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요즘 많은 분들께서 전세걱정 속에서 어찌해야하는지에 대한 많은 물음이 계셔서 다 답장한다는 것보다 그냥 이곳에 정답이야 아니겠지만 개인적인 생각을 몇자 남기려하니 참조만 해주세요.

그래 ‘한국50년과 부동산’의 이야기를 조금만 미루고, 전세에 대한 짧은 이야기 좀 하렵니다. 열두번째 이야기는 한주만 쉬고 이 이야기로 대신하렵니다.

우선 결론부터 이야기 좀 해 볼께요.

현재의 정책이나 구조로는 절대 전세난을 잡을 수가 없고, 이는 향후에 진행될 주택향방과 맞물려 계속해서 더 심해질 수 밖에 없답니다. 그럼 주택방향이란 것이 무엇인가요?

서울, 수도권 이제 아파트가 빌라등을 보세요.
새 아파트가 신축된 몇곳의 전세가격이 30평 기준으로 10억가까이까지 오른 것을 다들 신문보셔서 아실겝니다. 아파트와 기존 단독들이 이제는 너무 늙어서 앞으로 약 30년간 재건축이나 재개발이 제일 큰 화두로 떠오를수 밖에 없답니다.

제가 그간 써 놓은 글 보시면, 이것도 한 2년전에 앞으로 향후에 진행될 서울과 수도권의 가장 중요한 주택이슈가 ‘재건축과 재개발’이라고 몇번인가 언급했던 것이고, 이런 분위기는 향후 최소 30년간 진행될 것이라 과거의 글에 다 올려놓았으니 잘 한번 찾아보세요. 한국은 재개발과 재건축 이외에 이제는 지을 땅이 없기 때문에 다른 그 무엇도 이 문제 이상으로 나올 것이 없습니다.

‘전세난’ 잡는 것은 어찌 보면 가장 쉬운 답인 것이, 전세가 풍부하게 공급되면 이것으로 문제가 해결되는 것 맞죠? 이것이 무슨 수학공식이나 영어회화배우는 것이 아니기에 누구나 다 아는 것이랍니다. 그럼 어떻게 전세를 공급해야 하나요? 추가로 집을 구매하는 사람이 나와서 잉여주택을 시장에 공급만 하면 된답니다. 그렇다면 집을 구매하는 구매자에게 집을 구매하면 이익이 된다는 것을 정부가 보장해야겠죠?

무엇으로 보장하나요?

바로 ‘세금’으로 보장하면 되죠.

지난번 글에서 이야기 했듯 의지만 있으면 정책이라는 것은 쉽답니다. 금융부실을 걱정한다면 LTV와 DTI등을 더욱 강화해서 부채없이 집을 살수 있는 사람만 살수 있도록 하고, 취등록세 절반으로 낮추고, 보유세와 종부세, 양도세율을 많이 낮추거나 형식적으로 있게만 하면 된답니다. 집 구매자에게 취득가를 보장해줄 필요도 없고 집값이 떨어지건 오르건간에 그것은 구매자가 책임질 부분이니, 세금문제만 정부에서 가져가지 않겠다 하면 그만이죠

이러면 지금 전세난은 2년정도만 고생하면 그 이후에 안정되죠.
과도한 부채도 발생하지 않을테고요. 하지만, 쉬운 이야기 아니죠.
그리하면 또 있는사람과 없는사람의 계층의 벽을 더욱더 만드는 계기가 되는 것이니까요.

하지만, 늘 이야기하듯 ‘현실’과 ‘도덕교과서’는 다르답니다.
어느 시기에도 그리고 어느 나라에서도 무주택자에게 정부가 공짜로 집을 준 사례는 단 한번도 없었으니까요.

