부동산 정보포털에서 거래포털로!

안전진단 하나 통과 했을뿐인데 각 언론이나 이해관계자들은 무척 바쁜것 같다.


재미나는 소재들이 있어 시간 가는 줄 모르고 기사를 읽었다.

어느 기사에서

사실확인은 안되지만 작년 10월 OO아파트 등기부등본을 전수조사 해 봤더니

매입자 가운데 실거주자 비율이 11.4%로, 10 :1 이란다.


재건축사업의 최종수익도 분석 했단다. 최종수익은 재건축 뒤 매맷값(통상 주변시세)에서 가구당 총부담액(기존주택가격+추가부담금)을 빼서 계산하면 된단다.

가격이 너무 올라서 사업성이 없다. 너무 내려서 희망이 없다.

세상에는 신(神) 같은 존재들이 적지 않은것 같다.

얼만큼 올라야 너무 오른거구 얼만큼 내려야 너무 내린걸까?


30평대의 전세 8억 짜리는 대기자들이 있고, 30평대 매매가 3억대 아파트는 매수자가 없다.

극단적인 비교 같지만 실제로 같은 서울에서 벌어지는 현상이다.

미래가치를 안다? 비교잣대가 정확한가? 재건축 후에도 지금의 비교대상 물건들의 가격은 고정되어 있을까? 대한민국 부동산, 강남부동산, 선도지역, 호재 가시화지역 부동산들은 과학적 분석이 곤란한 측면이 없지않게 있다.


심리와 조건, 경기에 따라 변동폭이 너무 크기 때문이다.

아무거나 대입하여 더하고 빼고 나누기만 하면 과학적 분석방법일까?

오죽하면 부동산은 살아있는 생물이란 소리가 있겠는가....



예로 요즘 부산 시장 심하다 할 정도로 반전되어 있다.

누가 과연 이런 결과를 과거에 예측 했을까?

현장에 있는 사람들이야 견디면 오는 시기를 체감하였을 테지만

이론형 분석가들이나 언론에서 몇명이나 예측 했을까?

오히려 저주성 기사와 여론들이 난무했을 것이다. (때론 알면서도 침묵한 사람들도 있을 것이다.)



무책임한 기사와 여론들이 많이 떠돌아 다닌다.



과정은 없고 결과만 따지거나, 결론을 이미 내놓고 이론을 껴 맞춘다.



모든일은 결론이 나게 되어있고 결과값이 존재한다.

그런데 "시점"에 있어서의 결론이 중요하다. "어느 시점에 어떤 결과"가 중요하다는 것이다.



아파트 한개 단지가 아무리 크던 작던간에 시장 전체를 놓고 보자.



보통 4,000세대 전후로 입주 물량이 움직이면 지역에서는 폭탄화 되는 경향이 있다.

입주시에는 가격하락, 이주시에는 전셋값 폭등....매매가 영향(제한적일수도....그 이상일수도)

시기와 구간별로 다르게 영향을 주는 것을 알아야한다.

주변 가격에 영향을 주는 것이다. 단순하게 사업대상 단지 한개만 놓고 시장을 보면 곤란해진다.



지금 강남 전셋집에 살고 있는 사람들이 있다면

사업들이 가시화 되고 이주수요가 발생하는 시점이 찾아온다면

전세입자도 피해를 많이 볼 것이다. 공급은 한정되어 있는데 전.월세 물건 경쟁이 치열해지기 때문이다.



너무 올라가면 조정을 받는다. 물론 맞는 이론이다.

그런데, 강남은 지역구가 아니라 전국구라는 것이다.

물론 초고가 아파트나 일부 초대형 평수들은 수요와 가수요의 관계가 더욱 중요하다.

하지만 실수요 위주의 (구, 24~45평 정도) 평형은 이야기가 다르다.

실수요 위주란? 미래가치를 바라보고 들어가는 재건축시장(열악한 실거주 환경)이 아닌 누구나가 실수요자 입장에서 실거주 하고 싶어하는 시장

낙오자가 나타나도 누군가 그 자리를 채워 준다는 것이다.



부동산은 어느 시점, 어느 결과 속의 나의 위치값이 중요하다.

예를 들어보자!

