부동산 정보포털에서 거래포털로!

틈틈이 시간날때마다 이번주 쓰려 했던 글을 모두 지웠답니다. 이유인즉슨, 이번 DTI 확대에 따른 생각을 아마도 많은 분들이 듣고 싶어하기에 저도 미약하게나마 그냥 몇 자 끄적여 보여 다 지우고 다시 쓰네요.

예전 ‘쉬어가기’라는 글을 예 올리면서 70년대부터 ‘교육’과 ‘먹거리’를 기반으로 강북에서 강남으로 부동산이 어찌 변화하였고, 경제의 방향과 집값 그리고 사회 변화상을 이야기하였죠. 매번 이야기 드리는 것이지만, 모든 것은 변화하는 듯 보이지만, 그 변화라는 것은 ‘반복’이 되고 그저 속도만 빨라졌다는 것이 저의 생각이랍니다.

그냥 먼 과거가 아닌 미래에 2~3년 전의 이야기를 해 볼까요?
참여정부 때의 부동산 정책을 이야기 한다면, 5년간의 임기 내내 크고 작은 수십 가지 부동산 정책을 발표했었죠. 그중에 생각나는 것만 잠시 본다면,

2003년에 분양권전매금지를 지방까지 확대하고, 재건축의 중소형을 60%로 의무화하였고,
2005년에는 8.31부동산 종합대책으로 종부세의 과세구간을 9억에서 6억으로 낮추면서, 1가구 2주택 양도세 50% 중과를 했죠.
2006년에 DTI를 40%로 규제하고, 재건축 초과이익 환수제를 통과시켰답니다.
2007년 분양가 상한제를 전면적으로 실시한 것을 마지막으로 크고작은 수십개의 규제가 부동산시장을 옥죄었죠.

결과는 어떠했나요?

제가 이야기 안해도 되겠죠?
그렇다면, 그 많은 규제를 했는데도 집값이 규제를 할 때마다 잡히지 않았던 것의 이유를 알아야겠죠. 문제의 핵심을 잘 못 잡아서 그렇답니다. 발바닥이 가려운데 등을 긁고 있으니 시원할리가요?

신문에서 매번보는 ‘세금폭탄’이니 ‘서민은 강남에 집을 사지 말라는 이야기냐’ 또는 정치권의 세금폭탄론 등의 이런내용을 보면서 많은 분들이 건설사와 보수언론 그리고 관료, 학자에 이르는 사람들 때문에 많이 실패했다 이야기 할 터이고,
다른 분들은 일부 강남의 투기세력들 때문에 우리나라 부동산을 망치고 경제를 망치고 있다 이야기할 분들도 계시겠죠.
모든 정책들도 그것을 기초로 해서 만들었으니까요.

하지만, 이는 그냥 곁가지에 불과하답니다. 정확한 문제를 짚어내지 못해서이죠.

부동산의 어디가 오른다 주식의 어디가 오른다등 모든 문제들 그러니까 세상사의 모든 것은 서로가 서로에 얽혀있기 때문에 한가지 분야만 안다해서 절대 전문가도 아니고 문제도 풀수 없답니다. 등에 종기가 난 것이 피부병이 아닌 다른 외부적인 문제 때문에 일어난 것을 정확히 안다면 종기란 쉽게 다스릴 수 있듯이 말이죠.

문제는 부동산이었지만, 그 속내의 정확한 시발점은 바로 이것이 ‘부동산문제’가 아니라, ‘금융문제’라는데 있답니다. 부동산이 부동산을 망친 것이 아니라, 투기가 아닌 투자라 매번 많은 분들께서 이야기하시는 주식이나 펀드등과도 밀접한 관계가 있는 것이죠. 처음부터 조세로 막겠다는 것은 잘못되었던 것이란 것이 문제의 답을 다른 곳에서 찾고 있었으니까요.

지난 5년간 부동산 가격이 미친듯이 오른 것은 초 저금리와 풍부한 유동성이 맞물려 투기 열풍이 온 나라로 퍼졌기 때문이지 결코 일부 부자들의 투기 탓이 아니란 말입니다. 일부 세력이 아닌 온 국민이 욕심과 투기에 마음이 들떴는데 규제를 한다고 그것이 들을리가요.

그 답은 부동산이 아닌 정확한 문제였던 ‘금융’에서 찾았기 때문에, 문제의 해결점을 찾을 수 있었던 것이지요. 결국은 그래서 DTI에서 풀었죠.

