부동산 정보포털에서 거래포털로!

요즘 그래도 가장 많이 받는 질문은 부동산 언제 오를 수 있느냐이다. 나는 이 질문에 답을 잘 할 수 없다고 말하지만, 내 나름대로의 접근 방식에 의한 답은 다음과 같은 정리를 해서 말한곤 한다.

내가 쓴 글을 쭈욱 보아온 사람들은 타이밍에 대한 부분 만큼은 잘 맞추고, 트랜드 분석도 비교적 정확했다고 하는 이야기를 들으면서 우쭐 하기도 한 부분이 있지만 지금의 답은 솔직히 자신 보다는 흐르는 세상에 대한 내 자신이 가진 견해에 불과하다.

그럼 부동산 시장의 앞날에 대한 전망을 해보자.
수도권을 제외한 지방은 별 의미가 없지만 단 한곳, 천안은 조금 다를 수 있는 곳이기도 하다. 문제는 천안이냐, 아산이냐, 라는 부분에서의 접근은 차이가 있을 수 있다. 천안과 아산은 삼성이 주는 가치가 아주 괜 찮은 곳에 불과한데, 문제는 전제시장이나 월세 시장의 활성화가 두드려저 보인다.

삼성의 천안,탕정 공장에 근무하는 직원들이 대 부분 수원,서울등 수도권에 집을 가진 사람들이 많고, 이러한 분들이 천안에 거주하는 방식은 대 부분이 전,월세를 택하고 있다. 그래도 워낙 많은 사람들의 근무로 인하여 주변의 아파트는 늘 만원을 연출하는 가운데,장기적으로 지역경제에 도움이 될 수 있는 요소는 분명 있어 보인다.

지방을 제외한 수도권의 앞날은 정말 진단하기조차 힘든 부분이 많다.현재의 경제 수준에서는 아무도 재테크에 관심이 없다.그냥 관망하는 시장의 연속이다.서울의 요지는 새로운 분양 보다는 기존의 아파트가 더 관심이 가는 것은 당연한데, 문제는 돈이다. 돈이 돈을 벌기 위해 투자된 곳에서 헤쳐나올 가능성이 생각보다 오래 걸리고 회수조차 불가한 사안들이 너무나 복잡하게 얽혀있기 때문이다.

수도권의 아파트 공급이 없어서 중,장기적으로 문제가 된다고 하는데, 이 부분도 역시 어쩔 수 없는 시기의 연장으로 보여진다. 건설사가 돈이 없어서 분양율이 지극히 낮은 현재의 상황에서 공급할 기업은 아무도 없기에 사는 사람이나 공급하는 사람이나 수요의 창출이 힘든 지금은 관망이란 단어가 가장 핵심이 될 수 밖에 없는 것이다.

유동성 자금이 500조원이니 600조원이니 하는 돈들이 다 어디로 간 것일까? 오늘 주식시장의 반등으로 41조원이 상승하였지만,언론에서 발표된 대략의 유동성 자금의 500조원은 아무리 찾아 보아도 우리들 눈에는 보이지 않는다. 물론 수십억씩 가진 분들이야 현재의 상황이 즐겁기만 할 수 밖에 없다. 돈이 돈을 벌어들이는 것인데, 문제는 수입억을 가진 사람들이 은행의 예금 금리만 생각하고 돈을 묶여 놓은 것이 아니기에, 돈의 가치는 적지 않은 타격을 입은 것이 사실이다.

즉 유동성이 지극히 적어진 가운데, 부동산 시장의 미래는 과연 어떻게 전개될 것인가 하는 부분에서 가장 우선순위로 접근하여야 할 부분이 글로벌 공조의 결과이라고 본다. 미국이 1조억 달러를 풀어 돈으로 경제를 살리는 우스꽝 스런 경제를 취하고,우리나라 역시 기업들을 위한 전략적 정책을 펴고,글로벌 전체가 경제를 활성화 하기위한 전략으로 집중을 하고 있다.

이러한 집중화가 부동산에 미치는 영향을 잘 살펴보면, 다음과 같은 결과가 나오리라 생각한다. 먼저 미국이라는 나라는 참 무서운 나라다.사고도 쳤지만 수습도 기가 막히게 잘하고 있다고 본다. 수백조 돈을 찍어 내어 커버를 하는 이상한 경제논리로 접근을 하지만 이 방법이외는 없다고 하는 절대절명의 정책을 아주 자연스럽게 보여주고 있다.

미국의 사고가 우리나라같은 이머징 시장에서 발생된 돈을 끝없이 빨아들이는 가운데, 우리의 시장이 먼저 위험수위에 도달하는 현상이 발생되고 있는 이 상황이 바로 우리가 우리의 힘으로 시장을 통제하지 못하는 리스크라고 본다. 부동산 시장도 결국,이러한 미국의 힘에 의해 지배를 받는다고 나는 본다.미국이 다시 한국의 주식시장에 관심을 가지고 돈을 투자해줄때, 달러가 들어오는 시기가 바로 우리의 부동산 시장도 서광이 뜨는 타이밍이다.

