부동산 정보포털에서 거래포털로!

뭐 잘난척 하고 싶은 생각은 없지만 이해를 돕기 위해..
제가 지금까지 쓴 글들을.. 보시면 아시겠지만..
저의 예상이 지금까진 맞아 들고 있습니다..

설 연휴 이후.. 지금까지. 상황을 보면.. 시장 상황에 대한 판단이 가능하지요

저는 상승론자이면서도
현시점에는 추가 하락을 점치고 있습니다..
그러나 추가 하락이 큰폭은 아닐 거라고 보구요..
년초 바닥점 대비 5~10% 정도 추가하락이 최대하락이라고 보고 있습니다..

그 이유는 잠시 미루구요..

현상황에 대한 저의 판단에 대해 다시 한번 설명드려볼까 합니다..

부동산을 읽는데는 여러가지 요인이 있겠지만..
자잘한 요인에 집착하는 것보다는 대세흐름을 깊이있게 들여다 보는게 필요할 겁니다..

우선..
첫째 가장 중요한 부분이 글로벌 경기의 급격한 침체입니다..
수출의존도가 높은 우리나라의 특성상..
이것은.. 무엇보다 큰 비중을 차지 합니다..
여러가지 경제수치들이.. 하나둘 드러나면서..
생각 이상의 심각한 상황에 투자자들이나 수요자들의 심리가 위축될 수 밖에
없으니까요

다음에 봐야 할 부분은..
현 정부의 의지입니다..
정부는 부동산을 상승시키고자 하는 의도가 전혀 없습니다..
대책없는 폭락은.. 경제상황을 나락으로 떨어뜨리기에
최선을 다해서 막고자 하지만...
그뿐이죠..
더구나 지금 상황에 부동산 상승은..
정부입장에서는 결코 용납할 수 없는 상황이기도 합니다..

혹자는 부동산 상승이 경제를 살린다고 하지만...
한마디로 무식하고 무모한 기대일뿐이지요..

지금 시기에 부동산은.. 경기상황과 같이 가거나..
조금 앞서가는 정도를 넘어서면..
오히려 경제를 나락으로 잡아끄는 요인이 됩니다..
미국의 과정을 뒤늦게 새로 시작하게 된다는 말입니다..

결국 이 두가지 요인을 극복하고 시장을 이끌만한 요인은 아직 없습니다..
규제완화는 급락을 막기 위한 조치이며..
그것으로 목적을 다한 것이기에 그렇습니다..

각종 개발 호재는 가속이 붙어있는 경기하락에
잠재적인 상승요인에 불과한 것으로
하락을 반전시킬만한 힘을 얻지 못하고 있구요

상승기는 말할것도 없지만..
최소한 정체는 되어 있어야.. 이런 요인들이 작용을 하게 되는데..
지금은..
글로벌 경기 및 국내경기가 너무도 무겁기에..
떠받치기에는 무리인 겁니다..

지금의 현상은..
그동안의 하락폭이 지금까지 겪어 보지 못했던.. 정도이기도 하고
또는 아이엠에프때 잠시 겪었던.. 정도를 넘어서거나 근접한 정도이기에..
이번에도 라는 기대감에 바닥이라는 판단을 하는 사람들이 일부 있기에 일어나는 현상입니다.

때마침 정부의 규제완화 조치가 힘을 더하고 있어..
하락세가 속도를 줄이거나 일부지역에선 호가상승이 발생하고 있지만..

이는 앞서 설명한 이유로 인해 매도자의 기대감이 만들어낸 결과일 뿐
매수자의 입장은 완전히 다릅니다..

바닥이거나 최소한 무릅일거라는 판단에 일부 수요자들의 움직임은 있지만..
수요자들의 대세흐름은 분명히 다릅니다..

경기는 거듭 나락으로 빠져들고.. 충격적인 경기수치들이 연이어 터져나오고 있는 지금에.. 이것이 대세 상승이라고 보기 어려운 상황이라..

