가 가뜩이나 어려운 일본 경제를 짓누르자 경기회복을 빌미로 엔화를 약화시킬 목적으로 돈을 풀기 시작했습니다.

일본 역시 미국과 같은 목적입니다.

다음은 유럽으로 가보겠습니다.

돈을 풀기는 유럽도 마찬가지로 지난달 E.C.B(유럽중앙은행)는 조건이 붙긴 했지만 유럽재정위기국가들에 대한 국채를 무제한 매입하기로 했습니다.

이 같은 조치로 스페인 ,이탈리아 등 유럽경제 대국이면서 잠재적 위기국들의 부도를 막을 강력한 “방패막”을 만들어 유로존 17개국 전체가 흔들리는 위험은 막겠다는 것입니다.

이렇게 되면 가장 불리한 나라는 유럽연합 지분의 25%를 가진 독일이 가장 위험하겠지만 다함께 망하는 것 보다는 차선책을 선택하는 것이 그래서 낳겠다는 판단으로 단단한 전제조건을 달고 독일의 보증下 에 유럽중앙은행이 돈을 푸는 것입니다.

E.C.B가 돈을 풀기로 하고 유로안정기금 (E.S.M)이 출범하면서 안정화 되어가든 유럽 사태는 유럽의 5대 경제국이고 세계13번째 경제 강국인 스페인이 흔들거리며 다시 혼란스럽습니다.

스페인이 다 차려놓은 국채매입과 구제금융 요청 을 미루는 것은 그리스 같은 긴축 안이 얼마나 큰 고통인지 잘 알고 있고 그 고통을 감당할 자신이 없기 때문입니다.

한마디로 大馬不死(대마불사) “로 봐야겠지요.......


유럽이 이렇게 혼미를 거듭하지만 금년도 ‘노벨 평화상’을 E. U(유럽연합)에 주는 것을 보면 평화상을 만든 “노벨”도 전 세계인도 하루빨리 유럽사태가 해결되길 비는 마음같습니다.

결론적으로 유럽사태의 “진앙지”는 미국이고 병은 2008년 ‘서브프라임모기지’사태로 발병되어 미국이 제대로 치료하지 않아 유럽으로 전염되었고 결국은 세계가 몸살을 앓고 있습니다.

이렇게 세계 경제의 40%를 차지하는 미국과 유럽이 돈을 푸니 우리나라 “원화”도 올 초에 비해 1불당 50원씩이나 올랐지만 우리나라는 물가 때문에 돈을 찍을 수도 없어 우리의 고민은 클 수밖에..........

이렇게 세계는 “화폐전쟁”을 벌이고 있습니다.

2. 우리의 집값 전망


최근에 부동산 관련 이슈 중에서 가장 관심을 끄는 것은 9.10부동산 대책이고 그중에서 미분양주택에 대한 양도세 면제와 취득세 감면 건입니다.

양도세 5년간 면제는 신규주택시장에 호재이고 취득세 50%감면 건은 기존주택시장에 호재로 작용할 것입니다.

M.B정부가 발표한 22번의 부동산 대책들 중에서 가장 약발이 강한 정책으로 잠재수요를 끌어낼 수 있지만 기간이 석 달밖에 되지 않고 국제경제가 불투명하고 거시경제 침체와 대내적 불황으로 얼어붙은 수요심리를 녹일 힘은 약하다고 봅니다.

또한 지난 목요일 (10월11일) 한국은행이 기준금리를 0.25% 내림으로서 저금리 정책이 지속되고 있으며 금년 말까지 한 번 더 기준금리를 내릴 것으로 예상됩니다.

이와 같은 저금리 정책과 이제까지의 부동산 정책들이 맞물려 종전과 같은 하락 장세는 멈출 것으로 보이고 호재가 많은 지역이나 블루칩(강남3구+목동, 용산, 여의도) 소형아파트는 하락세를 멈추고 보합세로 돌아설 계기가 될 것 같습니다.

실제로 이곳 목동단지의 소형은 내림세가 멎고 각 단지별로 있던 급 급매물들은 손 바뀜이 일어나고 있으며 일부 매물들은 가격을 올리거나 매물을 회수하기도 합니다.

최근 집값은 2008년 미국발 금융위기 이후 4 년 동안 하락하여 지금의 집값 수준은 2009년 초에 비해서 더 떨어졌고 거래량은 통계치를 낸 이후로 최저량에 달해 사회적 문제가 될 만큼 심각합니다.

