부동산 정보포털에서 거래포털로!

비교들은 참 좋아 합니다.
IMF시절, 일본, 미국, 등등등 비교들을 좋아 합니다.
반복에 연속이라는 단어도 많이 인용 됩니다. 풍선효과, 반사이익, 틈새시장, 등등도 반복에 연속에 연속에서 이루어 지지만 중요한 점은 패턴이 틀리다는 점 입니다.

거의 모든 것들은 반복의 연속 입니다. 패션도 돌고돌고, 개발도 돌고돌고, 유행도 돌고돌고, 아날로그-디지털-아날로그, 그런데, 진화하면서 돌고돈다는 것이 특징 입니다.

요즘은 어떤 계층에게는 참 불안하고 혼란 스러운 시기 입니다.
어떤 계층은 아예 눈도 꿈쩍하지 않습니다.
어떤 계층은 좀 더 망가지기를 기다리기도 합니다.

2년전에 수도권포함 지방미분양 때문에 얼마전까지 날리들이었습니다. 지금은 분양권 시장이 과열양상까지 벌어지는 촌극이 일어 납니다.

시장이 좀 침체되고 거래가 냉각이다가 약간 살아날려고 하니 폭락론자들이 싹 없어 졌습니다. 이제 다시 고개를 들고 있습니다. 선물투자, 원자재투자, 원유투자, 금투자, 철강투자 등등은 일반인들은 끼어들기가 어려운 시장 입니다. 간혹 펀드나 간접 투자로 투자를 하기도 합니다. 수익률은 등락이 큽니다. 원재료를 가공하여 공급해 사용할 실수요층이나 시장은 냉각되어 있어도 원자재들은 투자시장에서만은 수급에 상관없이 없이 가격이 춤을 춥니다. 물론 피해자들이 많이 생겨 나지만은요...

투자재, 투자재는 심리적이 요인이 큽니다.
DTI 2금융권 확대 하였다고 강남 재건축이 1억 이상 빠진다고 기사들이 납니다.
전세가 대비 매매가의 폭이 큽니다. 재건축은 일반인 참여가 많은 투자재 입니다. 때론 집값에 바로미터 이기도 하고 상승 및 하락의 상징성과 함께 가장 먼저 등락을하는 상품 특성 입니다. 가격의 선도를 하기 때문 입니다. 서민의 주택마련과는 크게 상관이 없습니다. 10억짜리 재건축이 1억 떨어졌다고 재개발 지역이 아닌 곳의 실평 20평짜리 전후 빌라가 천만원 떨어 질까요?

서울 주택 보급율이 상당히 높습니다. 그런데 거기에는 비인기 주택이 통계에 들어 갑니다. 문제는 사람들은 아파트를 선호하는데 통계에는 비인기 주택인 빌라 지하까지도 들어 있다는 것이죠! 주택보급률, 주택 자가보유율, 주택 자가점유율등에 이해를 하지 않고 여론이 형성 된다는 것이 더 큰 문제 입니다.

지금 서울과 수도권이외의 지방에 가서 부동산 이야기를 하면 별 반응들이 없습니다. 있다해도 해당 지역들 보다는 서울이나 수도권 투자 정도일 겁니다.

미국 같은 경우는 주택보급율이 130% 이상 입니다. 집을 내 놓고 상당기간 동안 팔릴때까지 기다리는 물량이 많습니다. 대도시를 제외하면 집값은 안정 되어 있습니다. 우리나라 지방도시들도 신규 입주 주택이 아니라면 비슷한 상황의 도시들이 존재 합니다.

