부동산 정보포털에서 거래포털로!

제목: 글로벌 통화전쟁과 집값전망

1 환율전쟁과 우리의 대응

얼굴을 스치는 바람결이 한결 가볍고 부드러움을 안겨주며 나뭇가지 끝에 매달린 새 순을 흔들고 지나갑니다.

봄 은 아기들의 걸음걸이를 따라 아장거리는 안지랭이 를 피우며 조막손 같은 아기의 신발에 담겨 우리 곁을 찾아옵니다.

이렇게 봄 전령은 모든 생명들에게 잠을 깨우며 뽀송한 이불처럼 우리들 마음을 덮어주지만 지금 세계는 경기불황 과 저성장 그리고 물가하락의 3각 파도를 넘기 위해 안간힘을 쓰면서 봄을 맞고 있습니다.

어저께 발표한 1월 무역수지에서 80억 달러에 가까운 흑자를 냈지만 이 숫자는 수출보다는 수입이 6 배나 줄면서 만들어진  “불황형흑자”란 소식에 씁쓸하기만 합니다.

우리수출의 25% 와 800억 달러란 엄청난 흑자를 안겨주는 중국이 급하게 돌아갑니다.

2/28일 중국은 전격적으로 작년 11월이 이어 3개월 만에 기준금리 0.25%를 내렸고 불과 며칠 전에는 “지급준비율”도 내림으로서 이제 중국도 “통화전쟁” 뛰어들었습니다.

중국이 다급해 진 것은 24년 동안 유지하든 10%대 성장률이 7%로 주저앉으며 물가는 떨어지고 부동산은 침체 되면서 디플레이션에 대한 공포가 커지기 때문입니다.

올 들어 선진국과 신흥국 12개국이 이 같은 통화전쟁을 시작했고 유럽중앙은행(E.C.B)은 미국식 양적완화 방식으로 앞으로 19개월 동안 1조1,400억유로(1,435조원)를 풀어 문 턱 까지 와있는 디플레 를 막아보자고 독일의 강한 반대를 무릅쓰고 “돈 살포”에 나섰습니다.

지금 세계는 “금리인하+양적완화”란 통화전쟁”을 하고 있습니다.

올 들어 전 세계 11개 중앙은행이 금리 인하를 단행했습니다.
선진국인 스위스, 캐나다, 호주 등과 신흥국인 인도 ,인도네시아, 브라질, 러시아 등 이 앞 다퉈 일제히 금리를 내렸으며 이처럼 동시다발적으로 전 세계중앙은행들이 금리를 내린 것 2008년 글로벌 금융위기 이후 처음입니다.

금리인하뿐만 아니라 일본은행은 2년 전부터 하든 엔화살포를 계속하기로 했고 아세아의 대만, 필리핀 ,태국, 중국은 지급준비율을 낮추는 또 다른 방식으로 이 들에 동참했으며 중국의 예처럼 지급준비율로 안 되면 바로 금리를 손 댈 준비를 하고 있습니다.

이렇게 세계가 금리인하와 통화팽창 이란 카드를 쓰는 것은 자국 통화가치 하락 가속화에 맞춰져 있으며 이를 통해 ① 수출경쟁력 확보 ② 소비촉진→인플레이션 자극→물가 오름→디플레이션 탈출로 “일본의 잃어버린 20년”을 밟지 않겠다는 것입니다.

이 같은 “통화약세”가 이웃나라를 거지로 만드는 “근린궁핍화 정책‘ 임을 잘 알지만 이 같은 도덕적 비난을 감수 하고라도 자국 경제를 회생시키려는 ”자국이기주의“의 발상으로 처음 일본이 쓸 때는 세계 각국들이 비난을 했지만 지금은 앞 다퉈 ”자기살길“을 찾는걸 보면 개인들 사고나 국가 간 정서나 똑 같아보입니다.

