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★ 세계 금융 위기 이후 2009~2012년 시나리오별 전망 ★



정확한 통찰력으로 미래의 부동산 시장을 개척하자



부동산뱅크/천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?
세계 경제가 휘청거리면서 인쇄, 방송, 영상 매체들이 온갖 부정적인 경제 전망을 쏟아 내고
있습니다.

지금의 상황은 세계 각국이 공통으로 겪고 있는 사상 초유의 경제 위기 상황이며, 금융, 부동산,
산업 등 경제 전반에 걸친 대규모의 경제 공황 상태라고 단정 지을 수 있습니다.

미국발 금융 부실이 폭풍의 핵이 될 것으로 예측은 했지만 이렇게 빨리 지구촌의 성장 동력을
무력화 시킬 줄은 예상하지 못했습니다.

이러한 상황하에서 과거의 모든 경제 전망은 휴지 조각이 되어 버렸고, 앞으로의 경제 상황을
예측하는 일도 과녁을 명중시키기 어려운 화살같은 존재로 전락하고 말았습니다.

자본주의의 거품 성장 앞에 각국의 정부는 갈팡질팡하며 중심을 잡지 못하고 있고, 언론은
터널 속의 암흑같은 전망만을 토해내고 있으며, 사람들은 정부의 좌충우돌에 부딪혀 넘어지고,
각종 기삿거리에 질식하면서 온갖 악성 유언비어까지 현실로 받아들인 나머지 불안과 공포의
포로가 되어 있는 석고상같은 모습입니다.

많은 전문가들이 2009년을 부동산 활황기로 전망했으며, 실재로 장기 침체의 늪에 빠진 부동산이 추석 직전까지만해도 반전의 조짐이 엿보였는데, 미국의 가계 대출의 부실이 그 모든 희망의
싹을 단번에 잘라버린 꼴이 되고 말았습니다.

이제 금융 위기 이전의 전망은 무의미하기 때문에 새롭게 변화된 위기 상황과 그 이후의
전망이 과녁을 벗어나지 않도록 예상되는 시나리오를 제시하여 여러 발의 화살 중에
하나라도 명중이 될 수 있도록 예측하는 방법이 최선이라고 판단합니다.

여기에서 중요한 것은 자신의 처지를 어느 한 가지 시나리오에 국한시켜 적용하려 하지 말고,
예상이 되는 몇가지 예측 시나리오별로 자신의 상황을 대입하여 각각의 상황에 최선의
방책을 찾아야 한다는 점입니다.

또한 지금 당장의 상황만 보지 말고 금융 불안이 해소될 것으로 예측이 되는 2년 후의
경제 상황까지 염두하여 개개인에 맞는 치밀한 전략을 수립할 필요가 있습니다.
너무 두려워하지 마시고 좀 더 대범하게 나가십시오.


시나리오 1. 2009년 반등 이후 1년 이상 하락하다가 2010년 말 본격 상승 전망.

과거의 통례로 볼 때 부동산은 전형적인 육각형 형태 즉 하락기-급락기-침체기(1년~2년 소요)
-상승기- 급등기-활황기(3개월~6개월 소요)를 거쳐 다시 하락기~활황기의 순환 구조를
보이는데, 강남 등 전통적인 대중 선호 지역의 경우 침체기에서 상승기로 전환이 되는 2008년 말~2009년 초에 미국발 금융 위기가 터지면서 반전하지 못하고 침체의 골이 깊어 지는 결과를
초래하고 말았습니다.

하지만 금융 위기의 대형 악재가 전화 위복의 매개체 구실을 하고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
정부의 규제 완화와 대출 확대, 금리 인하, 주택 공급 위축은 금융 불안감이 해소 되는 시점에서
집값 상승의 도화선이 될 것이 유력합니다.

이 시나리오는 가장 낙관적인 전망으로 금융 불안이 임시적으로 봉합이 될 것으로 보이는
2009년 상반기 중에 30% 전후의 하락 폭을 보이고 있는 서울 강남권과 신도시. 수도권 남부권 및
일부 북부지역 중대형 평형의 상승 반전을 예상한 시나리오입니다.

상승 폭은 세계 경제가 어느정도의 선에서 봉합이 되느냐에 달려 있는데 대략 예전 최고가를
회복하거나 그 이상 혹은 최고가의 70% 수준까지 오를 수 있다는 시나리오입니다.
물론 실물 경제의 침체가 유력해 보이기 때문에 상승 후에는 1년 전후의 하락이 불가피하며
하락 폭은 현재의 초급매와 상승시 최고가의 중간 정도로 판단하시면 되고, 2010년 말에
경제 회복을 바탕으로 대세 상승기로 전환이 될 것입니다.

