부동산 정보포털에서 거래포털로!

지금 모든 사람들의 관심이 부동산에 쏠리고 있다.
과연 바닥이 어디냐?
지금이 바로 들어가야 할 때인가?
아니면 한번 더 조정을 거칠 것인가?

사람들은 인터넷으로 신문으로, 방송으로 무언가 흐름을 캐치하지만
여전히 알 수 없는 말들만 많다.
큰 제목에서는 강남 재건축을 위시해 분당, 용인도 급매물이 소화되며 반등에 성공했다는 타이틀을 뽑아놓지만 마지막 말미에는 반드시 한번 더 조정을 거칠 거라는 식의 마무리로 사람들의 판단을 흐리게 한다.

이들이 주로 하는 이야기들은 미국의 경기와 우리나라 경기, 주식시장 등 여러 가지 경제 징후를 기준으로 모든 것을 이야기하고 있다.
사실 심각해지고 있기는 하다.

하지만 한번 생각해 보자.
강남 부동산이 본격적으로 꺽이기 시작한 2006년도 하반기에 국내외 경기가 좋았던가?
아니면 좋지 않았던가?

그 때는 경기가 제법 괜찮은 시기였음에도 불구하고 강남의 부동산은 내리막길로 접어들고 있었다.
그리고 강남 부동산이 잠복해 있던 기간은 이제 3년차에 접어들었다.

3년차라는 시간에 주목하라.
3년차라는 시간은 하나의 싸이클이 될 수 있는 시간이다.
충분한 반등의 구조적인 흐름을 가질 수 있다는 이야기다.

강남의 부동산은 최근 리먼브러더스에서 생긴 경기불황 때부터 하락세를 보인 것이 아니다.
그보다 훨씬 이전인 2006년도 하반기부터 강남과 분당 등지에 하락세의 징조가 나타났었다.

노원의 상승, 강북의 상승기를 강남 부동산의 상승기와 혼동하지 말아야 한다는 이야기다.

그렇다면 그 때 강남 부동산이 조정을 거치게 되었던 이유는 무엇이었나?

가장 큰 이유는 DTI, LTD 등 투기지역으로 인한 자금줄의 봉쇄로 수요 자체를 원천적으로 차단함으로써 6억 이상 아파트의 매수세를 확 꺽어버렸다.
종부세 부담의 급격한 증가로 인해 보유의지를 꺽어 버렸고 2주택자 중과세로 투기수요 자체를 묶어 버렸다.
결론적으로 꼭지까지 오른 강남부동산보다는 저평가된 강북지역을 공략하는 갭메우기가 훨씬 더 쉬운 투자방법이 되어 투자의 순위에서 밀렸다.

내가 하고픈 말은 강남 부동산이 꺽인 주요 원인은 경기 하락에 있는 것이 아니라 정부의 정책 때문이라는 이야기다.

부동산 말고는 꿀릴 게 없다는 노무현의 말에는 부동산도 꺽어야 한다는 강력한 의지를 읽게 했었다.
이 의지로 인해 그 서슬 퍼렇던 강남 부동산이 마침내 꺽이게 된 것이다.

그렇게 3년 가까이 시세차익 없이 이자부담이 계속되자 차입금 등으로 마지막에 들어온 매수자들이 경기불황까지 겹치면서 결국 버티지 못하고 무너지는 것이 작금의 사태라고 나는 본다.

그렇다면 다시 현실로 돌아오자.

지금의 강남부동산은 그 때 경기와는 상관없이 내리막길을 걸었던 것처럼
다시 경기와는 상관없이 다시 오르막길로 올라갈 수 있을 것인가?

나는 그렇다고 생각한다.
물론 당연히 그렇게 되는 것은 아니고, 거기에는 무언가 변수가 기다리고 있기는 하다.

그것은 바로 정부의 정책이다.
이전에도 그랬듯 정부가 사력을 다해 덤비면 부동산경기 역시 정부가 조절할 수 있다고 본다.
대부분의 회의론자들은 정부가 쓸 정책은 거의 다 썼다고 이야기하지만 내가 보기에는 정부가 아직 빼들지 않은 카드가 많이 있다.

대표적인 것 세 개만 들자면 IMF 시절 건설경기를 부양하는데 큰 공을 세웠던 미분양 주택 취득자에 대한 한시적 전액 감면제도, 투기지역 해제를 통한 DTI ,LTD의 해제와 2주택 중과세의 해제이다.

지금 상승론, 하락론 등의 말들이 많지만 이 카드를 쓰지 않은 것은 아직까지 부동산시장이 그 정도로 심각하지는 않다는 반증이다.

투기지역 해제 역시 아직까지 만지작거리고만 있는 것을 보더라도 경기 전체와는 상관없이 부동산 시장 자체의 힘으로 불이 붙을 수 있을 것을 염려했기 때문이다.

