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무너지기 시작한 주택수급




배추값이 정말 많이 올랐네요.
포기당 만오천원까지 한다고 하니...
올해 비도 많고 제때 심지도 못해 예년 수확량의 20%밖에 안된다고 하네요.

작년에 무 배추값 폭락으로 내다 팔아봐야 운임도 안나와 갈아엎고
산지에서는 200원에도 팔지 못할 정도였으니
일정한 수급이 얼마나 중요한지 다시금 삶에서 배우게 됩니다.

이곳이 부동산정보를 제공하는 곳이니 벌써 어떤 얘기를 하려는지 눈치들 채셨죠?




주택도 수명이 있기에 해마다 멸실되는 주택과 결혼이나 분가 등으로
새롭게 늘어나는 가구 등을 가만하면 한해 50만채 정도가 시장에 공급되어야 합니다.
1990년대만 해도 60만채 이상 공급되면서 주택시장의 안정이 있어왔습니다.

그러던 것이 어느정도 주택보급률이 안정되면서 2000년대에 들어서는
평균 50만채 정도가 시장에 공급되어야 하였는데
가장 힘든 경제적 환란이었던 IMF 시절의 30만채를 제외하고는
그런데로 시장에 적절하게 공급되고 있었습니다.
그럼에도 약간의 수급이 어긋나는 싯점에는 생각보다 큰 변동성이 있어 왔습니다.

IMF이후 3년간의 낮은 공급이 2001-2년에 걸친 상승을 불러왔고
2004-5년 카드사태의 여파로 부족했던 공급이 2006-7년에 걸쳐
다시 큰 폭이 폭등을 만들어 내었습니다.
2004-5년의 공급은 각각 46만채 정도로 평균치에 조금 미달한 수치였지만
특히 실수요자들을 자극하여 2006-7년에 유주택자를 대량으로 양산하게 됩니다.

올해 공급이 많았던 것은 2007년 분양가 상한제 밀어내기에 대한 시장의 반응으로
역사상 가장 많은 대형 위주의 주택이 쏟아지면서 일부지역에서 어려움을 맞고 있습니다.
2007년의 공급물량은 55만채 정도로 시장평균에 10%정도 많았을 뿐이었지만
대형의 과다 공급으로 정작 수요가 넘치는 중소형의 공급이 안되었기 때문입니다.




이제는 많이들 아시는 내년의 공급부족문제를 다시 한번 짚어 보았으면 하네요.
내년 입주물량은 서울은 만성적인 공급부족 지역으로 수년간 지속될 일이니 넘어가고
인천은 내년까지는 조금 많아 보이지만 내후년부터는 다소 안정될 것으로 보이네요.

문제는 경기도와 지방으로 예년의 30% 수준도 안되는 입주물량만이 있을 뿐입니다.
2008년의 인허가 물량이 2011년에 입주하게 되는데
2008년 인허가 물량을 보면 37만채로 IMF 이후 최저물량입니다.

더 큰 문제는 2012년에 입주물량이 될 2009년 인허가 물량으로
착공 불투명한 보금자리를 제외하면 사상최저수준으로 27-8만채 정도밖에 안됩니다.
2013년에 입주물량이 될 올해의 인허가 실적은 연말이 되어야 알겠지만
이전보다도 심각한 20만채를 넘기지 못할 가능성이 높습니다.

위의 수치들은 다가구 다세대 단독주택 아파트를 모두 합친 수치임에도
매년 결혼만 30-35만쌍 이상 하는데 정부는 도대체 어떻게 하겠다는 것인지...





현재의 전세가 상승은 구조적인 문제로 향후 수년간 지속될 수밖에 없습니다.
공급될 전세 자체가 부족한 정도가 아니라 구경하기도 힘든 상황이 다가오고 있네요.
현재 지역별로 체감하는 정도의 편차가 매우 큽니다.
국토부에서도 평균으로 잡으면 수도권 절반은 전세난이 심각하고 절반은 아니니
전세난은 예년 수준이라 말하지만 전세를 언급함은 이미 잘 알고 있다는 것입니다.

우선 한강이북과 경기북부와 서부 인천의 일부 지역에서는
전세난이 체감이 안되어 딴 나라 얘기 같기도 하지만
한강이남의 서울과 경기남부 지방대도시는 정신이 없을 정도의 전세값 상승으로
신규입주단지의 경우 입주전에 이미 전세계약이 끝나는 곳들도 발생할 정도입니다.

그러나 1-2년후부터는 현재의 공급초과인 지역도 영향권안에 들 것이고
이러한 현상은 2006년말과 같은 무주택자나 1주택가구의
대규모 매매수요의 이전이 아니고서는 해결 할 수가 없습니다.

월세가 보편화될 싯점은 앞으로 상당기간은 아닙니다.
그 비율이 계속해서 증가는 하겠지만 아직은 시기상조로 보이네요.




'리원'