서론이 이렇게 긴 이유는 미국이란 나라가 그렇다면 언제 우리의 주식에 관심을 가져줄 것인가가 우리 내부의 시장 활성화 보다 우선되기에 긴 설명이 필요했다.미국의 주식 시장이나 투자시장에서 우리의 시장으로 넘어오는 과정이 얼마나 소요될 것인가를 따져보는 시간이 필요하다.우리의 수출 시장은 어느정도 공격적 마케팅을 하겠지만 외국인이 우리나라 주식을 다시 사주는 시간은 금융시스템의 안정화가 되는 타이밍이라고 본다.

그렇다면 외국의 자본이 주식을 사고, 그 주식의 이익금과 현금이 다시 부동산으로 전환되는 타이밍은 얼마나 걸릴까? 주식시장으로 외국인의 자금이 유입되고,다시 부동산으로 들어오는 타이밍은 최소 외국인이 우리의 주식을 사 들이고 나서 6개월이라는 리드타임이 필요하다.

미국이란 나라가 경제 활성화를 위해 실시하는 시나리오를 보면 대략 우리의 주식시장에 다시 외국인의 자본이 들어오는 타이밍은 내년 6월쯤으로 보여진다.그렇다면 그 동안 우리는 어떤 시련이 있을까 하는 부분과 그 크기가 어느정도일까 하는 것은 철저히 우리 금융정책과 현실에 있을 수 밖에 없다.

경기의 회복불능이 되더라도 내수라도 살려서 국가경제를 끌고가야 하는 상황에서 본다면 지금 우리의 경제는 물론 세계의 경제는 이러한 새로운 역사를 만드는데 걸리는 시간이 너무나 길어보이기 때문이다.

선행하여 외국인이 주식을 사들이고,주식의 돈이 다시 부동산으로,금융권에서 부동산으로 돈을 지원하는 시기는 아무리 빨라도 내년 6월이 되어야만 가능해지리라 본다.그것도 시나리오가 아주 긍정적인 바탕위에서 말이다. 좀더 디테일한 생각을 전개해보면, 우리 스스로 우리의 부동산 시장을 일으켜 세우기엔 역부족으로 보인다.

은행이 돈이 없고 대기업은 돈이 있다고 하지만 풀 수 없다.기업들이 가진 돈을 모두 풀면 일시적 유동성은 올라가겠지만 장기적 유동성은 더 큰 파이만 제공하는 것이 되기 때문에,부동산과 관계가 없는 시장이 형성될 가능성이 높다.

즉 우리나라 부동산에 조금이라도 영향을 주려면 외국인의 주식구입이 대대적으로 이루어지는 타이밍이 있엉 하는 점을 기억하면 될 듯 하다.미국이란 나라가 돈을 싹 끌어가는 현상을 보면서, 자신이 우선이라는 경험의 학습이 주는 의미는 우리가 가진 경제력이 아닌 세계의 자본이 투자된 글로벌 자본의 집합체가 우리나라였음을 잊어서는 안된다. 글로벌 자본의 거품으로 말미암아 우리나라의 GDP 가 2만불이 되었지만 지금은 15천불이 되지 않았는가?

부동산 시장이 만약 6개월내 외인들의 자본 유입이 없다면 더 이상 기대할 수 있는 타이밍은 없다. 왜냐하면 2년이후의 젊은층의 삶은 아이의 문제가 아니라 생존의 문제가 더 절실하기에 국가별 인구의 감소가 더 빨라질 확률이 높다고 본다.
따라서 우리는 외국인과 삶이 조금은 폐쇄적으로 갈 수 밖에 없다고 본다.

20009년 상반기 상승을 유지 못하면 이후 수년동안 마이너스이다.이후는 인구감소와 노령화 인구의 증가로 우리가 선택할 수 있는 조건은 더 악화가 예상이 된다. 부동산 시장의 가치가 더욱 악화되지 않기 위해서는 우리가 가야 할 길은 국내외 정책과 방향을 모두 선택하여야 한다.

건설사가 수도권이 주택을 건설하고 못하고의 문제가 아니라,국민들이 살 수 있는 환경적 선택의 불발로 시장은 악화될 것이고, 단독주택이나 타운하우스가 각광을 받을 수 있는 환경이 조성되고 있는 것은 그나마 주택시장에 희망으로 보여진다. 탄소제로와 열난방,(풍력,태양열,지열등)과 화석연료가 아닌 자연을 통해 얻어지는 난방시스템이 주어지는 주택의 공급이 가시화 되면 기존의 아파트나 연립주택보다 단독이나 링크하우스등은 좋은 비즈니스 상품이 될 것이라고 본다.

시장은 제금 탄소제로의 주거시설을 원하고 있다.오늘날의 오일 전략이 주는 교훈은 오일이 마른 시기가 곳 올 것이 분명하다.이것을 극복하는 주택과 집들이 이제는 그 가치를 조망받고, 행복권을 느낄 수 있는 조심스런 전망을 해 본다.

뉴타운이 뉴 단독이나 링크하우스로 지어질 수 있는 환경의 변화를 우리는 보다 근시안적으로 접근해야 할 필요가 있다.즉 지금의 아파트 문화는 이제 그 가치나 미래를 사는 희망적 요소를 전혀 담고 있지 못하다. 누가 알았는가?

이런 새로운 시장이 우리의 눈앞에서 희미하게 벌어지고 있고 그 전쟁이 언제 종료될지 모르니깐 말이다.

결론 : 시장은 늘 정직하다.시기를 기다리고 에너지저감은 빨리 하는 것이좋다