하지만 2007년~2008년 경에 폭등한 이후에 이제 하락하기 시작한 소형 평형, 급등 지역은
하락폭이 줄어 들 뿐이며 상승 반전하는 데는 기간적으로 한계가 있기 때문에 최고가 대비 20%
이내의 하락폭을 보이고 있는 주택은 비과세 기준으로 매도에 적극적일 필요가 있습니다.
지금은 하락 폭이 큰 부동산이 안전하며, 호재라는 이유로 하락 폭이 적은 주택은 폭락 가능성이
상존하기 때문에 위험 지수가 높다고 할 수 있습니다.

여기에서 주목할 점은 주가의 상승 여부입니다.
우리나라의 코스피 지수가 1400~1500선 미국 다우지수가 9000~10000만, 일본 닛케이 지수가
9000~10000선 원달러 환율은 1100~1250선은 되어야 세계 경제의 기본 골격을 유지할 수 있는 경제 봉합이라 할만한데 이 가능성은 예상 외로 매우 높다고 필자는 생각합니다.

만일 여러분이 보유한 부동산이 고가 대비 30% 이상 하락하였거나, 최근 분양권 전매가
동시에 풀리면서 분양가 밑으로 맴도는 경우, 대출 부담이 갚을 정도의 능력이라면 매도하지
말고 참고 견딜 필요가 있으며, 그런 부동산은 2009년에 상승하든 2010년에 상승하든
하락폭이 큰 것 이상으로 상승 탄력이 클 것으로 판단합니다.

매수자의 경우 자본 여력이 있고 최소 2년 이상 내다 보고 투자할 분이라면 명품 지역의
고가 대비 30% 이상 하락한 초급매나 분양가 대비 10% 이상 프리미엄이 치솟다가 물량 과다로 인하여 분양가 전후로 맴돌고 있는 명품 분양권을 매수하는 길이 투자 측면에서 가장 좋은 길이라고 판단합니다.

저는 금융 위기 전에도 상승 시기와 상승 지역에 대하여 시나리오 1번을 외쳐 왔으며 지금은
예전에 예측한 것보다 상승폭이 적을 것으로 수정한 것 외에는 이 가능성이 가장 높다고 판단합니다.
물론 반짝 상승 후에는 실물 경기 침체로 1년 이상 하락할 것으로 판단합니다.



시나리오 2. 2008년의 침체기가 지속적으로 이어지다가 2010년~2011년 본격 상승 전망.

현재의 금융 불안이 세계적 흐름이며, 실물 경제가 최소 2년 동안은 동반 침체의 길로 접어들 것이라는 전문가의 주장이 가장 많습니다.
대부분의 부동산 소유자분들도 이러한 흐름에 동조하는 형국이고 또 현재의 상황만 놓고
본다면 가장 설득력이 있어 보입니다.

세계 금융 환란이 일어난 상황이라서 시나리오 2번의 흐름은 1년 전의 예측보다 훨씬 가능성이
높다고 판단할 수 있습니다.

이 경우는 코스피 지수 800~1200선 다우지수 7000~8500선, 닛케이 지수 7000~8500선,
원 달러 환율 1300~1600선의 등락이 이어지는 경우입니다.
최근의 경제 흐름이 연착륙 되는 경우로 보시면 되고, 이렇게 2년이 지속이 된다면
기업과 가계 파산, 실업자 증가, 수출 위축, 금융권 부실 가속화 등으로 부동산과 주가 모두
시간이 흐를수록 하락폭이 커질 가능성이 높습니다.

여기에서 주목할 점은 시나리오 2번이 현실화 된다고 하더라도 부동산을 보유한 모든 사람들에게 똑같은 결과를 가져오지 않는다는 것입니다.
최고가 대비 30% 이상 하락한 부동산은 이러한 상황이 지속이 되더라도 더 이상 하락하지 않거나 조금 더 하락한 수준에 그치겠지만 단기 폭등하다가 10% 이내로 하락한 부동산은 최고가 대비
30% 이상 폭락 위험성이 존재합니다.

하락장에는 호재는 의미가 없고 이미 선반영 된 경우가 많기 때문에 빚이 많거나 꼭지에 매수하여
양도세 부담이 없는 분들은 10% 내외의 하락에 머문 부동산을 소유하고 있다면 지금이라도
매도하는 것이 손실률을 줄이는 길입니다.
강남. 용산의 경우 하락폭이 30% 이상인 곳들이 적기 때문에 조금 더 조정을 보일 수 있으며
특히 최고가 대비 10% 내외의 하락폭을 보이고 있는 강남. 용산 일대의 재건축 포함 모든 부동산은
하락폭이 적은만큼 추가 하락이 이어질 가능성이 큽니다.

