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한 때 제가 부뱅에서 열심히 활동할 무렵

언제나 부동산 신중론과 부동산 옹호론이 맞붙곤 했지요.

신중론자는 대부분 국채나 CD 등 금리와 유동성, 주택수 등의 거시경제적인 접근을 통해 하락을 점쳤고,
옹호론자는 대부분 부동산소유라는 심리적인 접근을 통해 상승을 점쳤지요.

당시 논쟁에서 대부분 신중론자들이 이겼습니다.
논리적으로 접근하므로 당연한 수순이었겠지요.
하지만 이제껏 결과만을 가지고 보았을 때 한번도 신중론자가 이긴 적 없습니다.
논쟁에서는 이겼지만 실제에서는 손가락만 빨았던 거지요.
실제 이면을 보아도 신중론자는 대부분 젊고, 서민들이 대부분인 반면, 옹호론자는 대부분 수많은 경험을 축척하여 재산도 어느 정도 불린 나이가 든 중산층 이상이 많았습니다.

중산층 이상의 대부분이
마음 한 켠

’니들이 아무리 그래 보아라.
결국은 내 말이 맞을 걸?
저지르지도 못하면서 말만 많으면 뭘해’..

라는 비아냥거리는 시각
이제까지의 대세였습니다.


하지만..
지금의 상황은 이제껏 유지되던 상황과는 다른 듯 합니다.
실제 부동산이 떨어지고 있거든요.

IMF 이후 처음으로 일어나는 일입니다.

IMF 당시는 사실 폭탄 돌리기의 상황이었습니다.
대출을 많이 받아서 사업이든, 부동산이든 벌리는 것이 대세인 무렵.

가만히 있는 사람들이 바보인 시절이었죠.
그 극단의 폭탄이 언젠가 터질 것은 당연한 수순이었습니다.

결국 기아와 대우라는 거대한 함선이 침몰되면서 우리나라는 거대한 소용돌이에 직면하게 됩니다.

주가와 부동산은 반토막났습니다.

기업은 대출을 통해 투자와 투기에 열을 올렸고, 서민들은 신용카드 대출을 통한 소비와 투기에 맛을 들였습니다.
어느 순간 외국투기세력의 환투기에 의해 촉발되었지만 그 시기가 언제가 될지언정 무너지는 것은 언제고 터질 수밖에 없는 시스템이었습니다.

당시 투자금융회사는 외국에서 저금리로 외화를 대출받아 고금리의 우리나라에서 이자놀이를 했습니다.
카드사는 저리로 카드채를 발행하여 비싼 신용카드 대출이자로 마진을 챙기고 있었으나 무분별한 신용카드 발급은 결국 대출회수가 어려워지면서 고립을 자초했지요.

LG카드가 무너지면서 카드채는 말도 안되는 가격으로 돌아다녔습니다.

당시 우리나라 사람들은 부도난 카드사의 카드채를 아무도 구입하려 하지 않았습니다.
당시 동아건설의 지급보증으로 같이 무너졌던 대한통운, 외환은행이 보유하던 부도회사의 회사채와 은행채 등 수많은 사채들이 헐값으로 시장에 나왔습니다.

이러한 사채들을 왜 우리나라 사람들과 기업들은 구입하지 않았을까요?

당시 외환은행, 진로, LG카드, 대우, 기아 모두 굳건하게 다시 살아났습니다.
그리고 당시에 아무도 거들떠 보지 않던 그 회사채,은행채,카드채들은 정상이자까지 모두 지급받고 정상가로 다시 돌아왔습니다.
아마 대부분 그리 말할 것입니다.
지금이니까 가능하지 그 때 어떻게 그런 것을 예측할 수 있었겠냐고.

하지만 세계 전체적으로 돈을 굴리는 세계적인 투기세력들의 눈에는 당연히 그 이후의 상황들도 예측가능했을 것입니다..

누군가는 인수할 것이고, 그렇지 않다면 국가에서 어떻게든 살려놓기 때문에 그런 큰 기업들이 사라지진 않을 거라는 것을요.
그렇기 때문에 조금이라도 경제에 대한 눈이 있었다면 그런 채권들을 구입하여 놓으면 나중에 어마어마한 돈이 될 수 있다는 것을 말입니다.

선례를 본 사람들, 큰 그림을 그릴 줄 아는 사람들은 그 이후의 모습을 보기 때문에 당황하지 않습니다.
하지만 선례를 보지 않은 사람들, 눈 앞에 것만 집착하는 사람들은 당황하지요.
경험해 보지 않았기 때문에 당황하고 그래서 어리석은 판단을 하게 되지요.

과거의 경험을 체화해 내고 거기서 미래의 해법을 찾는 일 반드시 필요한 이유입니다.

지금으로 돌아옵니다.
사실 IMF와 지금은 상황이 많이 다릅니다.

