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 2015년 경제 기상도와 집값 전망

작년 12월 29일 길게는 6년, 짧게는 6개월 끌든 부동산 3법이 아쉬움을 안고 국회를 통과했습니다.
⑴ 민간택지 분양가 상한제 폐지 ⑵ 재건축초과이익환수 3년 유예 ⑶ 재건축 입주권 개인당 3채 허용 이 그 내용입니다.

위의 3법을 한마디로 評 한다면 색깔은 바래고 여러 군데 꿰맨 “누더기 옷”이며 그 약효는 떨어져 쓰나미 처럼 밀려오는 ① “미친전세값”을 잡기엔 0점 ② 재건축 시장엔 ‘봄비’③ 분양시장은 “힘 실어주기” 이나 전체적으로는 ‘낙제점’이라 말씀드립니다..

작년 7월에 시동을 건“초이노믹스 " 를 달성 하기 위해선 기업들은 돈을 풀고 집값은 올라야 하는데 위의 3법은 애초 ‘초이노믹스’로 밀어 붙었든 것에 비하면 절반수준이고 그 보다 더 큰 손실은“골든- 타임”을 놓쳐 시장의 신뢰를 잃었다는 것입니다.

그래도 “불씨”는 지폈으니 이 불씨가 올해 어떻게 불을 붙을지 살펴보겠습니다.

이번 조치로 강남지역 재건축 시장은 상승세로 출발했으며 방향계 역할을 하는 대치)은마,잠실)주공5단지 ,개포)주공은 2,000~5,000만원씩 올랐고 설 이후에는 추가 상승이 예상됩니다.

이 같은 상승장이 他 地域 과 他 市場 으로 옮겨갈지는 몇 가지 변수들이 있는데 지금부터 올해집값을 결정할 주요 Fact 3가지를 살펴보겠습니다.

첫째는 올해 국내경기입니다.

정부와 민간 연구소는 올해가 작년 보다는 경기가 나아질 거란 예상을 하고 있으며 작년에 3.5%에서 올해는 4%~4.3% 로 높게 예상하고 있습니다.
이들이 이렇게 보는 관점은 ①저유가와 ②미국경제 회생 이란 두 가지로 압축할 수 있습니다.

①저유가는 우리경제에 플러스 0.8% ② 미국경제 회생은 플러스 0.3% 성장률을 가져와 무역수지는 600억불 ,경상수지는 1,000억불로 세계5위권 진입이 예상됩니다.

작년 11월 배럴당 110달러 하든 원유값이 마지노선 이라는 50달러 마저 무너지는 유가 "치긴-게임"은 미국과 사우디가 벌이는 세계원유시장 주도권 싸움에 따른 결과이며 또 다른 측면은 러시아를  "손 볼려는" 복잡한 국제정치,경제적 역학구도가 얽혀 나타난 결과물이지만 머잖아 유가는 다시 상승세를 탈것입니다.

이번 유가 폭락 사태로 가장 덕을 보는 나라는 중국 그 다음은 미국 이고 세번째가 E.U(유럽연합) 이고 한 다섯번째 쯤 우리나라가 됩니다.

우리나라는 2013년 원유수입에 1,000억달라(120조원:세계 7위) ,원유와 가스,석유제품 등을 합한 수입액은 1,800억달라(200조원 :세계5위) 를 지불했는데 유가가 20~30% 떨어지면 200억~300억불이 줄어들게 됩니다.

우리에게  유가하락은 물가를 떨어뜨리고 소비여력을 늘려 경제성장률을 높이는 효과가 있기 때문에 이번 유가 하락은 우리경제가 또 한 번 도약할수 있는 챤스라 봅니다.

 반면 중국은 이 번사태로  곤경에 빠진 러시아 ,베네스웰라,이란  등과 같은 반미국가들과 자신의 취약지인 아프리카 지역 산유국 즉 앙골라,나이제리아 등에 " 뒷배"가 되어 국제정치무대에 자신의 존재를 각인 시킬 좋은 기회로 활용할것입니다.

물론 우리경제 발목을 잡는 몇 가지 요인들 즉 ① 엔화약세 ② 유럽의 경기불황③ 러시아 사태 등 이 있으나 우리의 ‘펀드-멘탈’은 이들을 이겨낼 체력을 다졌고 이들이  차지하는 비중이 적어 마이너스 요인보다는 플러스 요인이 훨씬 크므로 올해 우리의 G.D.P성쟝률은 작년보단 좋아질것으로 확신합니다.

둘째는 이자율(금리)입니다

우리나라의 기준금리 는 미국의 금리와 밀접한 관계가 있고 완전개방에 가까운 우리의 자본시장은 미국 이자율에 따라갈 수밖에 없습니다.

지난달까지만 해도 미국 내에서 금리 인상 시점을 앞당기자는 목소리가 높았지만 새해 들어서는 목소리가 달라지고 있습니다.

그 이유는 ① 금리인상을 요구하는 매파들이 물러나고 “오바마 와 엘릿의장(중앙은행장)” 에 찬성하는 비둘기파가 들어섰고 ② ”최대일자리“ ”최저실업율‘을 만들어 낸 “오바마의 성공”을 지지한 국내 여론으로 미국의 금리 인상은 올 하반기(9월) 이후로 미루진 것도 우리에겐 ’플러스 요인‘으로 평가됩니다.