아직 서울은 아닙니다. 인구 유입은 더욱 상승할 것이고 일정기간 동안 주택은 모자라게 되어 있습니다. 앞으로는 주택 보급율을 올리는 비인기 주택의 비율에서 멸실가구들이 일정기간이 지나면 아파트로 변하게 됩니다. 5년, 10년 15년 20년 안에 대부분 강북의 구릉지들은 아파트로 변하게 됩니다. 신평면에 양질의 주택이 그 토지위에 나타날 것입니다. 그런데, 인프라는 대체 또는 신설할 수 있어도 땅의 모양과 지형은 원 모습에서 크게 변할수 없습니다. 접도율이나 쾌적성은 좋아지겠지만 지형 자체를 바꿔 놓을 만한 토목공사는 현실성이 없습니다. 구릉지에 대단수 강북 재개발의 지하주차장은 지상위에 데크식으로 건설 합니다. 말로는 쾌적성이라하지만 암반을 깨서 암을 제거하여 비용이나 공기에 영향을 주기보다는 그냥 지상으로 가는 거지요!

고령화 사회를 지나 고령사회가 오면 상가도 1층 인기, 단지도 구릉지는 인기가 없습니다. 평평한 지형을 선호 합니다. 일부, 구릉지에 조망 가는한 지형에는 테라스형 주택들이 지어 질 것 입니다. 일부는 높은 프리미엄을 기대하겠지만 일부는 환금성이 떨어질 것입니다. 대세는 아니라는 거죠!

무주택자가 대출을 얻어 주택을 구입 합니다. 앞으로 10년 20년 좀 길면 30년 장기 대출로 집을 구매합니다. 아주 일부는 대출의 끝까지 가는 사람도 있겠지만 대부분 이자만 내다가 다른 집을 옮기거나 매도를 합니다.

일반적으로 콘크리트 강도는 50년째 일때 최고의 강도가 나온다는 소리들이 있습니다. 요즘이야 여러가지 기능성 콘크리트가 나와 강도, 성능 ,내구성, 연한등이 달라졌지만..... 20년 전에도 무주택자들이 강남 및 기타 구 저층아파트들을 살때도 대출을 했을 것입니다. 열심히 일해서 20년 대출해서 대대로 살려고 했지만 재건축이라는 기회가 왔습니다. 은마아파트, 미도아파트에 가서 벽에 못을 박아보면 못이 들어가지를 않습니다. 그런데 일부 지방도시 아파트에가서 못을 박으면 손으로도 벽에 못을 박거나 실수라도 하면 콘크리트 덩어리들이 떨어 집니다. 모래의 질에 따라서 달라진 결과일 겁니다. 일명 바다모래를 쓴 현장들이 간혹 있습니다.

중층 재건축 아파트에 가보면 열악 합니다. 파이프노후화로 녹물이 나오기도 하고, 주차난이 심해 불이라도 나면 소방차 들어 오기도 힘듭니다. 주차도 힘듭니다.
생활의 불편함도 있겠지만 재산증식이 목적인 경우가 많다는 것이죠!
이런 재건축 재개발이 진행기에는 투자재로서의 측면이 강해 가격변동폭이 큰데 이런 개발행위들이 마감되면 어떻게 될까요?

어느 시점 까지는 서울, 수도권은 집값 상승이 불가피 해 보입니다.
재건축, 재개발이 마무리 되기 전까지는 혼란스러운 기사들과 여론에 힘입어 초보자들은 혼란스러움을 상당기간 경험 할 것입니다. 앞으로는 주택의 수가 모자라는 수요의 부족에 의한 상승 보다는 주택의 가격에 의한 수요계층의 변화가 더 중요할거란 생각이 듭니다. 앞으로 공급될 재개발 지역의 30평대 평균 일반분양가가 7~8억이 넘습니다. 더 이상은 논란의 소지가 있어 조심스럽지만 잘 생각해 보시면 답은 정해져 있습니다. 시장의 흐름, 양극화, 수익이 나는 지역, 대세상승기에 있는 지역들은 불행하게도 이미 정해져 있다고 본인은 판단 됩니다.

15~20년 지방 주택시장을 아시는 분 많치 안으실 겁니다. 아시는분들은 여기에 들어 오셔서 글을 쓰지 않는 특징이 있을 것이구요! 지방은 대세 안정기 생각하시는 사람들이 대세 입니다. 지방 시장에 폭등이 온다고 생각하는 사람은 어떤 목적이 있는 분들이 많겠죠!

