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(한국 50년과 부동산 열번째)

한국의 부동산 이야기가 나오면 많은 분들께서 이야기하시는 것이 일본을 이야기하죠. 바로 잃어버린 10년을요. 예전 잃어버린 10년이 어찌 발생되었는지는 ‘보이지 않은 힘’에서 자세히 이야기한 기억이 나네요.

지금 ‘한국50년과 부동산’에 대한 글을 계속 쓰고 있고 제 글을 읽고 계시지만, 실은 향후에 부동산은 오를것인가? 에 대한 답을 얻길 원하시고, 그러면서 과거와 다르게 금융위기 상황에서 매번 신문에서 나오는 막대한 국가 및 개인부채의 문제가 있는데 과연 과거와 같은 반복적으로 오를것인가에 대한 것이 아마도 제일 궁금해하시는 사안이겠죠.

그러니까, “한국50년의 사회상과 부동산”이 과거에 어찌 변했는지에 대한 긴 내용보다는 지금 집을 사면 돈을 벌 수 있느냐? 그리고 지금의 경제위기 속에서 투자할 만한 가치가 있느냐? 에 대한 이 두가지 물음이 아마도 제게 가장 알고 싶어하는 이야기가 아닌가 하네요.

이 질문에 대한 답은 매번 우리가 보고 있는 신문에서 매번 이야기를 하고 있죠? 예전 보이지 않는 힘의 ‘마지막 이야기’에서 이야기했듯 그 첫번째는 2012년까지 연장된 미연방정부의 ‘프레디맥’과 ‘패니메이’의 무제한 자금지원이 끝나는 시점을 기준으로 정확한 방향을 보여줄 거예요. 그때 신문에 자세히 향후에 어찌 되지는 더 확인시켜주겠죠.

반대로 할 수도 있겠지만, 쉽지않다 보여지네요. 무슨 이야기냐면 그리 말하는 일본을 조금만 보면, 2012년의 예상되는 상황도 어느정도 보여질 테니까요. 매일 보는 신문에도 다 나오는 이야기고 조금만 자세히 보면 다 있는 것이니, 이는 내 이야기도 그리고 새로울 것 하나도 없답니다. 요즘 한국 정치권에서 이야기하는 ‘복지’와 관련해서도 생각해 볼 문제인 것 같네요.

50년만에 집권한 민주당이 2009년 8월 선거를 앞두고 한국의 지금 정치권과 똑같이 ‘무상복지’를 내세웠죠. 내용을 보면, 한달에 40만원 정도의 자녀수당지급, 고등학교교육 무상, 고속도로 통행료 무료화등이었죠.

일본의 부채규모가 얼마인가요?
약 1,000조엔 정도라더군요. 신문에 나와있는 이야기랍니다. 원화로 환산하면 약 1경하고도 4천조 정가 되겠네요. 일본정부가 보유한 자산을 모두 팔아보았지 600조엔 이라고 하니, 그 규모나 얼마나 되는지는 가늠할 수 있죠.

얼마전 무디스사로부터 국가신용등급의 강등을 맞고, 이런 상황인데도 일본은 또 복지를 들고 나왔답니다. 잃어버린 10년을 거치면서 경기부양을 위해 수없이 많은 돈을 뿌렸는데도 경기는 살아나지 않았고, 다시 빚을 늘리는 방향으로 정책은 계속 유지되고 있죠.

일본의 올해 예산안 92조 4천억엔 중에, 세수로 걷을 수 있는 것이 약 41조엔이니 올해도 나머지 예산은 국채를 발행해서 빚을 늘리겠죠?

한국도 계속 이런 모습으로 갈수 밖에 없답니다. 10년후 그리고 20년후에 국가와 개인부채가 줄기는커녕, 지속적으로 늘어날 수 밖에 없죠? 왜인가요?
정치권의 표심때문인 것이 그 주된 이유인가요? 복지를 늘려서 서민들의 표를 얻어오기 위해서 그런다하고 생각할 수도 있겠지만, 이는 표면에 보이는 그저 단순한 이유죠.