은마아파트를 1980년대에 대략 2,500만원 주고 사서 무탈하게 지금까지 살고있는 사람들

IMF 시절 1억 후반에 사서 아직 보유하고 있는 사람들

2005년 이후에 산 사람들

7억에 산 사람들, 8억에 산사람들, 10억에 산사람들

모두 조건이 다르다. 4천여 세대가 모두 꼭지에 매수했다고 생각하는가?



아직 적지 않은 시간이 소모될 터이고 시장의 충격을 최대한 감안하여 순차적으로 개발이 되겠지만

이주수요가 움직 일때는 마땅한 대책이 없다.



즉, 전세값이 미친듯이 뛸 수 있다는 소리이다. 매맷값에는 영향이 없을까?

그럼 다시 기존 아파트에도 영향이 오고 악순환은 줄어 들기 힘들다.



한 단지에서 4천세대, 상징성으로 봐야한다.

강남에 중층 재건축이 은마 하나만인가?

가랑비에 옷 젖는다고....

중.소규모 단지들 다 합치면 가격에 영향을 주기에 만만치 않은 양이다.



재건축 아파트에 직접 이해 당사자들도 중요하겠지만

시장가격에 영향을 주는 시점에는

주변 사람들까지 영향을 받을 것이다.



갑자기 도깨비 방망이라도 나타나서 진행과정이나 세월은 없어지고

새집으로 물량폭탄이 떨어지면 당연히 가격안정이 되겠지만

중요한 것은 그 동안의 진행과정이다. 진행과정에서 오는 혼란은 파급력이 크다.



재건축 대상 아파트 경우는 현재

단순한 해당 사업지에 관한 사업성 분석외 다른 시각에서의 접근이 필요하지 않나 생각이 든다.



그 동안은 재건축이 시장의 바로미터인 경향들이 존재 했다.

올라도 가장 먼저 오르고 내려고 가장먼저 내리고...

투자재이자 심리재적인 요소가 적지않은 이유 등으로...



지금은 하나둘씩 재건축 완공 현장들이 나타나고 있고 가격을 선도하고 있다.(예, 반포 주변)

예전에 미래가치만 전적으로 많이 보았다면 앞으로는 완공 아파트들의 개별가치를 점점더많이 보는 것이다.



조합원 입장에서 수익성이 높아지면

반대로 완공후 쾌적성은 떨어지는 경향이 존재한다



중.층 재건축의 상징성(사업 통과 등)이 부여된만큼

앞으로 현실적인 가치들에 따라 자리매김을 할 것이다.



가치를 적용하는 요소들이 바뀌어지고 적용폭이 달라진다.

즉, 미래가치 속에서의 개별가치의 존재가 더욱 부각



가격형성에도 새로운 패턴이 이미 나타나고 있다는 것이 중요하다.



지방 시장에도 재건축 단지들이 즐비하다. 관심들이 없어 가격변동도 없고 사업추진이 잘 안된다.

재건축을 한다해도 그냥 새 아파트 하나 생기는 것에 불과하기 때문이다.



즉, 추진단지, 착공단지, 완공단지와의 균형과 새로운 가치창조가 생겨나는 시점에서는 점차적으로 분석 방법이나 적용잣대도 달라진다는 소리이다. 예전처럼 단순 비교는 현실성이 부족해 질 것이다.



지금 시점에서는 상징성의 의미가 크다고 본다.


우측 표는 단순하게 안전진단을 앞둔 중층 단지들의 가구수들 이다. 추진단지까지 가세하면 물량은 더욱 늘어날 것이다. 심지어, 재건축 연한단축 통과 후 수혜 아파트까지 가세하면 더욱 많아진다.

표를 보시려면 : http://hyojik.textcube.com/292

아무리 잘 짜여진 각본과 계획이 있더라도 이주수요를 대체하기에는 혼란이 생기기 마련이다.



각자 상상들에 맡기겠다.



각 정책이나 사업속도에 따라

변동폭이 크겠지만



근본적으로 가장 큰 변화의 시기는

이주와 멸실시점, 입주후의 시장 상황일 것이다.



경기불황기에는 별반응이 없지만 경기가 회복되면

시장상황은 달라진다.



사업이 당장 추진되는 것도 아니고, 경기가 침체이고, DTI등 대출규제가 있는 지금시점에 예측은 한들 무슨의미가 있겠는가?



눈에 보이는 흐름을 가지고 지나치게 분석하려고 하는 것 자체가 무의미 하다고 생각된다.

원문출처 : http://hyojik.textcube.com/292