세계 4대 기준통화국 (달러, 유러화, 엔화, 파운드화)인 미국, 일본 EU, 영국은 돈을 찍어내도  통화팽창에 따른 부작용이 없지만 한국은 돈을 찍어내면 “환율조작국”이 되고 금리도 맘대로 못 내리는 사이 아시아권에서는 엔화대비 원화가치가 가장 많이 올랐고 유러화 환율도 최근 100원이 떨어져(원화가치상승) 원화만 “나 홀로 강세”를 보여 우리 수출경쟁력을 떨어뜨리고 있습니다.

미국의 월가와 해외유명석학들은 격화되는 글로벌 환율전쟁 파고에서 한국도 예외일수 없고 한국은행(BOK)도 환율요인을 감안한 통화정책을 펼쳐야 한다고 주문하고 있습니다. 즉 추가적 금리인하를 주문한 것입니다

우리에겐 더 이상 머뭇거릴 시간이 없습니다.
단기적으론 금리 인하와 확장적 재정정책(국채발행+예산 조기집행)으로 시중에 돈을 풀고 장기적으론 4대 개혁을 강력히 추진하여 체질개선을 해야만 합니다.

1990년 영국은“마가렛-대처”총리가 강력한 노사개혁을 통해 영국이 유럽중심국 으로 다시 섰고 통일비용으로 빚더미에 신음하든 독일은 “슈뤠드” 총리의 공공부문개혁으로 지금은 유럽의 엔진이며 돈줄로서 유럽정치의 주인공이 되었습니다.

박근혜 대통령도 올해 국정 화두를 4대 개혁(공공, 노동, 교육, 의료)과 규제개혁 에 뒀으며 그 1차 시험대는 4월 임시국회에서 9개 경제 활성화법 과 의료 및 서비스산업 발전법 등 경제 관련 법안들의 국회처리 여부에 달렸습니다.

정글 같은 “弱肉强食(약육강식)”이 펼쳐지는 세계경제무대에서 살아남는 자가 강한 자이며 성장하는 국가가 정의롭습니다.

2.봄 주택시장 동향과 전망

“불어터진 국수를 먹는 한국경제가 불쌍하다”
“부동산을 살려 디플레를 극복하라”

첫 번째 말은 ‘박근혜 대통령이 한 달 전에 한 말이고 두 번째는 어저께 양회(중국정치협상회의 와 전국인민대표대회)를 앞두고 시진핑 과 중국최고지도부가 한 말입니다.

첫 번째 말은 타이밍을 놓친 정책은 얼마나 약효가 떨어지는가를 일컫고 두 번째는 구매력에선 세계 제1위인 중국조차 디플레이션 공포가 무섭단 말입니다.

작년 7월 “가지 않은 길을 내겠다. 는 최이노믹스는 9.1대책을 발표하면서 부동산을 살려 내수시장을 활성화하고 기업들에겐 금고에 쌓아둔 700조원을 풀기위해 “기업환류세”까지 동원하며 투자를 독려했지만 “龍頭蛇尾(용두사미)” 가 되어가고 있습니다.

그 첫 단추인 부동산 3법은 누더기 옷이 되어 4개월 만에 국회를 통과하면서 기업과 국민과 시장은 실망했고 초이노믹스 는 추진력을 잃었습니다.

“미친 전셋값”으로 칭하는 주거불안은 서민의 삶을 고달프게 하고 민심은 역대 3년차 정권중에 최하위 지지율로  나타냅니다. ①전세가 90%의 비밀 과 ② 서울아파트 사상최대 거래량은 저성장과 장기불황으로 집값이 더 이상 오르기 어렵다는 말을 나타낸것으로 "비자발적 수요'에 인한것입니다.

2월 서울아파트 매매량이 8,400건이 넘어 2006년 실거래가 조사이후 최대라고 하지만 이는① 전세가 월세로 전환하는 속도가 빨라지면서 전세물건이 동이난데다 ② 강남권 재건축 이주수요까지 겹치면서 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 내 집 마련에 나선 것으로 “비자발적 , 떠밀린 매매”라고 봐야하기 때문에 주택시장 활성화 와는 상관없는 것으로 이 “숫자”에 위정자들이 착각의 遇 (우)를 범 할까 걱정됩니다.

 집 사는걸 주저하는 이유는 작년 서울 전세값이 5% 오를 때 집값은 0.8% 밖에 안 올라 기존주택으로 시세차익을 얻기 어려워졌다고 생각하기 때문입니다.

