부동산 정보포털에서 거래포털로!

-부동산투자는 목표가 정확해야-

모르는 것이 있게 되면 아는 것도 있게 마련이고, 모르는 것이 없게 되면 아는 것도 없다고 하던가요? 모르는 게 많은 사람은 아는 것도 많지만, 행여 모르면서도 아는 체 하는 일이 없기를 바란다는 뜻이 되겠군요. 이 세상 모든 일에는 하고자 하는 분야에 상당한 기본기, 즉 전문지식을 가져야 한다고 보는데 여러분들께서는 어찌 생각하십니까?

특히 부동산투자는 법률과 노하우와 시장을 예견하는 판단력과 입지분석 및 자금동원의 능력이 겸비된 종합선물로서 기본기가 충실해야 한다면서요? 사 두면 남는다는 방식의 투자는 1970년대 투자 방식이고, 요즘은 사 두면 손해를 볼 수도 있다하니 기본기 함양을 다시 해야 할 것 같습니다.

오늘날 부동산은 사회성과 공공성이 강조되는 하나의 상품으로 인식되고 있음이 사실일 겁니다. 따라서 부동산에 투자를 하려면 사회성과 공공성의 테두리 안에서 움직여야 하기 때문에 어느 정도의 제한이 따르게 된다고 봐야 하지 않을는지요.

부동산 투자는 현재 투자할 금액보다 장래에 회수될 금액이 크기를 원하는 게 목표라고 해야 하겠지요. 또한 그 기대이익이 위험과 상관비례관계에 있기 때문에 위험이 크면 클수록 기대이익도 크고, 위험이 적으면 적을수록 기대수익이 적어질 테니까요. 위험한 장사가 마진이 높다는 말과 다를 바 없겠네요.

부동산 투자는 우선 목표가 뚜렷해야 한다는 말씀을 드립니다. 목적지가 없는 여행이 돼서는 안 된다는 뜻이지요. 투자는 실수요자의 정당한 기대이익을 바라는 행위라고 봐야 할진대 그렇다면 투기는 뭘까요? 양도차익으로 인한 가수요자의 불로소득이라고 봄이 옳을 것입니다. 그렇다면 투자에 있어서는 정확한 목표가 설정돼야 투기로 변하지 않겠군요.

결국 부동산 투자는 부자가 되기 위한 재테크 수단이라고 봐야 하겠지요. 모두들 부동산 투자를 하는데 왜 아무나 부자가 될 수 없을까요? 제비뽑기를 해서 되는 것도 아니고, 시험 봐서 되는 것도 아니기 때문일 겁니다. 오직 꾸준한 자기만의 노력에 따라 결정되는 소리 없는 전쟁인 것이므로,

요즘의 부동산 투자는 성공 보다는 실패의 확률이 더 높다고 보는데 아마 여러분들께서도 그렇게 생각하실 겁니다. 현재의 100만 원은 1년 후의 100만 원보다 가치가 더 크기를 바라고 있거든요. 1년 후에는 120만 원이 돼야 하는데 2007년부터 몇 년째 거꾸로 가고 있으니까요.

일반적으로 화폐의 시간가치와 위험(risk)이라는 두 가지 속성은 경기가 좋을 때는 철로처럼 가지만, 경기가 나쁠 때는 따로 가기도 하고 반대로 가기도 하여 엉뚱한 손해를 가져오기도 한다지요. 이런 현상은 실물투자나 재무투자나 마찬가지일 것이기에 우선 부동산 투자의 장. 단점부터 파악한 후 자신의 목표가 설정됐으면 좋겠습니다.

-부동산 투자의 장점-

부동산을 소유하게 되면 자본이득과 소득이득을 향유하게 되어 두 마리 토끼를 잡을 있다는 것입니다. 자본이득은 지가상승 등으로 이득이 생기는 것을 말하며, 소득이득은 지대나 임대료 수익을 얻는 것을 말하는 것입니다.

부동산 투자는 누가 뭐래도 지렛대 효과(leverage)를 무시할 수 없을 겁니다. 타인에게서 빌린 차입금이 지렛대가 되어 수익률을 증대시키는 것인데 개개인의 대출도 다 이런 맥락에서 살펴봐야 하겠네요. 그러나 지렛대는 힘이 들 때 짚고 일어서기도 하지만, 자칫 지렛대에 맞아 죽는 일도 있다고 하지 않던가요. 은행이자 못 갚으면 경매 들어온다는 말입니다.

부동산시장은 정책적으로 움직이는 일이 많기 때문에 낮은 세율, 세액공제 등의 기회를 통해 세제상 이득을 취하는 일도 있지요. 또한 인플레이션으로부터 보호 받을 수 있는 기능과 인플레이션에 대한 순응성은 부동산 투자의 강점이라고 봐도 무리는 아닐 것입니다.