말이 많았던 광교신도시 분양이 4순위에서 사람들이 몰려서 청약마감이 되었다.
송도 신도시 역시 프리미엄이 붙었고, 또 청약에 매수대기자들이 몰렸다.
판교 푸르지오 그랑빌은 전 평형 28대 1의 경쟁률로 분양에 성공했고, 펜트하우스에도 11대1의 경쟁률을 기록했다.
달러고, 엔고로 인한 국내 부동산시장의 저평가를 눈여겨 보고 일본, 미국 등의 기업과 교포 자금이 우리나라의 수도권과 부산으로 들어오고 있다.
과천과 송파의 전세가가 1억 이상 올랐다는 이야기들도 흐름을 예상할 수 있는 중요한 팁이다.
강남재건축 뿐이 아니라 송파, 분당 등을 위시해 전반적인 부동산의 흐름이 확장되고 있다는 이야기다.

지금 약 3년차에 걸쳐 대기했던 대기수요와 현재 MMF 등 떠돌아다니는100조가 넘는 유동성 자금들이 본격적인 상승의 시기를 고민하고 있기는 하나 돈이 본격적으로 부동산에 유입되지는 않고 있다.

즉, 정부가 푼 돈이 실물경제로 옮겨지지 않고 금융부분에서만 계속 돌면서 연결이 되지 않는 유동성 위기가 도래하고 있다는 말이다.
IMF 때를 거슬러 보면 당시의 경제침체는 카드대출을 통한 소비장려로 인해 살아날 수 있었다.
신용불량 등 그 피해 역시 지대했었지만 대출을 통해 푼 돈이 소비촉진을 통해 실물경제로 연결이 되었다는 것을 뜻한다.

하지만 지금 어떤 방법으로 돈이 실물경제로 연결될 수 있겠는가?
결국 제2의 경기회복은 저금리담보대출을 통한 건설경기부양이 될 수밖에 없다는 것이 내 생각이다.
이를 통해 실물경제로 전이시켜 경기를 부양하는 것이 현재의 유동성 함정을 극복할 수 있는 방안이기도 하다.
그런데 그 유동성 자금이 금융부문에서 부동산 등 실물경제로 옮겨가려면 향후 부동산 가격이 오르리라는 바닥에 대한 가능성이 확인되어야 한다.
그렇게 되어야만 유동자금이 부동산 등을 통해 실물로 옮겨지면서 막혀있던 투자, 고용, 생산, 소비, 유통 경로가 제 갈 길을 가게 되지 않겠는가?

현재 주변의 사람들을 보면 이 상황에서 반등할 시기가 문제이지 부동산이 계속적으로 떨어질 거라고 믿는 사람들은 없는 것 같다..
터진다, 터진다 지켜보던 수많은 사람들이 앞으로 조만간 매수세에 불을 붙이는 하나의 계기만 생기면 부동산 시장은 또 한번 폭발할 것이다.

경기불황, 소비감소 등과 부동산 상승의 연관관계는 2차적인 것이다.
어차피 그들은 서민생활과 연관되어 있을 뿐, 경기의 큰 전환점에 대한 키를 가지고 있는 곳은 부유층의 유동자금이다.
지금 계속해서 증가하고 있는 유동자금이 가장 직접적인 영향력을 가질 것이며 이 자금이 일시에 부동산 쪽으로 방향을 튼다고 생각해 보라.
반등이 확인되는 순간 초조해지는 실수요자 등도 저금리를 등에 업고 매수에 뛰어들면서 또 하나의 장이 펼쳐지지 않겠는가?

이전에는 따로 놀던 강북 부동산이 이제는 주류 부동산의 추이에 포함됨에 따라 부동산 시장의 흔들림은 훨씬 더 위협적일 수 있다.

정부는 경기부양과 부동산 가격 급등이라는 양자의 고민과 흔적 속에서 차라리 부동산 가격 급등에 대한 비난 보다는 경기 부양 성공의 성과에 초점을 맞추어 가고 있다.

어찌 보면 부동산 가격 급등이 ’공‘이 될 수도 있는 아이러니가 펼쳐질 수도 있고, 최소한도 부동산 가격 급등의 ‘과’가 경기 부양으로 인해 면책이 될 수도 있다는 이야기다.

강남 3구의 부동산 투기 해제가 될 지, 아니면 지방 미분양 주택 양도시 전액 감면이 될 지 , 아니면 2주택자 영구 일반과세가 될 지는 몰라도 무언가 하나의 계기로 인해 매수대기자들이 터져 나오기 시작하면 이는 큰 판이 도래하는 것이며, 이를 계기로 유동성 함정의 위기를 벗어날 수 있을 것이다.