그럼 무엇이 다를까요?
일단 우리나라가 위기를 한번 경험했다는 것이 다릅니다.
그리고 그 당시에는 우리나라만 위기였지만, 지금은 세계적으로 위기가 공유되고 있는 것이 다릅니다.

사실 우리가 IMF를 겪지 않은 상태에서 이런 세계적인 경기불황이 왔다면 정말 대책이 없었을 겁니다.
일본의 10년 불황 이상의 고통이 우리를 엄습했겟죠.

다행히 그 때 망할 기업 망하고, 흥한 기업도 부채비율 등에서 각고의 노력 끝에 건전성을 유지하게 되어 지금 그나마 잘 버티고 있습니다.
부동산 버블 역시 DTI나 LTD 등 여러 가지 금융적인 제도를 통해 그 위험성을 미리 차단한 결과 선방하고 있는 것이구요.
학습효과이죠.

지금 위기에서 내가 보기에 우리나라는 상당히 선방하고 있다고 보여집니다.

그리고 조금 더 지나면 다른 나라보다 더 빨리 회복되겠죠.
물론 수출이 주력인 우리나라 산업의 특성상 우리나라만 잘 될 수는 없겠지만 국제경기가 회복될 경우 제일 빨리 치고 나갈 확률이 높아 보입니다.
미국과 중국이 불황으로 넘어가자 동유럽, 중동, 중남미와 동남아 등 새로운 시장을 뚫어내고 있는 우리나라 기업들 보면 대단합니다.
존경스럽기까지 합니다.

이제 이런 거시적인 외적 상황을 뒤로 하고
지금 직면하고 있는 부동산 시장을 한번 보죠.

수많은 언론과 전문가들은 부동산의 회복 역시도 경기가 살아나야 회복될 수 있는 후행지표의 성격을 강하게 이야기하고 있습니다.
물론 그 말이 맞습니다.

하지만 꼭 그렇게만 보지는 않는데요.
건설경기와 직접적인 연관이 있는 부동산이 경기를 선행할 수도 있다고 보기 때문입니다.
미국의 뉴딜 정책과 지금 우리나라가 행하는 녹색뉴딜 역시 마찬가지 아닐까요?

이제 투자의 기준으로 한번 상황을 체크해 봅니다.
1년 전을 기준으로 지금 되돌아 볼 때 가장 많이 떨어진 게 무엇입니까?

2000을 상회하던 주식이 1200선까지 후퇴했습니다.
사실 실물경제 자체적으로 우리나라가 흔들린 것은 거의 없는 데 말이죠.

그리고 강남의 재건축 아파트들 역시 최고시세 대비 20~30% 후퇴했습니다.
지금 용적률 상향과 조합원입주권 전매, 재건축 일반분양가 규제 폐지 등 재건축 관련되는 완화가 점차 가시화되고 있는데도 말입니다.

지금 유동성 자금이 점차 늘어나고 있습니다.
한국은행은 돈을 계속 풀어내고 있지만, 그 돈들은 기업이나 가계의 대출로 연결되지 않고 MMF 등과 단기채권 등 단기수익을 쫗아 다니면서 돌아다니고 있습니다.
심지어는 한국은행에서 각 은행에 푼 돈이 환매조건부채권을 통해 다시 한국은행으로 들어가기도 하니까요.
기업에 대출하라고 한 돈을 다시 한국은행에 예치하면서 이자를 받을 정도로 은행 등 금융권은 현 경제상황을 보수적으로 운용하고 있습니다.

일단 가장 먼저 유동자금은 주식시장에 들어갈 겁니다.
차라리 유동성을 유지하면서 바로바로 현금화할 수 있는 곳에 돈을 넣어둔 상태에서 장기투자처를 찾고 있는 것이 현재의 자금시장 상태입니다.

상반기에만 20조원의 토지 보상금이 풀릴 예정입니다.
이 역시도 유동자금을 증가시키겠죠.
이 자금들은 일단 대기하고 있겠지만 무언가 상황이 호전되면 순식간에 주식과 채권, 부동산 등으로 쏠릴 것입니다.

외국자본은 요즘 너나 할 것 없이 아시아에서 한국의 증시가 가장 저평가되어 있다고 공공연히 말하고 있습니다.
실제로 미국과 유럽 등 자국의 금융불안으로 인해 빠져나갔던 대부분의 자금들이 다시 들어오고 있구요.
외국인 순매수가 5일 연속 이루어졌다는 보도도 아마 접하신 분은 접했을 것입니다.
물론 아직까지 대세는 아닙니다.
하지만 한꺼번에 빠져 나갔던 외국자본이 본격적으로 우리나라로 들어오면 우리나라의 주식시장이 저평가되었다는 것을 증명할 뿐 아니라 구미각국의 경제위기도 어느 정도 자리잡았다는 반증이 될 것입니다.