부동산은 그 어떤 재산보다도 소유의 긍지가 있다고 하던가요. 가진 자에게 만족의 구실을 준다는 뜻일 겁니다. 또 요즘 사업자들은 많은 부동산을 보유하고 있음이 다반사이기 때문에 오히려 영업으로 인한 이익보다는 부동산 개발과 부동산 투자 쪽에서 이익이 크게 생긴다고 하더군요.

자신이 직접 부동산을 점유하고 이용하면서 여러 가지 통제를 하고 있음도 늘어 가고 있습니다. 외곽지 주유소나 창고, 저장시설 등은 현재의 운영보다는 오히려 장래 부동산 시세가 커지기를 기다리는 전형적인 투자가 아닐는지?

-부동산 투자의 단점-

부동산 투자는 장점보다 단점이 더 강도가 높다고 봅니다. 우선 낮은 환금성이지요. “땅 가진 거지” 또는 “부동산 거지”라는 말을 들어 보셨을 겁니다. 아무리 부동산을 많이 가지고 있어도 이게 팔리지 않거나 대출을 받을 수 없다면 거지의 처지나 다름이 없다는 이치라고 봐야지요.

또한 부동산의 수익성은 입지. 시장. 물리기능 및 전반적인 경제상태의 작용에 따라 영향을 받게 되므로 불경기 때에는 사업운영에 위험부담도 작용하는 것입니다. 사업위험부담과 같이 찾아오는 불청객은 금융위험부담이지요. 불경기 때 현금은 돌지 않고 대부받은 돈이 있다면 이자 감당에 애로가 있게 될 겁니다.

부동산은 사놓고 놀아도 될 것 같지만, 돈이나 시간 등이 많이 소모되는 투자라고 봐야 옳겠지요. 어느 사업보다도 인력도 필요하고, 신경을 많이 쓰게 되며 경비도 많이 지출이 되므로 여유자금이 없게 되면 익을 때까지 가지고 가기가 어렵다는 건 누구나 다 아는 사실입니다.

부동산의 이용이나 개발에는 토지이용과 환경통제. 금융 및 재정정책 등이 강제되며, 조세법 등은 복잡하고 개정이 빈번하여 많은 공부를 하지 않으면 희생한 대가만 크고 보상은 받을 수 없게 될 수도 있을 것입니다.

-부동산 투자 목표는?-

부동산 투자와 대체성을 갖는 분야에는 증권. 예금 및 보험 등이 있으나 이에 대한 인간 활동은 결국 경제적 이익을 추구함에 있지 않을는지요. 투자목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 안전성이 있어야 하겠군요. 투자를 통하여 얻는 자산의 처분 및 원금의 합리적 회수까지를 포함해서 말입니다.

수익성 부동산의 경우에는 그 부동산이 계속적으로 수익을 산출하는 능력을 보유하고 자산가치의 추가적 증가가 보장되어 지도록 확실성이 있어야 함은 두 말할 필요가 없을 것입니다. 또한 자산을 합리적인 시간에 시장가격으로 처분케 되는 환금성이 좋아야 함은 물론이겠고요.

투자는 실질적 자산가치를 증대함이 그 목적이 돼야 한다는 말씀을 덧붙입니다. 가치의 감가가 적거나 혹은 인플레이션에 대한 헤지(hedge)가 되도록 하여야 하고, 세제상의 특전이 있는 부동산이라면 그만큼 세부담이 경감되는 것이므로 유리한 투자대상이 될 것입니다.

투자자가 희망하는 경우에는 대상자산의 경영관리에 참여하는 기회가 부여되는 쪽이 좋습니다. 대상자산이 산출하는 주기적 순수익 및 이윤은 이를 사장하지 않고 재투자하는 기회가 있어야 하겠지요.

투자자가 이미 보유하고 있는 자본금과 타인으로부터 차입한 자본금(지렛대효과)을 총합하여 활용하게 된다면 경제활동의 범위가 확대되어 지고 그에 따른 이익이 창출되는 구조가 이루질 수 있을 것입니다.

이상과 같은 조건들이 구비되면 우선은 실수요로 접근해야 하며 시장가격에 따른 정당한 이익을 목적으로 장기간 보유 의사를 가져야 하는 것입니다. 먼 길 여행하듯이 말입니다. 아울러 개발을 대상으로 하고, 이용 및 관리가 목적이며 합리적인 안정성을 추구하는 계획이 세워졌다면 투자의 목표는 설정 되었다고 볼 것입니다.

누구나 부자가 될 수 있지만, 아무나 부자가 되는 건 아니라고 하더군요. 노력과 기회, 자금이라는 3박자가 맞아야 하는데 노력하지 않는 사람에게는 기회가 오지 않는다고 하였으니 지금 여러분 곁에 와 있는 기회가 어떤 기회인지 한번쯤 살펴봤으면 좋겠습니다. 부자 될 기회가 와 있을까요?


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
내 집 마련 아카데미 대표
윤정웅
yoon3668@yahoo.co.kr