재미난 현상이 벌어지고 있죠.
요즘 돈 있는 사람들 자녀들에게 과거처럼 집을 사주기보다는 적게는 수억에서 많게는 십억 이상까지 전세를 얻어주는 상속하는 괴상한 일들이 벌어지고 있죠. 세금 한푼 안 내면서 국세청의 자금출처 조사도 피해가니 차리리 보험으로 나중에 자식에게 상속해 주기 보다는 이 같은 변칙상속의 괴상망측한 이 같은 일들이 일어나고 있죠. 이분들이 이리하면서 강남의 전세값이 하늘 높은줄 모르고 오르기도 한답니다.

‘나비효과’라는 것이 바로 이를 두고 하는 말이 아닐까요?
전세가 1000가구가 공급이 되어도, 수요자가 1010명이면 얼마 안되는 10명 때문 전세값이 폭등하는 기이한 현상 말이죠.

정부가 임대주택이나 장기전세 등을 많이 공급할 수 있다면 좋겠지만, 보금자리지구가 지정된 14곳 중에서 세곡과 서초우면 등 2곳을 제외하고는 토지보상이 한곳도 이루어지지 않았답니다. 이것 다 신문에 나온 이야기고, 신문에서도 이런 것은 그냥 사실에 기반한 정보기 때문에 믿어도 되는 것인데 신문들 보시면서 무엇을 보시는지 모르겠네요.

어차피 LH공사는 많은 빚 때문에 사업을 늘리기 힘든 구조이고, 지으면 지을수록 손해가 나는 임대와 보금자리에 많은 예산을 배정해서 사업을 진행하기도 어려운 상황에 있답니다. 공기업의 빚을 국가부채로 분류하지는 않았지만, 이것 국가부채 맞는 것은 다 아는 사실이고 눈가리고 아웅하는 꼴 밖에는 안되죠.

무슨 보금자리주택과 임대주택을 수십만채씩 공급하려는 것처럼 신문에서 이야기하지만, 공급이 되었나요?
당장 그런 기사를 통해서 집으로 유동자금이 유입되는 것을 막으려는 전략을 있었겠지만, 어느 정도 최소한 결과로 나와야하지만 제가 볼때는 글쎄요. 라고 밖에는 말할 수 없을 듯 하네요.

‘한국 50년과 부동산’이라는 요즘을 글을 쓰면서 50년간 어떤 반복과정이 있었는지를 제가 이야기 하고 있나요? 그리고 지금의 모든 정책들이 과거에 다 나왔던 정책의 순환인것도 다 이야기 하고 있죠?

요즘 민주당에서 5%전세금 인상 상한을 하자는 것도 볼까요?
그리고 임차기간을 4년으로 연장하는 것도 이야기 해야겠죠?

80년까지 세입자들은 대부분이 6개월을 단위로 집을 임대하였죠.
기억하시는 분 별로 없으실겁니다.
그러다가 1981년 3월 5일 ‘주택임대차 보호법’이 생기면서, ‘임차인이 주민등록을 옮겨놓은 경우 임차권은 제 3자로부터 대항력을 가지며, 임대차기간은 최소 1년으로 한다.’가 그 내용으로 바뀌었죠.

그때 1년으로 임대기간이 늘어나면서 전세값이 20%씩 폭등했답니다. 문제가 심각했죠. 지금과 비슷했던 것 같네요.
그래서 전두환시절 ‘국가보위비상대책위원회’에서 ‘주택임대차보호법’이 입법취지와 달리 임대료 인상을 초래했다는 비판이 제기되면서 83년에 개정되었죠?

그 내용이, 임대료 인상 상한선을 연간 5%이하로 제한하고, 소액보증금에 대해 우선변제권이 실시된 것이랍니다. 지금과 다른 것이 있다면 ‘우선변제권’이라는 것이 있어서 서울이나 수도권은 300만원, 기타지역은 200만원이 보호되는 것이었죠. 하지만, 이런 조치들도 다 소용이 없었죠. 계약을 종료하고 인상해서 받았으니 있으나마나 한 시행령이었겠죠.

다 과거에 나왔던 이야기랍니다.