결론적으로 가장 먼저 투자자금은 주식으로 갈 겁니다.
부동산보다는 현금화가 빠르고, 더 저평가되어 있기 때문에 제1순위는 주식입니다.

그리고 그 다음으로 강남 재건축 아파트로 가겠죠.
투자와 내 집마련이라는 두 가지 토끼를 잡을 수 있는 영원한 블루칩입니다.
즉 강남 재건축의 저평가 역시 주식시장 못지 않겠지요..
하지만 돈이 장기간 묶이는 단점이 있습니다.
그래서 단기수익처인 MMF 등에 현금성 자산을 불리면서 들어갈 때를 수많은 주체들이 기다리고 있습니다.

그리고 이 두 개의 시장에서 어느 정도 포화가 되었을 때 그 다음 수익처로 일반 부동산이 관심을 받게 되겠죠.

제가 보기에는 3순위가 되어야 일반부동산이 눈에 보일 거라는 말입니다.
제1시장인 주식, 제2시장인 강남 재건축이 포화되면 그 다음에 들어가는 자금이 진짜 경기회복과 궤를 같이 할 것으로 보입니다.

금리가 떨어지고 있기 때문에 현금자산의 가치가 점차 떨어지고 있습니다.
금리가 떨어질 거라고 예상할 때 가장 좋은 투자상품이 채권이지요.
떨어질 때까지 떨어져 채권의 매력이 줄어들 즈음이면,
실물자산에 대한 관심이 조금씩 보이겠죠.
더군다나 투기지역 해제 등 목돈이 없는 사람들이 지렛대로 사용할 수 있는 대출 등을 통한 수요자들이 늘어나면서 부동산으로 관심이 옮겨갈 것입니다.

조금만 주택구입 수요가 생기면 건설사들은 분양을 시작할 것입니다.
건설사들이 땅만 사 둔 상태에서 비싼 택지이자를 내면서 버티기에도 한계가 있기 때문입니다.
그렇게 분양이 되기 시작하면 건설경기가 고용 등을 창출하고, 도급, 재도급으로 이루어진 우리나라 건설현장에서 그 파급효과는 큽니다.
고용된 자들의 소비 등으로 인해 돈이 돌기 시작하면 경제회생의 가능성이 꿈틀대기 시작하겠죠.
분양가 상승으로 인해 기존 집값이 대출이자 이상으로 제 가치를 찾아나가면 심리적인 소비저해요인도 점차 사그러질 것입니다.
미실현이익이지만 이 역시도 심리적인 소비촉진의 큰 원인이 됩니다.

요는 미국의 뉴딜정책에서도 보았듯이 건설경기가 후행지표가 아닌 선행지표가 될 수도 있다는 것입니다.

지금은 금융시스템의 혼란으로 인한 카오스적 상황일 확률이 큽니다..
세계 최대의 소비시장인 미국이 주택버블로 인해 실물고리와 금융고리가 끊기면서 연쇄적인 대규모 혼란이 시작되었고, 이로 인해 세계 최대의 공장인 중국을 비롯한 각국의 공장들이 가동을 멈추고 있습니다.
시스템이 재정비되고 다시 재작동되면 아무 일도 없던 것처럼 돌아갈 수 있습니다.
물론 그 때가 언제가 될런지는 신만 아는 것이겠지만,

최소한 부동산과 관련된 흐름은 주식시장의 어느 정도 반등, 재건축 아파트의 본격적인 꿈틀거림 시작,

이 두 개의 신호가 본격적으로 내달을 즈음 부동산 구매에 나서는 것이 옳을 것으로 보입니다.

지금 강남 재건축 아파트가 9개월만에 반등에 성공했고, 제2 롯데월드로 인해 송파구 역시 들썩거리기 시작합니다.
어쩌면 지금일 수도 있겠지요.

하지만 주식시장은 여전히 횡보 중이네요.
주식시장과 강남재건축에 충분한 자금이 들어오고 지나친 저평가라는 생각이 접어들 즈음


그 때가 부동산에 자금이 들어올 시기일 것입니다.
전문가들은 하반기 이후가 바닥이라고 하는데 저는 조금 더 일찍 봅니다.
카드매출율,재고자산율,백화점매출율 등 여러 가지 경제지표가 급속히 얼어붙는 등 외적인 환경이 좋지 않은 것은 부인할 수 없지만,
올해 초 부동산 시장은 금리하락과 재건축관련 법개정확정 등이 이루어지면 그 자체의 호재적인 힘으로 경제외적인 악재를 극복하고 독자적인 반등의 길을 모색할 것 같습니다.

아직도 많은 유동자금이 움직이지 않은 현 시점에서 이 두 개 시장의 큰 자금의 흐름을 참고하면서 내 집마련의 시기를 저울질하는 것이 좋겠습니다.