문제는 강남. 용산이 아닙니다.
단기 폭등 후에 이제 하락하기 시작한 서울 대부분과 인천. 경기 일부 지역 및 크게 오른 소형
평형은 30% 이상 장기 폭락 가능성도 높기 때문에 대출이 많거나 다주택자의 경우는
현재 가격으로 손절매 하고 기회를 엿보는 것이 현명한 방법이라고 판단합니다.

거꾸로 오른 것이 없이 정체한 부동산이나 분양권, 최고가 대비 30% 이상 급락한 부동산 보유자들은 가계 파산 상황이 아니라면 인내를 가지고 기다릴 필요가 있습니다.

다시 말씀을 드리지만 현 상황하에서는 호재는 의미가 없고 이미 호재가 선반영이 되어 하락폭이 적은 부동산은 시나리오 2번이 가시화 될 경우 폭락을 피할 수 없기 때문에 최고가만 생각할 것이 아니라 매도 후 현금을 확보할 필요가 있으며, 그 반대의 경우는 최악의 상황이 오더라도
하락폭에 한계가 있기 때문에 다음 상승장까지 기다리는 것이 현명합니다.
지역도 중요하지만 더 중요한 것은 보유 아파트 하락 여부와 개인의 대출 상황입니다.



시나리오 3. 국내외 외환 위기로 부동산 폭락. 2012년 이후 반등.

시나리오 3 이런 상황이 도래하면 자본주의 틀 자체가 지각변동을 일으켜 세계 경제의 중심
축이 흔들리면서 새판짜기 형태로 대변혁이 예고가 되는 최악의 시나리오입니다.
우리나라의 경우 이미 외환위기를 겪은 사례가 있지만 만일 똑 같은 상황이 반복이 된다면
이 상황은 전망 자체가 의미가 없으며, 경제 공황 상태가 경제 시스템을 마비시키는 그야말로
자본주의의 붕괴로 해석하는 것이 정답입니다.

우리나라의 제반 여건과 정부의 능력을 볼 때 이 가능성은 매우 희박한 시나리오에 불과합니다.
다만 외환 위기 이후 그 가능성이 높다는 점과 우리나라의 금융 환란보다 미국이나
아시아 유력 국가의 외환 위기 가능성이 더 높다는 점을 감안할 필요가 있습니다.

가능성은 거의 없지만 우리나라에 외환 위기가 발생하게 되면 코스피 지수 500선 아래,
환율 1600이상이 불 보듯 뻔하며, 미국의 금융 환란이 발생할 경우도 그에 준하는 시장 혼란을
피할 수가 없습니다.

또한 부실 가능성이 높은 아시아 혹은 유렵의 외환 위기가 발생할 경우 그 경제 역학 구도에
따라 변수가 존재하지만 만일 도미노식 금융 대란만 오지 않는다면 시나리오2까지 금새
회복할 수 있다고 판단합니다.

사실 부동산을 보유한 분들의 최대 걱정은 시나리오 3에 대한 현실화 여부입니다.
다시 말씀을 드리지만 이 가능성은 모든 경제 여건을 종합하여 유추해 볼 때 가능성이 매우
낮기 때문에 시나리오 3이 현실화 될 것을 우려하여 부동산 매수와 매도를 오판하는 일이
없었으면 합니다.

혹시라도 이 상황이 도래한다면 국내의 문제이든 국외의 문제이든 상관 없이 부동산 값은
폭락할 수밖에 없습니다.

과거 우리나라의 외환 위기시에 대부분의 아파트 값이 최고가 대비 50% 전후로 폭락한 것을
감안했을 때 현 상황하에서 30% 이상 하락한 부동산은 하락 폭에 따라 10-20%의 추가 하락이
예상이 됩니다.
문제는 폭등 후에 10% 이내의 하락 폭에 머문 부동산은 예외 없이 40% 전후의 폭락을 피할
수 없으며 이는 가격대비 오름폭이 큰 부동산일수록 큰 폭의 하락이 불가피할 전망입니다.

분양권의 경우 분양가가 강력한 저지선이기 때문에 기존 아파트보다 하락 폭이 적을 것으로
판단하며 그 폭은 인기도와 매물 여부에 따라 다르지만 대략 분양가 보다 낮은 10-20%의
하락으로 판단하시면 됩니다.
하지만 이미 입주를 한 새아파트 중에서 분양가보다 많이 오른 아파트는 오른 금액을 모두
토해 내는 그런 상황이 도래할 것입니다.

이러한 상황이 돌아온다면 지금 상황하에서 매수자는 부동산 매수를 기다려 현금을 보유하는 것이 낫고, 부동산 보유자는 30% 이상 하락한 아파트가 가장 안전하다고 판단하시면 되겠습니다.