이러한 전세가의 상승은 언제까지 이어졌나요?
91년 8월 214만호라는 신도시가 건설, 공급되면서 전세가가 3년정도 안정이 되다가 다시 조금 오르고, 그러다가 98년 IMF이후에 급락을 했답니다. 이때 빼고는 전세가가 급락한 때는 없었죠.

자 과거 예전의 이야기 많이 할 필요 있나요?

과거 10년간의 상황만 잠시 보렵니다.
몇번이나 전세대란이 10년간 일어났는지 그리고 그 이유가 왜 있었는지 보면 답도 금새 나오죠.

99년 IMF이후 부동산시장에 규제완화와 금리하향, 그리고 경기부양에 따른 돈이 풀리면서 시장가 기준보다 폭락한 전세값이 99년 한해만 30%이상 폭등했답니다. 전국평균이 30%이니, 일부 서울 대도시는 약 50%이상 폭등을 했었죠. 그리고 그것이 2000년 봄까지 이어져 2000년에만 약 20%이상 올랐죠. 99년과 2000년의 2년간 전세금 상승률이 전국평균 50%이상 올랐답니다. 강남이나 일부 수도권은 대부분 80%이상 올랐죠. 일부지역은 100%이상 오른곳도 많았답니다. 이때 첫번째 전세대란이 일어났답니다.
왜인가요?

집을 누가 사야 전세가 공급될 것인데, IMF를 거치면서 공급이 대폭 줄어 이런 현상이 발생된 것이죠. 그래도 이때는 96년과 97년에 건설발주된 일부 계약건들 때문에 공급이 어느정도 된 상태였지만, 상황이 그리 좋지는 않았답니다.

하지만, 그 후 2001년에 IMF이후에 무너진 주택수급이 최악을 달렸죠. 98년과 99년에 IMF여파로 건설사들이 다 무너졌는데 주택공급물량이 있을리가요?

98년 20%까지 갔던 금리가 2001년 10%이하의 금리로 내려가면서 이때 집주인들이 전세에서 수익이 나지않자 월세로의 전환이 많이 일어났답니다. 2001년에도 서울20%, 신도시 25%, 인천경기가 21%씩 전세가가 또 급등했죠. 바로 두번째 전세대란이 일어난 것이죠.

그러면서 이때 국민의정부시절 김대중 대통령이 다주택자에 대한 세제규제를 과감하게 풀면서 잉여주택이 시장에 공급되었답니다. 그리고 2002년에서야 안정세로 돌아섰죠.

그리고 전세시장이 안정되면서, 다시 2003년 참여정부가 들어섰죠.
200년부터 호경기 속에 풀린 자금들이 주택시장을 파고들었고, 2003년에 10.26대책을 내놓았지만, 부동산으로 돈이 유입되는 것을 막을수 없었고, 2005년 8.31대책등 수많은 규제가 진행되면서 바로 신규주택공급이 대폭적으로 줄었답니다.

그러면서 어찌되었나요?
2006년 가을. 바로 부동산이 폭등했죠.
풍부한 유동성과 규제를 통해서 신규주택의 공급이 줄게 되니 폭등한 것이죠. 이와 맞물려 바로 시장에 전세가 공급이 되지 않아 전세난도 같이 물려 진행되었죠. 서울과 신도시를 포함한 인천, 경기 쪽이 대부분 10%이상 급등했답니다.

2006년 이후 건설사들은 앞다퉈 분양을 하기 시작했고, 2007년이후 입주되는 2008년에서 2009년까지 바로 수요가 몰리지 않는 곳까지 과잉적으로 집을 건설사들이 분양하기 시작했답니다. 이와 맞물려 2008년 금융위기가 발발했고, 사람들이 집을 구매하지 않으면서 또 미분양이 발생되었고, 이전에 분양받은 대량의 물량이 시장에 쏟아져나오기 시작했죠.

많은 잉여주택의 공급으로 판교를 포함한 잠실과 강남등지에서 역전세난이 일어났죠?
불과 2~3년전이니 다들 아실것이고요.