부산 주택가격은 서울과 비교하여 상당히 안정 되어 있습니다. 하지만 부산내에서도 고급 주상복합이나 랜드막 지역(고급쇼핑몰등)들의 주택 가격은 상당이 심한 차이가 납니다. 강북과 강남 이상의 차이를 보이는 지역들이 존재 합니다.

TV나 동영상을 일시정지기능이 있습니다.(Capture, Freeze, Pause등등)
현 상황만 놓고 그림이나 상황을 보면 전화면이나 후속화면이랑 전혀다른 구도로 흘러가는 경우가 심심치 않게 있습니다. 왜곡을 시키는 것입니다.

물과 1년전에 PF대출로 인해 건설사, 시행사들이 부도 직전, 지방 미분양, 수도권 미분양, 미국 금융위기 발생, 규제완화, 주가폭락, 등등 지금과 뭐가 그리 달라졌을까요? 문제는 돈의 흐름인데 없었던 돈이 생긴것도 아니고 있었던 돈이 없어진것도 아닌데 말입니다.

DTI규제를 풀어주면 안사고 다시 2금융권까지 규제를 하면 규제를 해서 못산다고 합니다.

분양권은 인기만발 입니다.
보금자리 주택도 인기 입니다.
기존 주택 시장은 냉각 입니다.

분양권 분양가가 상당히들 높은 곳들이 조금씩 나타나고 있습니다.
일부는 부메랑을 맞을수있는 곳들이 눈에 보입니다.
일부는 묻지마 투자 형태를 보이는 사람들도 있습니다. 과열에 편승하는 능력없는 세력들이 들어가는 시장도 있는거 같습니다. 언론에서 DTI적용배제, LTV 60%에만 반응들을 보이고 다른곳에는 관심이 없는 사람들도 있습니다. 부매랑을 조심하셔야 할거 같습니다.

반대로 앞으로 상당하게 오른 지역들이 보입니다. 지역도 좋고 건설사도 좋고, 개발호재도 메가톤급이고....

폭락론자들의 공통된 의견들은 실물경기가 안 바쳐주어 부동산이 오르는것은 무리라는 의견이 지배적이었습니다. 경기는 점차적으로 호전 되고 있습니다. 분양물량은 호전적이고 기존시장은 냉각이며 지금이 딱 위에서말한 일시멈춤 상태 같습니다.

치고빠지고, 밀어주고, 올려주고, 당해주고, 모르는척해주고, 부동산과 경제 전반을 이해하지 못하면 혼란스러움에 극치인 상황 입니다.

내년 3월 정도면 지금과는 또다른 양상의 시장이 형성될거 같습니다.
물론 정책에 속도조절에 따라 급변동 할 수 있을거란 생각이 듭니다.
지금은 관망기 입니다. 선수가 아닌 자기자본이 취약한 사람들이 들어가기엔 다소 불안한 시장 입니다. 자본을 많이 가진 여유층들은 이미 시장의 흐름들이 보입니다만은 시장진입을 규제하는 대상에 있는 계층들에게는 너무나 물리적으로 힘든 시장이라 말하고 싶습니다. 일정 기간동안 전세난 가중은 내년봄에도 올것 입니다.
계절적 요인으로 이번에 이정도로 마무리 될거 같습니다.

무주택자와 서민들이 움직이는 주택시장은 폭락이 오기가 힘듭니다.
재건축시장 하락하고 저가주택 시장은 많이 다릅니다.

하지만 양극화, 개발축이 형성된 이상 절대 무리한 투자를한 묻지마식 무분별한 주택 구매는 차후 부메랑이 될수도 있을 것 입니다.

일정기간동안, 인플레이션, 유동성, 경기회복 등등이 있지만 3~5년 이후
예측해 보면 시장은 지금과 사뭇 다릅니다.
패턴!! 지금도 진화하며 가고 있습니다.

부메랑!!
조심 하시기 바랍니다.