지금까지 2009년부터 2012년까지 향후 4년간 이어질 부동산 시장 상황을 시나리오별로
예측해 보았습니다.


여기에서 공통적인 사항을 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 부동산은 주식처럼 기업의 실적, 안전성, 기관 외국인의 매매 형태가 없기 때문에
최고가 대비 30%이상 하락한 분동산은 지금 상황하에서 최악처럼 보이지만 시나리오1. 2. 3 그
어떤 경우가 도래하더라도 가장 안전하기 때문에 보유하는 것이 현명합니다.
다만 빚이 견딜 수 없을만큼 많거나 다주택자의 경우는 내년 상반기까지 상황을 보면서 매도 여부를 저울질 하는 것이 좋습니다.

둘째, 분양권과 미분양은 최근 수도권 분양권 허용 매물이 동시에 쏟아진 상황이라서 분양가
전후로 하락한 점을 인식하고, 분양가에서 오른 것이 없고, 최악의 시나리오가 도래하더라도
상대적으로 하락폭이 적기 때문에 보유하는 것이 바람직합니다.
다만 입지가 지나치게 외곽이거나 적은 세대수, 대출 부담이 지나친 경우에 한해서 내년 상황을
주시하다가 매도 여부를 저울질 할 필요가 있으며, 실거주 할 생각으로 분양 받으신 분들은
3-4년 후면 고분양가 논란과 관계 없이 분양한 아파트의 폭등 가능성이 1순위이기 때문에 보유하시는 것이 좋다고 봅니다.

셋째, 여러가지 호재로 말미암아 폭등하다가 이제 막 하락하기 시작한 부동산은 시나리오1. 2. 3
그 어떤 경우가 오더라도 하락할 가능성이 높은데다가, 최악의 경우에 폭락 가능성도 상존하기
때문에 비과세, 호재, 재건축 여부와 관계 없이 매도를 생각할 필요가 있습니다.
다시 말씀을 드리지만 지금 가장 위험한 부동산은 폭등 후에 하락하지 않은 부동산이며 하락폭이 적은만큼 더 크게 떨어질 가능성이 높습니다.
다만 3-4년까지 생각하고 실거주 목적으로 대출이 적은 분들은 꾹 참고 기다릴 경우 추가 상승시에
매도 여부를 판단해도 된다고 보는데, 이 경우 투자 측면에서는 위험성이 크다는 말씀을
드리겠습니다.

넷째, 지금은 같은 지역이라도 하락폭이 큰 부동산이 상대적으로 안전하며, 하락폭이 적은
부동산이 위험하다는 점을 상기할 필요가 있습니다.
강남에 위치한다고 해서 모두 안전하지 않으며, 강북에 위치한다고 해서 모두 불안한 것이
아닙니다.
단순한 발상같지만 과거 시세를 체계적으로 검색한 예측 결과이기 때문에 제 나름대로 신빙성을
두고 도움을 드리고자 글을 쓴 것이니 참조하시기 바랍니다.

다섯째, 여유가 있거나 3-4년까지 내다 본다면 현 상황에서 30%이상 하락한 중대형 명품 아파트와
분양가 전후로 맴돌고 있는 우량 분양권이야말로 지금이 최적의 매수 타이밍이며, 이는 비과세,
입주 등의 기간적 요소까지 감안할 경우 최대치로 하락할 때까지 마냥 기다리는 방법보다
훨씬 유리하다고 판단합니다.
한마디로 지금은 저가에 우량 부동산을 선점할 수 있는 절호의 기회이며, 3년 후의 매도를 감안한다면 하락폭이 큰 부동산과 분양권 매수에 적극적일 필요가 있습니다.



결국 부동산이 폭등하기 전인 2005년 봄의 시세가 매우 중요합니다.
2005년 초의 시세를 기준으로 현재가를 비교하여 폭락이 큰 부동산은 안전하며, 낙폭이 적거나
상승폭이 큰 부동산은 그 만큼 위험성이 높습니다.

최근 정부의 부동산 정책이 오락가락 하는 부분이 없지 않아 있지만 전체적인 골격을 볼 때
이명박 정부의 부동산 살리기 정책을 높게 평가하며, 정부가 그러한 노력을 일관성 있게
펼친다면 세계의 실물 경기 침체가 오더라도 크게 우려할 정도는 아니라고 판단합니다.

많이 하락하여 불안에 떨고 계신 분들보다, 폭등 후 하락 폭이 적은 아파트를 보유하신 분들이
더 걱정이 된다는 말씀을 드리며 글을 마칩니다.

너무 두려워하지 마시고 대범한 시각으로 난국을 헤쳐 나가시기 바랍니다.

감사합니다.