참 재미있는 것이 매번 세상은 반복된다고 이야기하듯, 조세나 규제로 잡을 수 없다라고 매번 강조하던 현 정부에서 ‘경제위기극복’이라는 명분을 통해서 종부세부터 다주택자에 이르기까지 많은 규제를 풀어 또 같은 반복되는 문제를 만들어가고 있었죠. 바로 선거에서의 ‘표’라는 놈의 요상한 심리때문이랍니다.

과거이야기는 해 봐서 무엇하겠느냐 하지만, 실은 과거의 모습이 현재의 모습이고 바로 미래에 변화하는 모습의 척도랍니다.

수도권의 DTI확대는 과거 참여정부시절과 비교해서 잘 되어지는 방향도 있지만, 서민의 입장에서심히 어려워지는 삶을 보여주기도 하네요.
무슨말이냐면, 수도권으로의 DTI 축소는 아주 긍정적인 효과로 볼 수 있지만, 또 한편의 문제는 또 다른 빈부의 벽을 만들 가능성도 커져보이네요. 더 떨어지거나 폭락하기 힘든구조가 된다는 이야기죠.

우선 6억짜리 집을 사는데 3.5억을 대출받는 것은 누가봐도 잘못된 것이지요. 이것이 바로 투기랍니다. 그거 바뀐다해서 그것때문에 피해보는 사람 별로 없답니다. 주변을 둘러보세요. 6억짜리 집을 사는데 3.5억을 대출받는 사람이 몇 명이나 되는지를 말이죠.

그것 때문에 집 매수자들이 대출을 많이 못 받아서 요 며칠 집값이 안정되었다고요? 누가 그러던가요? 신문에서요?
아니죠. 그냥 심리를 잠시 눌러놓아 거래의 위축시킨 것뿐이지, 실제 시장의 거래와는 별개랍니다. 혹 몇몇의 단기투기를 생각해서 하는 사람들을 위해서는 잘 한 일이지만, 이것이 과거의 DTI와는 다른 것이란 걸 아셔야 한답니다.

무엇이 다를까요?
예전 불과 2~3년 전에는 초저금리와 풍부한 유동성을 가지고 단기투자를 보면서 6억짜리 집을 사면서 4~5억씩 대출받는 사람이 많았지만, 지금은 아니랍니다.
1년여간을 거치면서 일어난 많은 변화가 ‘손바뀜’이 일어났다는 것이지요. 당시 대출을 많이 받지 않은 사람들은 집값이 떨어진다 하던 얼마전에도 그냥 눌러살았답니다. 방법이 있나요? 대출을 많이 받은 사람은 어찌되었나요? 단기적인 수익을 원했던 사람들만 바로 욕을 봤다는 것입니다. 그들이 강남의 투기세력일까요?
아니죠. 바로 옆집의 일반 서민들이었답니다.

이러한 상황에서 DTI의 확대는 과거 2~3년 전과의 상황과는 판이하게 해석을 달리해야 한답니다. 그냥 ‘심리’로 잠시 눌러놓은 것이지, 과거의 ‘DTI’로 인한 금융규제와는 판이하게 다른 것이 지금과의 비교랍니다.

문제는 뭔가요?

금융규제로 손바뀜이 바뀌면서 한번 다져놔 버렸고, 이번 DTI 규제로 실제 집주인들은 한번 더 가격을 다시 다지게 되는 것이죠. 무슨말이냐면 상한가와 하한가의 가격갭이 그만큼 줄어들 가능성만 높여놓았다는 것이죠. 실제로 대출을 그렇게 많이 받은 사람이 지금 많지도 않을뿐더러, 보유하는데 세금이 낮아 어려움이 없다보니 그냥 형식적인적에 불과한 것이죠.
또한, DTI로 단기투자 세력이 지속적으로 사라진다면, 어떠한 시장에서도 그렇듯이 매매나 전세나 전체가 아닌 단순한 몇 건이 가격의 등락을 좌우하는데, 급매를 내 놓아야 할 단기투자가 사라지게 된다면 어찌될까요? 상한가는 혹 오르지 못한더라도 매매의 하한가만이 오르는 현상이 발생되는 것은 제 생각이 아니겠죠? 그냥 당연한 인과관계일 뿐이랍니다.

마지막으로 현 정부에서 정말로 이제는 잡으려면 DTI가 아니라 이전에 했던 종부세을 꺼내야 하는데, 그것을 꺼내면 현재의 불안한 경제상황하에서 아주 찬물을 끼었는 효과밖에 안되니 꺼낼 수도 없을뿐더러, 전세시장이 어떤지 뻔히 아는데, 전세공급처인 유주택자가 종부세를 꺼내들면 추가구입을 절대 안 할 것이니 지방의 부동산은 물론 안그래도 불안한 전세시장만 더욱 어지럽게 만드는 결과를 초래하겠죠.
집값을 못 잡아서 안 잡는 것이 아니라는 이야기입니다. 이번에 DTI만 봐도, 그냥 언론에서 그리고 시장에서 집값 오른다 하도 그러니, 생생내기용일 뿐이죠. 유주택자나 무주택자나 어느정도의 절충되는 선에서 대안은 내 놔야했고 그것의 최종 목적지는 선거의 ‘표’를 의식한 민심을 달래는 최소한의 것이랍니다.

