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여러차례 말했지만 양극화, 차별화는 이미 진행되가고 있으며 앞으로 더욱 심화 될 것이다.

환율이 앞으로 더 많이 떨어진다면 수출을 기반으로 먹고사는 우리나라의 경우에는 국민들의 가처분소득 감소로 인해 장기적으로는 적지 않은 영향을 줄 것이다. 즉, 돈이 되는 지역만 더욱 오르거나 기타 지역들은 더욱 떨어질수도 있다는 소리이다.

정책에서의 편파성은 일부 인정해야 한다. 강북개발의 호재가 있기는 하지만 지난 30여년전과 같이 강북은 개발에서 철저히 배제하고 강남만을 주구장창 개발하는 모습과 다르다는 점이다.

한강공공성회복, 대형사업부지(한전, 제2롯데월드, 칠성사이다부지, 수서~평택고속철, 호남고속철-수서역개발, 송파~용산 급행철도, 강남탄천변 도로 지하화 대심도 연결 예정 등등)들도 개발을 한다는 것이다. 살기 좋은 곳이 더 살기 좋아 지는 측면이 발생된다는 것이다. 강북이나 기타 호재지역들이 개발호재나 상승압력에 따라 수익이나 투자성이 좋은것은 사실이지만 실거주 측면에서는 좀 다른 의미가 발생 될 수 있다는 것이다.

거의 1,000억원을 투입하는 초대형 인공섬만 하더라도 반포대교 남단에 위치한다. 꼭 강의 남쪽에 위치해야하는 이유는 뭘까? 앞으로 벌어질 재건축 연한 단축. 재건축 개발이익환수제 폐지. 왜 굳이 시장의 출렁거림을 알면서도 포기하지 못하는 것일까? 상상에 맏기겠다.

물론 앞으로는 서울이라는 도시자체가 지금보다 훨씬 경쟁력있고 좋아지는 것은 사실이겠지만 일부 몇몇 집중적 개발이나 자금투입을 하는 전략적지역 외에는 도시의 태생자체가 다르다.

구릉지의 재개발은 아무리 좋아도 계획도시를 능가하기는 어려운 태생적 한계가 존재한다.

서울 25개구 가운데 개발호재가 없는 지역이 어디 없겠냐만은 이들간에 순위도 정해져 있다는 생각이든다.

분양용 기사, 여론몰이등에 휘둘려서 투자를 하면 낭패를 볼 수 있다.

최소한의 보금자리 마련은 필수라 생각하지만

투자용으로서 접근을 계획한다면 신중한 접근이 필요하다.

수익이 많이 나는 지역이 존재하지만 그러지 못 할 지역들이 더 많은것이 현실적일 것이다.

즉, 묻지마 투자 하지 말라는 소리이다. 예전 같으면이야 묻지마 투자도 가능 했겠지만 분양가 자체가 높은 측면이 있어 수요자들이 가져갈 이익이 이미 분양가에 포함되거나 전가되어 사업성이 없는 지역들이 존재하기 때문이다.

거시적인 경제의 흐름을 간과해서도 안 되겠지만

주택시장의 흐름과 정책의 숨은 뜻을 잘 이해해야 한다.

시장이 더 망가지기를 바라는 사람들도 있겠지만

더 망가진다면 양극화는 더욱 가속화될 공산이 크다.

정부는 항상 시장이 안정되기를 희망한다. 폭등도 폭락도 없는....

극심한 침체를 가져 온다면 방법은 간단하지만 후폭풍이 염려되어 다만 서두르지는 않는 것이다.

부동산은 강력한 심리재이기 때문에 핵심지역 몇군데만 심리적으로 건드려 놓으면 시장은 살아난다.

이때, 수혜지역과 피해지역, 수혜계층과 피해계층이 양산 되는데 어느 정도의 희생을 감수하느냐의 문제가 아닐까 싶다.

이러한 정책 특수성 수혜지역에서 수익이 많이 발생되어 양극화는 더욱 심화되게 될 것이다.

하위시장을 살릴려고 선도시장 건드리는 과정속에서 하위시장을 더욱 죽이는 역효가가 발생될 수도 있을 것이다.

시장의 변동성 안에서의 나의 위치(현금보유 자기자본, 주거만족도 등)에 따른 개별적 시장진입이 더 현실적이지 않나 생각이 든다. 폭등, 폭락의 의미 보다는 현실속의 나의 위치값을 찾아야 한다.

1주택자들에게 있어서의 폭등, 폭락은 심리적 만족도의 문제가 가장 클 것이다. 다주택자들은 레버리지 비율이 높다. 하지만 1주택자들의 레버리지 비율은 상대적으로 낮을 것이다. 떨어져도 보유, 올라도 보유하는 확율이 높다는 소리이다.

경제적 사정이 어렵더라도 집은 있어야 한다. 집을 줄이거나 전.월세로 간다 가정해 보자. 결국 가장 저렴한 주택의 하방경직성이 생겨 서민들의 고통만 늘어 날 뿐이다. 오르지는 않아도 떨어지지도 않는 것이다. 폭락론자들이 말하는 시장붕괴가 현실로 발생된다면 무주택 서민부터 치명타가 올 것이다.

시장은 항상 강자부터 살아나고 약자로 이어지는 구조이지 않은가?

출처 : http://hyojik.textcube.com/260

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