부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산을 둘러싸고 수많은 논쟁이 있으며
크게 양갈래로 오른다 내린다 라고 이분법적인 여론이 형성 됩니다.

부동산은 여러부분의 투자재 중에서도 아주 특수한 물권 입니다.
경제에 영향을 받지만, 심리에 영향도 받고, 심리전에 의해 경제를 흔들기도하며...

경제에 능한 경제전문가들이 전망을 내 놓는것은 여론형성에 지대한 영향을 끼침니다.
경제전문가가 부동산 전망을 얼마나 할 수 있을까요?
경제는 수치로 보아야 함니다만은 수치만으로 볼수 없는것 또한 부동산 입니다.

적재적소에 각종 데이터를 가공하여 적용 할 수 있는것이 내공이 아닐까 싶습니다.

결론적으로, 부동산은 경제와 동행 혹은 선행, 또는 후행하면서 깊은 관련이 있는것 또한 사실이지만 가격에 관한 예측은 아주 미묘하며 심리적 측면이 많이 작용 합니다. 중요한것은 띄우기 혹은 죽이기를하여 여론 조성을 해서 일정부분 시장을 흔들어 노을수는 있습니다. 그 중심에 경기와 정책이 한 몫을 하겠지요!

정확한 전망이란 컴퓨터 같이 정확한 Input이 있어야 정확한 Output이 나오는데
경제라는 것이 살아있는 생물 같아서 Input이 수시로 변동되며
특히, 부동산은 호재와 재료로 먹고사는 생물인만큼 정확한 예측은
신에 영역이지 않나 생각이 듭니다. 다만 흐름에 의한 예측을 할 뿐이 아닐까요!
흐름에 의한 예측은 전망시기보다 작동시기가 변동되는 예는 있지만
그래도 장기적 관점에서는 큰 틀을 벗어나지는 않습니다.

작은틀에서의 단기적 가격흐름전망에 무조건적인 짝사랑은 위험하다는 말씀 입니다.

예측은 여러부분에 있어 예측과 전망이 혼재하며
각각 논리들은 어떤 잣대를 적용하여 가설을 풀어 냅니다.

인구감소, 고령화, 경기전망, 수도권 밀집과 회기, 소형평형, 중대형평형, 베이비붐어 은퇴시기, 주택보급율 등등등 수많은 이슈거리들을 가지고 적용시켜 기사를 내거나 전망을 냅니다.

전망이라함은 결국 있는 데이터를 결국
어떻게 Mix & Match 하는냐에 달려 있지 않은가 생각 됩니다.

평균을 모두들 잘 아시지요?

1학기 2학기
국어 : 90점 국어 : 95점
영어 : 80점 영어 : 82점
수학 : 70점 수학 : 45점
과학 : 60점 과학 : 28점
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평균 : 75점(300) 평균 : 62.5점(250) = -12.5점
평균하락 : 약 17% 하락

평균성적이 1학기에 비해 2학기에는 평균 약 17% 떨어졋습니다.
과학은 50%가 넘게 떨어졌지만, 국어와 영어는 모두 올랐습니다.

예전에 쓴 글 중에서 여론에서 말하는 오르는것도 맞고 내리는 것도 맞다는 것이 이런 경우가 아닐까 싶습니다.

극단적인 예를들어 알기쉽게 국어.영어.수학.과학에 비유하였지만
서울, 수도권, 지방, 신도시 등등 각섹터들에 따른 차별화는 이렇게 이루어질것이라 저는 생각 합니다.

결론적으로 평균만보면 전부 떨어진 것입니다.
국.영.수.과로 단순하게 표현 할 수 없지만 핵심지역들은
저런 포션으로 오르지 않습니다. 더 오릅니다. 반면 떨어지는 곳은 더 떨어집니다.

주택가격 평균 20~30% 이상 떨어지면 아마도 경제 공황상태가 될 것입니다.
그런데 문제는 대한민국 전지역이 모두 한꺼번에 그렇게 떨어질수는 없다는 이야기 입니다.

해외 주변국가 도시의 경우, 동시간대에 60%이상 떨어진 곳이 있으나
반면 300% 이상 오른지역들이 있습니다.
평균으로 치면 다른 답이 물론 나왔겠죠!!! 떨어졌다고 나왔겠죠!!!

전망을 낼 때는 보통 전국 한해의 평균전망치를 전망 합니다.

사람들이 주로 관심 있는 부동산은 서울 및 수도권인데
평균은 보통 전국 평균으로 내는 사례들이 있습니다.
통계치를 볼때는 기준치를 잘 살펴 보시기 바랍니다.

통계치는 자신의 관심 지역의 통계치가 더욱 중요 합니다.
물론 대세와 흐름을 보기 위해서는 전국통계치가 필수로 필요도 합니다.

자기만의 재해석과 적용을 할 줄아는 철학이 있는 부동산 투자가 필요한 시기 입니다.

좋은 주말 보내십시요!!!!

출처 : http://hyojik.textcube.com/90