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1.머리글

8.29 대책이후 주택시장의 반응 모습은 이전과 그대로 이다.
좀 나아지겠지 하는 기대감으로 일부 급매물을 회수하는 현상 정도다.
성급한 전문가들은 추석이후에는 본격적으로 효과가 나타날 것이라고 주장들 하지만 그렇게 낙관적이도 않다.

부동산시장뿐만 아니라 어떤시장이든 그 규모가 클수록 그것에 비례하여 정책이 반영되는 기간이 길어진다.
국가경제의 핵심축인 부동산 시장에서 정책의 효과가 한두달내에 바로 나타나지는 않는다.
전통적으로 자연적인 경제흐름에 따라 주식시장은 경기에 6개월 선행하고 부동산은 2년 후행한다고 알려져 있지만 우리나라 같이 오락가락 하는 정부정책과 여기에 영향을 받은 수요공급이 주택시장의 예측 자체를 무용지물로 만들고 있다.
특별한 이슈 없이 인위적인 정책이 부동산시장 전반에 반영되는 기간은 6개월 이상이라고 본다.

정책이 반영되는데 시간이 걸리니 그 결과도 궁금하며 이것은 바로 돈과 직결되기 때문에 많은 추측들이 난무하지만 보다 근접한 예측을 하기 위해서는 그 정책이 나온 원인들과 그 효과가 어느정도 미치는가 면밀히 분석하고 이것을 시장의 속성에 대비시켜 보는 방법이 가장 정확하다고 본다

2.원인

2007년의 시장 활황으로 수도권의 대형 신도시를 비롯하여 대량의 분양이 이루어진 상태에서 2008년말 미국발 금융위기로 시장이 완전히 침체되었다가 1년전인 20009년 9월 시장이 약간의 회복세를 보이자 선무당 정책 당국자들은 바로 DTI 규제카드를 내놓았고 이어서 대선공약이란 명분으로 보금자리 주택분양을 서둘러 발표하였다
많은 전문가들이 지적해 왔고 결과적으로 이미 예고되어 있는 1년후 입주공급과잉을 전혀 검토하지 않았다는 것이다

2007년부터 대량 공급된 물량들이 올해부터 본격 입주시점이 되었고 이곳 입주자들은 기존 주택을 처분해야 하는데 공급이 넘쳐나는 상태에서 이것을 매입해야하는 무주택자들은 보금자리 대기자로 기존주택은 쳐다보지도 않는 상황이 된 것이다.

이런 상태에서 현재의 시장상황에 편승하여 소위 전문가들과 교수 언론들은 주택시장은 이제 끝났다 라는 식으로 연일 떠들어대고 보금자리의 정확한 속 내용도 모르고 그것을 예로 들어 반값아파트 주장까지 나오니 시장의 상황을 정확히 모르는 일반 무주택자들은 주택 구입을 미룰 수 밖에 없었다고 본다.

3.시장 반응 정도

이번 대책의 핵심으로 시장혼란의 주요 원인이 된 DTI와 보금자리 정책은 활황기에 수요억제 정책으로는 효과를 발휘 할 수 있다 그러나 침체기에 수요진작으로는 한계가 있다.

가격 상승기에는 대출을 받아서라도 빨리 주택을 매입 하려고 하기 때문에 이때 돈줄을 막으면 바로 효과가 나타난다 그러나 침체기에는 급하지 않는데 돈을 쉽게 더 많이 빌릴 수 있다고 하더라도 굳이 이자까지 부담해 가며 서들러 주택을 매입 할 필요성을 느끼지 못하기 때문이다

보금자리 예비물량을 80%에서 50%로 줄인다고 해도 무주택자들은 여전히 기다리며 시장의 추이를 관찰하며 확실한 회복 신호가 나오기 까지는 기존시장으로 눈을 돌리지 않을 것이다.

DTI 를 내년 3월까지 한시적으로 폐지하고 은행 자율에 맡긴다고 하더라도 보수적인 은행들 입장에서 불확실한 글로벌 경제와 현재의 금리 상태에서 위험 부담을 안고 무리하게 한도를 늘리지 않을 것이므로 증액되는 금액이 크지 않을 것으로 본다.

그리고 원래 주택담보대출의 내용은 정확한 집계가 나와 있지 않지만 대략 순수 주택구입 목적이 40%이며 자영,중소기업주 사업자금과 생활자금이 60% 정도라고 본다. 따라서 엉뚱하게 가계부채 규모만 더 늘릴 수 있다

4.향후 시장 예측

정부의 대책발표에도 불구하고 가장 중요한 점은 지금의 주택시장이 회복되기 위해서는 경제원론적으로 현재의 공급 과잉이 해소 되어야 가능하다
그리고 무주택자든 다주택 투자자든 가격이 상승하고 수익이 날 수 있다는 분위기가 조성되어야 소비자들은 움직일 것이다

작년부터 매매시장이 침체되면서 전세가가 계속 상승하고 이것이 매매시장으로 옮겨가고 민간분양이 급감했기 때문에 2년후 입주 물량이 부족하다고 본다면 특별한 변수가 없는한 내년 상반기부터 본격 회복국면에 접어들 것이라고 예상해 본다.