일본과 같은'L'형 불황을 막으려면 GDP의 13%를 차지하고 고용시장의 20%를 차지하는 건설시장을 살려야 하고 그 중에서 주택시장을 살려야 한다는 공감대는 12월 대선을 앞둔 대선 후보들도 공감하고 있습니다.

대선 후보 3인의 부동산 관련 공약의 공통점은 그동안 신규시장과 기존주택시장을 붙잡았든 ‘보금자리주택’을 중지하고 대신 ‘공공임대사업’을 확대하겠다는 것입니다.

누가 대권을 잡든 집권초기인 내년 상반기 중에는 지금보다 확실한 주택거래 활성화 대책을 내놓을 것으로 예상됩니다.

1988년 “노태우정권‘이래 역대정권들은 집권 초에는 경기회복과 내수시장 살리기 위해 가장 먼저 손을 대는 것이 부동산 경기 진작이고 집권 후반기는 통치안정을 위해 부동산 을 억누르는 정책을 써오고 있으며 이것은 내년에도 반복될 것으로 思料됩니다.

예상되는 정책들 이미 나와 있는 것들을 과감하고 적극적으로 도입할 것으로 보이며 ① 취득세 50%감면 건을 연장하고 지금 국회에 계류 중인② 다주택자 양도세 중과폐지③재건축 초과이익환수제 폐지와 ④임대사업에 대한 더 큰 동기부여 책 ⑤양도세 세율인하 등을 예상합니다.

바람직한 부동산 경기는 집값이 물가상승률만큼 오르고 거래량은 세대수의 3% 정도 라는 연구결과가 나와 있습니다.

지금은 집값보다는 거래단절이 더 큰 문제로 국민들이 느끼는 삶의 질이 떨어지는 사회적 문제로 정권지지율과 안정성이 떨어집니다.

그래서 현 정부가 내놓는 카드들도 거래활성화에 촛점을 두고 있으며 대선 3인방도 이 점에 방점을 두고 있습니다.

물론 거래가 많아지면 가격도 어느 정도 올라가겠지요.........

우리의 경제체력(펀드멘탈)은 세계가 인정하여 3대 신평사가 동시에 신용등급을 올려 줄 정도로 탄탄하며 근래 3년 만에 세계에서 유일한 나라가 되었고 ‘피치’사는 일본보다 높은 신용등급을 주기도 했지요.

한국 신용등급이 “그랜드 슬램”을 달성한 셈이지요.........

이제 정리를 할까합니다.

국제적으론 세계 경제의 3각축인 미국경제는 살아나기 시작하고 중국은 연 5분기 감소되는 성장률이 3/4분기부터는 회복될 조짐이 보이고 유럽은 당장 과제인 ‘스페인’ 구제금융건이 10월18~19일 “유럽정상회담”에서 나올 것 같으며 스페인이 전면 구제 금융을 신청하고 긴축을 받아들이면 유럽도 차츰 안정화될 것입니다.

국내적으론 탄탄한 경제력을 바탕으로 저금리 정책이 지속되면서 4년 동안 하락한 집값에 대한 “바닥론“이 점차 확산되면서 최근에 나온 취득세 감면과 양도세 비과세 정책들이 비록 한시적인 정책으로 ”약발’은 약하지만 지금까지 나온 정책들과 ”시너지 효과“를 발휘할 것입니다.

또한 최근에 개정된 “도정법”(도시및 주거안정정비법)도 잠재성 재건축 아파트시장에 호재로 차기 정권이 자리를 잡는 내년 4월~5월에는 부동산 시장도 ‘기지개’를 켤 것으로 예상됩니다.

따라서 매도는 소극적이며 보수적으로 그리고 “큰 그림”을 그리며 검토하시고 매수는 지역적 특성 ,물건별 개별특성을 “잘게 쪼개어” 급매물중심으로 매수자가 다시 한번 조정한 가격이라면 적극적으로 검토하셔도 괜찮을 것 같습니다.

“팔 때는 어깨에서, 살 때는 무릎에서”그래야 다음사람도 조금 남지 않을까요?

부족한 저의 글을 함께 하신 분들께 감사드리며 11월 셋째 화요일(11/13일)에서 뵈올 때 까지 가정과 직장 ,사업장에 늘 행운이 함께 하길 빕니다.