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얼마전 취득세의 영구인하가 2013년 8월 28일로 소급적용되는 정치권의 합의가 이루어졌다.이제 남은 족쇄는 수직증축 리모델링과 다주택자 양도세 중과제도의 폐지이며 이는 그동안 부동산 시장을 억누르고 있던 대표적인 반시장적 정책이었다.
다주택자 양도세 중과정책은 참여정부 시절 아파트 가격이 급등하자 다주택자들에게 아파트로 인하여 얻은 소득의 60%를 세금으로 수탈하는 정책이다.
그러나 시장은 양도세를 내느니 차라리 증여세를 내겠다며 버티면서 아파트 가격은 계속해서 하늘높은줄 모르고 오르다가 금융위기가 닥치면서 침체되기 시작했다.
부동산의 부실대출이 원인이 된 전세계 금융위기는 철옹성같던 한국의 아파트 가격도 떨어뜨리기 시작했지만 상황은 엉뚱한곳에 터지기 시작했다.
가격하락의 반대급부로 전세가격이 급등하기 시작하면서 일부에서는 전세가가 매매가를 웃도는 기현상도 벌어지고 있다.
매매가가 떨어지면 전세가도 떨어지는것이 일반적인 상식인데 왜 매매가가 떨어지는데도 전세가가 오르는 기현상이 벌어지고 있는것일까? 

1.50%도 안되는 자가보급율 
우리나라의 가장 심각한 주택문제는 바로 주택보급율이 100%가 넘는데 자가 보급율은 50%밖에 되지 않는 심각한 수급 불균형상태라는 것이다.
이는 그만큼 다주택자가 많다는것이며 많은 경우에는 수백채의 주택을 보유한 사람도 있다.
부동산은 시대의 경제성과 깊은 관련이 있다.
고도의 경제성장기에는 도시가 생기면서 사람이 도시로 몰려들고 그들이 거주해야할 주택이 부족하면서 주택의 가격이 급등하는 부동산 문제를 반드시 동반한다.
그렇게 수요는 많고 공급이 부족할때 어느 경제이든 매점매석하는 투기세력이 존재하기 마련하고 이러한 상황들은 자본주의에서 피할수 없는 필요악인 상황들이다.
고도 성장기에 아파트 가격이 급등하자 약간의 자금만 있으면 너도나도 아파트 시장에 뛰어들었고 분양권 전매가 가능하던 시기에는 하루에도 수천만원의 프리미엄을 벌수있는 시대도 있었다.
아파트는 이나라 사람들 모두에게 관심의 대상이었고 그때 당시 여유돈으로 아파트 한채조차 사지 못했으면 바보라는 소리를 듣는 시대도 있었다.
그렇게 아파트 광풍이 불면서 아파트 가격이 천정부지로 치솟자 최후의 수단으로 내놓은것이 바로 다주택자 양도세 중과정책이었다.
이에 다주택자들은 고율의 양도세를 부담하느니 자식에게 증여하고 증여세를 내겠다며 버티기 시작했고 결과적으로 현재는 매입가보다 높은 전세가를 받고 있으니 결과적으로 시장의 승리인것이다.
양도세 중과정책의 최대 실수는 매매를 유도시킨것이 아니고 매매를 억제시키면서 부동산 시장을 침체시킨것이 결정적인 실수인것이다.
다주택자들을 모두 투기꾼으로 호도하면서 그들에게 뭇매를 때리듯이 징벌적 과세를 한것이 결과적으로 시장에 악영향을 미치면서 시장은 더욱 왜곡되어 갔다.

개인의 흥망성쇠도 시대가 좌우하는 경우도 많이 있다.
IMF시절 벤처붐이 일면서 크게 성공한 벤처인들 역시 벤처시대의 수혜자들이다.
한국전쟁때는 목숨을 부지했던 사람들은 시대의 수혜자이고 안타깝게 목숨을 잃은 사람은 시대의 최대의 피해자들이다.
고도성장기에 부동산으로 큰 재산을 이룬 사람은 고도성장기의 최대의 수혜자이고 저성장기에 직장을 얻지 못하는 청년층은 저성장기의 최대의 피해자들인것이다.
얼마전, 5천세대에 한해서 1%대의 저금리 주택금융이 시작되자마자 50분만에 마감되었는데 이역시 투기꾼이라기보다는 시대의 수혜자라고 보는것이 타당하다고 보여진다. 
이제는 다주택자들을 투기꾼으로 몰아세우기 보다는 시대의 수혜자라는 넓은 아량으로 보듬으면서 그들이 자유롭게 시장에 물건을 팔수있게 친시장적인 정책을 펴야만 한다. 

2. 저량의 주택공급
주택보급율이 100%가 넘었음에도 불구하고 아파트는 지금도 지어지고 있고 앞으로도 지어질것이다.
주택은 한순간에 공급이 불가능한 유량(Flow)의 개념이다.
이제는 이러한 유량의 주택보급율을 조절해야할 시대이다.
그 반면에 현재 보유하고 있기 때문에 지속적인 공급이 가는한 저량(Stock)의 아파트가 바로 다주택자들이 보유하고 있는 기존 아파트들이다.
다주택자들이 보유하고 기존 아파트들을 시장에 자유롭게 팔수있게 하면서 양도세 중과를 폐지하는 한편 또 다른 부작용이 되고 있는 1주택자 양도세 면제도 폐지되어야 한다.
지금처럼 신규 아파트가 계속 공급되고 기존 아파트까지 시장에 쏟아져 나오기 시작하면서 어느순간에 터져버릴때는 말로만 듣던 유령도시가 현실화 될것이며 벌써 그런 조짐들이 일부 지역에서 나타나기 시작한다.
작금의 상황이 계속돼서 결국 집이 남아도는 시대가 도래한다면 말그대로 재앙이 될것이다.
즉, 앞으로는 신규 아파트 공급은 자재하고 리모델링 활성화와 양도세 중과 폐지를 통해 기존 아파트의 재공급을 중점적으로 추진하면서 무엇보다도 주택보급율보다는 자가보급율을 늘리는 정책으로 전환되어야 한다.
이런 측면에서도 이번에 도입된 1%대의 저리 공공주택 금융정책은 좀더 확대되어야 한다.
앞으로의 주택정책역시 주택을 물리적으로 공급하는 임대주택 정책에서 주택공급을 우회적으로 지원하는 공공금융 정책으로 전환되어야 한다.
그럼에도 불구하고 과거에 양도세 중과정책을 입안했고 현재 양도세중과 정책폐지에 반대하는 일부 정치권이 있는데 그들에게는 양도세 중과정책 실패의 책임을 물어야 한다.

양도세 중과정책이 폐지되지 않고 계속된다면 반드시 부메랑으로 되돌아 올것이다.
그것은 곳곳의 유령도시를 양산하면서 한국경제의 치명적인 재앙이 될것이다.
그렇기 때문에 양도세 중과정책은 반드시 폐지되어야 한다.