자 그러면서 규제는 풀리지 않았고 지금 많은 미분양이 수도권에 있답니다.
집이 있어도 그 집은 거주할 수 없는 그냥 콘크리트 철골구조물일 뿐이죠.

2010년부터 또 시작된 전세난은 매번 이야기하는 ‘반복’의 산물일 뿐이랍니다. 서민들의 거주를 위한 전세라는 것은 바로 ‘잉여주택공급’이 이루어질때만이 안정과 하락이 가능하답니다. 이는 국민학생도 아는 이야기죠.

이번 전세난도 과거와 같이 풀 수 있는 방법은 단 한가지랍니다. 시장에 잉여주택이 공급되지 않는 이상 절대 풀 수 없는 문제죠. 예전과 달라진 것이 이제는 시장참여자들. 즉 집주인과 세입자들이 아주 많이 과거보다 더 똑똑해진 것이죠.

이유는, 금융위기를 얼마 전 경험했고, 인터넷을 통한 정보가 과거와 달리 많이 공유할 수 있기에 시장의 흐름을 파악하기가 더욱 용이해진 것이랍니다.

자 이제 정부가 풀지 말지는 정부의 소관이죠.
문제는 시중의 풍부한 유동성이 몰릴 경우, 이제는 강남평당 1억이 갈 수도 있을터이고 이때는 정부의 부동산시장 개입이 더욱 어려워지니 정부입장에서도 진퇴양난일 것입니다.

부동산 전문가들 이야기보면, 집을 사야하냐 말아야하냐 물을 때 이분들 이야기가 한결같답니다.

“실수요라면 소형평수를 중심으로 급매물을 알아보고, 경매들을 통해서 매입하는 것이 나쁘지 않다. 과도한 대출을 끼고 매입하는 것은 자제해야 한다.”

이 이야기를 꼭 전문가에게 들어야 알 수 있는 것인가요?

지난 네달간에 걸쳐 구정전까지 보유한 우량주 조금만 남겨놓은 체 국내주식을 다 정리했답니다. 어차피 작년에 반정도 정리하면서 3가지에 분산투자를 한 것은 ‘보이지 않는 힘’ 마지막에서 이야기 했던 것이고요. 국내주가가 앞으로 오르지 않아서 그런것일까요?

아니죠. 제가 작년초에 2010년말에 2000point까지 오를 것이고, 이때 보유주식을 매도할 것이라 수차례 걸쳐서 이야기 한 것은 내 목표한 것 이상은 내 몫이 아니기에 욕심을 부릴 필요가 없어어죠. 내 몫은 맨 처음생각한 2000point고, 작년말부터 정리한다는 것은 여러 번 이야기 했던 것이기에 팔은 것이랍니다.

왜 팔았을까요?
떨어질 것이 무서워서 판 것은 아니랍니다.
이유가 ‘기회비용’에서 답이 있겠죠.

아우랑 산지가 벌써 3년이 다 되어가네요.
아우도 심심한지 제가 옆에서 주식사는 것을 보면서 자기도 사고 다 팔았네요. 주식판돈이야 나름 다 쓸곳이 있는 돈이라서 투자대상은 아닌 쓸돈이지만, 동생은 번 돈을 3억을어찌할까 물어보기에 그냥 소형 전세끼고 4~5채 사라했죠. 전세비중이 높으니 얼마 투자비용이 들지도 않고, 2~3년간 공급이 없을 것이니 그냥 사고, 정부가 공급이 없어 규제 풀면 그때 팔라 했답니다. 규제 안 풀면 투자금이 얼마되지 않으니, 그냥 평생 자식들에게 애미노릇 못했으니 증여하라 했죠.

이번에는 개인적으로 그간 이야기한 ‘반복’이 틀렸으면 하지만, 예전과 똑같이 나랏님이 하시는 것을 보니 제가 틀리기는 글렀나 봅니다.

오늘 이야기는 여기까지 하렵니다.