DTI때문에 부동산이 냉각되어 사야하는지 말아야하는지 또 고민하시는 분들 많죠? 매번 하는 이야기지만, 사람의 심리라는 것이 아무리 거품이라하여도 상승장에서는 쉽게 매수하고, 아무리 바닥이라하여도 하락심리가 강한 장에서는 매입하지 못하는 것이 사람의 심리죠. 몇 년전을 볼 필요가 있나요? 바로 몇 개월 전의 이야기인데요.

그냥 내 범위내에서 적절하다 싶으면 매수하세요. 절대 무리한 범위내에서는 하지 마시고요. 인구가 주니, 년봉이 얼마인 사람이 얼마라서 집을 앞으로 살 사람이 없느니 이런 이론은 믿지마세요. 그냥 이론일 뿐이랍니다.
한해 결혼하고 이혼하는 쌍이 거의 50만 쌍은 되겠죠? 이들중 대부분이 서울/수도권으로 몰리는 것이 더 큰 문제지요. 먹고살 것이 없으니 당연한 것일테고요.
큰 차 타던사람 작은차 타기 쉽지 않답니다.
부동산도 이와 같답니다.

늙은 부모들이 나이를 먹을수록 두 노년부부가 작은집으로 옮길 듯하나 시골에 내려가더라도 젊은 시절 아이들이 어릴적보다 큰 집을 원하는 이유는, 손주녀석 자식녀석이 더 보고싶어서랍니다. 노부부만 산다고 방한칸 짜리로 이사를 가면 손주들과 자식들은 더 오기가 어렵답니다. 불편해하는 것은 눈에 안봐도 훤하니까요. 제가 이야기하는 것은 예서 이야기하는 것과는 반대지요? 제 주변이 다 그런데 신문은 왜 그런 이야기를 할까요? 젊은 사람들이다보니 현실을 경험해보지 못해서겠지요?

우리은행 다니는 분께서 물어보신 3가지 질문중에 한가지는 여기서 답변드리는 것으로 해야겠네요. 조금은 짧게 썼지만, 만족하셨으면 좋겠네요. 보내주신것은 무 넣고 조림해서 잘 먹겠습니다.

지난번 성인이 된 자녀와 부모들이 보는 시각에 대해 이야기 한다했죠?
다른 이야기가 길어 짧게 이야기해야겠네요.

아이 낳고 키우면서 아이 잘되라 많은 돈 들여서 공부시키고 유학보내고 남에 자식에게 뒤처질라 이것저것 해달라는 것 이상으로 해 주는 것이 현재의 부모상이죠. 부모마음이야 철수엄마나 영희엄마나 다 똑같기에 내 살 파먹더라도 자식에게는 다 해주고 싶은 것이 무모마음이니까요.

그런데 다자라 성년이 되어 결혼할 때가 된 철수와 영희의 생각은 어떨까요?
그 답은 그냥 자기자신을 보면 쉽게 찾을 수 있답니다.

지 자식에게 자기것 다 내준다해서 아까워하는 부모있을까요? 하지만, 자기살 내어준 부모님께 자식에 쏟아 붙는 돈의 반 정도만이라도 내어드리나요?
없죠?

부모는 언제나 도움의 존재로만 느끼기 때문이랍니다.

그런데 문제는, 세상이 빠르게 변하다보니 사회의 먹거리 구조가 피라미드 형태에서 허리만 잘록한 괴상한 형태로 변하고, 하위의 그러니까 사회생황을 막 시작하는 사람들에게는 진입장벽이 점점 더 높아지고만 있답니다. 예전에는 애들키우고 그래도 이것저것 소일거리 하면서 두 노부부가 자식도움 없이도 그럭저럭 먹고는 살만했지만, 이제는 그 소일거리 조차도 주변에서 찾기가 힘들답니다. 약자가 맡던 일들을 이제는 젊은 사람들이 일자리를 찾아서 그 몫까지 가져갔기 때문이죠.

대학을 졸업한 사회인이 된 아이들 입장에서는 부모가 제 살을 내어서 젊은 시절에 대학보내주고 유학보내 준 것을 어찌 생각할까요?