불과 얼마전에 존재하던 매물이 하나둘씩 거두어지고 호가가 올랐다고 해서..
쓰린속을 부여잡고 호가를 따라가는 것은.. 기대하기 어렵기 때문입니다

결국 지금의 현상은.. 하락세가 멈추는 와중에
최저가에 있던 급매물만 소진되는 겁니다..

당장.. 호가가 조금만 올라도.. 수요자들은 다시 냉랭한 입장으로 돌아서버리는 거죠

그것이 지금의 현실입니다..


그렇다면 앞으로는 어떨까요?

우선 경제상황에 대한 판단이 우선되어야 합니다..

지금 하반기 운운하다가 내년도 장담 못한다고 하는데..
제가 볼때는.. 지금의 상황이 너무 안좋고..
이래저래 작년도에 최악을 예상하던 수치들이 생각보다 저 나쁜결과를 쏟아내고 있고.. 미국발 금융위기는 아직도 드러나지 않은 부분들이 많습니다..
해서 그런 예상이 무리는 아니라고 보지만...
바닥이 드러나는 것으로.. 반전은 시작된다고 봅니다..

하지만 지금의 상황을 유지하다가 상승하는 것이 아니라..
늦어도 3~4월 경(빠르면 2월 중순부터)에는 현재 주춤한 하락세가 다시한번 가동되리라 보는데요..
최악을 거듭하는 경기지표에 더해서 정부의 의지를 확인한 수요자들이
당분간 상승은 없다는 판단이 대세가 되면..


현재까지 이루어진 집값폭락과 넘치는 공급으로 인한 전세가 하락때문에..
역전세대출등의 조치에 어느 정도는 이어가더라도
대부분 집주인들의 부담이.. 매도로 이어질 수 밖에 없기 때문입니다...
더구나 소진되지 않은채로 남아
지금의 조정으로 기대감에 억지로 버티던 매물들이..
그 시기부터 다시 나오게 될 것이므로..
하락은 다시 가동될 수 밖에 없다고 보는 겁니다..
(자가보유율 50%는 길게 보면 상승요인이지만..
지금 시기에는 오히려 하락요인이 되는거죠)


근데 저는 그 경기가 바닥을 드러내는 시점을 4~5월 정도로 봅니다..
늦어도 6월이면 될거라고 보는데요..
미국시장이 지금의 추세대로라면 그때 정도면 거품이 대부분 걷힐 것이라고 보고
바닥을 드러낸 상황에 해결책들이 쏟아지면서..
최소한 거듭되는 악화가 진정은 될거라고 보기 때문인데요

그때부터 경기 회복에 대한 전망들이 신빙성을 가질 것이라고 보고..
지금처럼 시간이 지날수록 회복시기에 대한 전망이 자꾸 늦어지는 것이 아니라..
시간이 지날수록 회복 시기에 대한 전망이 빨라질 것이라고 판단합니다..

결국 그 이후 부터는 그때까진 풀린 자금들이..
부동산 시장을 향해 몰려들기 시작할 것으로 판단되구요...
대기하던 수요자들이 이사철과 맞물려..
본격적인 내집마련을 시작하고 투기꾼들과 어울려..
집값은 대세 상승의 시기로 접어들 것으로 봅니다..

물론 국지적으로 집중되는 곳과 외면받는 곳들이 있을테니..
그 차이는 벌어질 테구요..

어쨌건 그런 이유로..
올 봄에 있을 추가 하락은 혹자들의 예상처럼.. 큰폭은 아닐 것이라고 보구요
년초의 저점대비 5~10% 정도를 예상합니다..

이때 매수하시면.. 정말 더이상은 더 떨어질래야 떨어지기도 어렵고...
당장 급반등은 어려울지 몰라도..
차후 분명히 좋은 결과가 있으리라 판단합니다..

만약 이때도 놓치시면...
쓰린속 부여잡고 최소 돈 천만원이상은 더 들여야 매수하실 것이라는게
저의 개인적인 판단이니 참고하시기 바랍니다..