따라서 국내기준 금리는 0.25% 한 번 더 내릴 것 같고 현재 담보대출 2.9%는 최저 2.7% 까지 내려 이번 부동산 3법을 뒷받침 해줄 것입니다.

지금 정부 발등에 떨어진 불은 “미친전세값”이고 이 걸 잡지 못하면 민심이 동요하고 내년 총선에서 절대 불리하기 때문에 전세를 매매수요로 전환시키는 게 가장 확실 방법이고 이를 위해 정부는 올해 집값 띄우기에 다시 나설 가능성이 높습니다.

그 방법들에 대해서는 다음 장에서 말씀드리도록 하겠습니다.

셋째는 주택공급량과 패러다임의 변화입니다.

이제껏 우리나라의 연 평균 주택공급량은 50~60만호로서 공급 주체별로는 민간과 공공이 7:3 비율이고 공급방식은 신규택지와 도심재개발이 8:2 의 비율로 공급되었습니다.

이 같은 공급방식은 ① L. H공사의 부채증가 (약 350조원) ② 자연파괴와 직주 분리에 따른 도심 공동화 등 많은 부작용을 나았습니다.

이 같은 부작용을 없애고자 공공과 신규택지 공급량을 줄여 올해는 역대 정부 중 가장 적은 40만호 이하로 공급하고 재건축, 재개발을 통한 도심재개발 방식으로 “압축도시화(Compat-City)” ‘로 기존 도심의 활용도를 높이는 쪽으로 패러다임을 바꾸고 있습니다.

이번 분양가 상한제 폐지는 이를 뒷받침 하는 “실탄” 으로 신규주택은 품질차별화로, 재건축, 재개발은 조합원 추가 분담금 감소로 건설사와 조합원 지갑을 챙겨 준 꼴이며 재건축 초과이익 3년 유예는 재건축 에 한 번 더 힘을 실어줬습니다.


결국 지난 정부부터 야당이 그 토록 반대했든 이유인 "강남 부자들만 좋아지는 부동산 법 개정 반대 '는 역시나 이번 조치의 제 1수헤지역은 강남 이었습니다.

 
아무튼 이번에 3년 후로 미뤄진 재건축 초과 이익에 세금 물리는 일은 단언컨데 2017년 이후에도 없을겁니다.

이렇게 금년도 주택시장을 가늠할 Fact 3가지를 살펴봤을 때 올해는 ① 재건축 사업의 탄력과 시장 활성화 ② 신규분양은 호황이며 일부지역은 분양권 전매제한 폐지로 투기세력등장 ③ 저금리로 인한 수익형 부동산 강세 등으로 정리됩니다.

따라서 금년도 집값은 상승세를 탈것이며 이 상승이 강남지역과 재건축 과 신규분양에만 한정될지 수도권 전체와 일반아파트로 옮겨 갈건 지는 “설”이후가 변곡점이 될 것입니다.

이제 끝장으로 들어가면서 국민개인재산 70%를 차지하는 집값의 오름과 내림은 “삶의 질”을 좌우하고 체감경기와 민심을 결정하는 “방향계 ‘로 크게 오르면 투기소득이 발생하여 “일할 의욕‘ 을 잃게 만들고  대폭락은 "가정 파괴"란 국가적 재앙을 가져온다는걸 1970~80년대 우리나라와 2008~2010년 미국에서 봤습니다.


그동안 우리주변에는 집값대폭락을 7년 전부터 줄기차게 주장했든 “위험한 경제학”으로 유명하신 분 말씀도 틀렸고, 상승이 대세라고 지금이 살 때라고 T. V 속에서 외치든 유명한 분 말씀도 틀렸습니다.

집값은 늘 주기란 선을 따라 상승과 하락을 반복하며 정직하게 우측곡선을 그리며 나아갈 뿐 인간의 욕심이 집값에 대한 오명을 뒤집어 쒸운거지요
집으로 돈 버는 시대도 ,집으로 망 하는 시대도 아닙니다..

국가경제가 그 나라의 잠재성장률만큼 성장세를 유지하면 성공했다 말하듯이 물가상승율과 이자율을 합한 만큼 집값이 오르면 그 나라의 주택가격은 안정세라고 말합니다.

집을 샀을 때 행복할 것 같다 그러면 잘 산거고 집을 팔았을 때 꿈이 있다면 잘 판 겁니다.
이제 집에 대해 수치적 가치보다 감성적 가치에 더 높은 비중을 두는 그런 시대를 열어갔으면 하면서 이 글을 마칩니다.

올해는 5% (물가상승률2.5% +이자율2.5%) 만 오르면 만족하고 그 이상이면 행복한 한해가 되시길 빌며 다음 글에서 뵐 때 까지 행복하세요.

※ 1월말 목동아파트 시세와 거래동향과추천물(매물 +전세물)에 대한 물건 내역들은 부동산 뱅크->거래포인트 "1월말 목동시세와 시장동향" 에 올렸사오니 참조하시길 바랍니다.

※다음 글은 2월 첫째주 "통화전쟁과 한국의 집값"으로 찾아뵙겠습니다.

추신)글이 늦어져 독자님들과 부동산뱅크 관계자께 사과드립니다.
       목동 재건축은 당분간 있다가  뵙겠습니다.