아마도 그리 달갑지는 않게 볼 것입니다.
왜냐면 부담이 된다는 이야기지요.

예전처럼 공부많이하고 ‘사’자를 따거나, 아니면 MBA갔다와서 취업을 하면 돈을 많이 벌어 부모들에게 용돈데 주는 것 그리고 느지막이 소일거리 하면서 근근이 지내는 것 지금보다 어렵지는 않았지만, 지금이야 ‘사’자 딴다해서, 그리고 MBA갔다온다해서 돈 많이 버는 시대가 아니다보니 아이들 입장에서는 부양해야할 부모가 경제적으로 참 부담이 된다는 것이 현실이죠. 지 먹고 살면서 애들키우기가 더욱 힘들어지다보니 부모들이 짐이 되어버리고 있답니다.

아이들에게 피해주지 않고 부담되고 싶지 않다면, 아이들에게 모든 것을 다 해주려하지 말고, 부모 자신이 경제적으로 자식의 도움이 없이도 살아갈 수 있도록 자신의 형편에 맞게 아이들을 키우는 것이 맞는답니다. 아이들이 다 큰 성인이 된 후에 그 아이들은 부모가 제살까지 다 내주어 유학공부까지 시키고 정작 부모자신은 남은 것이 없어 자식을 의지한다면, 유학보내지 말고 적당히 공부만 시켜주고 자신에게 부담주지 말지 하는 생각을 자식들은 한답니다.
다 커서는 공부를 많이 시켜준 것보다 전세값을 보태주는 것을 더 고마워하니까요.
이것이 현실이죠.

철수 엄마가 철수를 어학연수 보낸다해서 형편도 안되는데 우리영희도 무리해서 보내는 것은 아이들에게 나중에 더 큰 부담을 안겨준다는 것을 알아야한다는 이야기지요.

아이들이 대학생이고 다 큰 성인이 되었는데도 무한정 부모의 경제적자산을 자식들에게 다 퍼주는 것은 이제 과거의 이야기랍니다. 그렇게 안해도 지가 잘 살놈은 다 생각하고 행동해서 지 살길 찾아갑니다. 젊은 놈이 뭘 못하나요? 그리해도 못하는 놈은 부모가 퍼 줘도 나중에 더 원망만 하고 잘 되지도 못한답니다.

제 나이가 나이다 보니 요즘 주변에서 이런것들을 많이보게 되네요.

자식들을 정말 사랑하고 아낀다면, 정작 부모 본인들의 앞가림을 못하는 상황은 만들지 마세요. 나중에 자식들이 남들에게 손까락질 받지 않게 하는 길이랍니다.
남들이 한다고 따라하는 것이 아니라, 부모의 능력내 안에서 아이들의 길을 찾아주는 것이 아이들에게도 좋은 것이죠.

옛말에 사람을 보려면 친구를 보라했습니다. 더 중요한 것은 그 사람을 보려면 그 사람이 친하게 지내는 사회의 선배를 봐야합니다. 그 사람이 어떻게 되고자하는지를 보여주는 미래상이니까요. 신기한 것이 누군가를 좋아하거나 존경하게 되면, 그 사람의 말투, 쓰는 어휘, 행동 그리고 심지어 그 사람의 생각까지도 닮아간답니다. 엇그제 아랫녀석이 그 같은 물음을 제게 해 오더군요. 지가 제가 하는 말투와 비슷하다 들었다고.

해서, 너는 주변에 좋아하는 선배가 그리도 없냐고 했죠.
무슨 이야기인지 이해를 못했을 수도 있겠네요.
저를 오랫동안 봐오면서 지 딴에는 자신에 삶의 모델로 생각하다보니, 자신도 모르게 저를 언행을 많이 따라하고 있더군요.
저도 생각치 못했는데, 그러한 인과관계는 누구나에게 다 똑같기에 주변사람의 상황에 따라서 자신도 모르게 그리 변해간답니다.

매번보는 거울은 ‘진상’이 아닌 ‘허상’이랍니다. 반대로 내 앞에 있는 다른 사람의 모습은, 다른사람의 모습이 아닌 내가 바뀌어 가게 하고 바뀌어질 나의 ‘진상’일지도 모르니까요.

내가 공부잘하려면 공부 잘 하는 친구와 놀면 공부 잘 할 확률이 높아지는 것은 그 때문이죠. 부모들은 그것을 이론이 아닌 직감적으로 아는 것일 뿐이랍니다.

다음 번에는 남자, 직장, 신랑 이 세가지 주제로 해야겠네요. 길어지면 두번에 나누어 이야기하고요.