집값은 최소한 작년 물가상승률(1.3%)에 이자율(2.5%)을 더한 3.8%는 올라야 구매자의 “본전심리”가 채워지고 그기에 삶의 안정이란 “감성적 만족감”이 더해지면서 실수요자 가 움직이고 여기에 투자수요까지 가세하려면 경제성장율3%를 더한 6.8% 정도 오르면 아파트 시장에서-->연립,빌라-->단독,다가구 즉 전체주택시장  경기가 살아납니다.

2013년~2014년 부산과 대구의 아파트 시장이 이를 말합니다.

이번 정부가 내놓은 20조원 규모의 2%대 장기고정금리대출 과 2,000채에 한한 1%대 수익공유형모기지 정책은 ① 가계 빚의 체질개선과 ② 전세자의 매매수요전환 ③ 중산층의 임대사업 촉진에 어느 정도 기여할 것으로 예상되며  이 같은 정책은 맞춤형 정책이면서 일종의 “틈새전략”이라 말할 수 있습니다.

오히려 이 같은 정책이 순발력도 빠르고 타이밍 잡기도 쉬워 효과도 있으면서 정책 신뢰도 도 높일 것으로 보며 특히 2%대 장기고정금리 대출에 국민들의 호응도가 높을것으로 봅니다.

2월 달 소비자 물가상승률 0.8%는 한국경제도 디플레에서 결코 자유스럽지 못하며 장기불황과 물가하락→소비위축→기업투자감소→일자리감소→실업률증가→가계부채악화→ 깊은 불황의 사이클 다음은 디플레로 연결되며 여기서 빠져나오기가 얼마나 어려운지는 일본 과 4년 동안 4,000조를 퍼붓고 작년 겨울에 겨우 빠져나온 미국에서 봤습니다.

"부동산이 살아야 내수도 산다”

연초 대통령의 신년기자회견에서 나온 말로서 3/12일 열릴 예정인 “금통위”에서는 금리인하가 예상되며 기존 주택시장은“점화력“이 강한 재건축 규제들 그 중 손쉬운 ① 20%대 기부채납률 인하 ②조합원 지위 양도금지 ③ 조합원 보다 더 많은 이익을 챙기는 지자체의 개발 부담금 축소 같은 대책들이 조만간 예상됩니다.

그나마 신규분양시장이 움직이고 미분양물량이 30,000채 이하로 줄어들면서 아파트 값이 반등으로 돌아선 것은 당분간 이어질것으로 보이며  4월 이사철이 끝나는 싯점에서 주택시장 경기는 정부와 국회 의 意志(의지)에 달렸다고  봅니다.

① 연말정산 파동 ② 담뱃값 인상 ③ 의료보험 개정  실패로 꼴찌지지율  인 현 정부 와  새누리당 은 공동책임자로서  내년 4월 총선에서 정권유지 와 권력누수를  막기위해서라도 부동산 경기에 과감한 바람을 불어넣을 것입니다. 
.
글을 마치며 전세가율 90%는 미친 게 아니라 이미 예견된 일이며 이를 바로 잡는 길은 정책 입안자 와 입법자 및 실행자 모두의 지식과 판단력을 융합해 그걸 녹일 지도자의 리더십이 절실히 필요할 때입니다.

새 봄 새 마음, 세계속의 대한민국 화이팅 !!
저의 다음 글은 " 금리 와 경기그리고 집값 " 이란 제목으로 찾아뵙겠습니다.

※추 신※

⑴ 3월 목동집값과 목동시장동향 및 특선 매물들은 거래 포인트 에 올라있는 “3월 중순 목동집값과 매매동향”을 참조해주시기 바랍니다.

⑵ 목동시장동향에 대한 거래 포인트는 월2회로 3월하순분은 3/25일에 올라갑니다.

⑶ 목동 재건축에 대한 종합편은 “→72번 글 (목동재건축 투자성과 전망)을 참조하시고 요약은 120번과 121번 글 (목동재건축에 대하여 (1) (2)을 참조바랍니다.