사회와 경제를 이끌어 가는 구조가 예전과 다르게 복잡해 지고, 예측가능하기 힘들다 보니, 돈의 고리를 이해할 수 있는 사람은 예전과 다르게 한정적으로 변해가고 있답니다. 즉, 자본을 이해하는 극 소수의 사람들에 의해서 돈이 움직이다보니, 빈익빈 부익부가 날로 심각해지는 것이죠.

그것뿐인가요?

요즘 나오는 무상급식을 포함한 무상의료 등 일반 국민들이 정부에 요구하는 기대치는 커졌고, 예전에는 꿈도 못꾸던 해외여행, 골프, 자동차 등 일반 직장인들과 관련없다 생각되어지는 것들을 이제는 누구나 다 할수 있고 해야하는 객체로 변모가 된 것이죠.

돈이라는 것이 절대 모일 수가 없는 구조죠?
잘못된 것인가요?
아니죠. 세상이 발전함에 따라 그리고 인터넷이 발전함에 따라 정보가 자유롭게 공유되다보니, 사람들의 인식이 자연스럽게 바뀐것인데 무엇이 잘못되었다 할까요?

다만, 이런 문제는 돈이 있는 사람들이 쓰는 것이야 문제될 것이 없겠지만, 없는 사람들도 돈을 빌려서 그들과 같은 것을 향유하려하니 당연히 돈을 모자랄 수 밖에요. 즉, 예전에 추운 버스정류장에서 버스를 기다리는 사람은 없어지고, 모두가 자가용을 가지고 출근하는 시대로 변했다 이말입니다.

어느 용기있는 정치인이, “돈 없는 사람들은 차 사지말고 버스타고 다녀라.”라고 말할 수 있을까요?
아무도 없답니다.

교육과 의료 그리고 생활보호대상자에게 지급되는 비용을 포함한 모든 복지비용을 줄이고, 국가부채를 줄이는 쪽으로 하면 되겠죠. 하지만, 그것이 쉽나요? 정치라는 것도 표가 있은 후에 정치가 가능한 것인데 그걸 모를까요?

현 시대의 사회에 살면서 대중 다수가 삶을 영위하는데 돈을 쓰고, 모자른 부분을 국가가 해주길 바란답니다. 누가 그런가요?

바로 현재의 ‘우리’ 랍니다.

고등학생 10명중에 7명이 대학에 가는 시대랍니다. 이들은 졸업과 동시에 학자금과 생활비등의 빚을 안고 졸업을 하죠. 대학 졸업장은 더 이상 특별한 것이 아닌데도 빚을 얻어가면서 대학에 가려합니다. 기계와 컴퓨터가 사람의 일을 점점 대신해 가는 상황에서 일자리가 없어지는 것은 당연한 현상일텐데, 그 누구도 이를 인정하려들지 않는답니다.

자신들은 졸업을 하면 좋은 일자리와 돈을 벌 수 있다고 생각들을 하죠. 그리고 힘든 일은 그리고 더러운 일은 내가 아니라 남이 할 일이라고 생각들을 하는 것이죠.

스스로 부채를 만들어가고 있는데 누가 누구에게 탓을 할까요? 이들이 원하는 것은 사회에서 자신들을 책임지라 하지만, 기업이 아닌 정부는 일자리를 제공해 줄 수 없죠. 대신 세금을 풀어서 그들을 달래야 한답니다. 그들이 밀어주어야 자신들이 자리를 유지할 수 있는 것을 잘 알고 있으니까요.

돈은 너무나도 많이 풀리는데, 일자리는 기계와 컴퓨터가 인력을 대신하니 일자리는 없어져 빈익빈 부익부가 심화되는 현상은 아주 자연스러운 것이죠. 세상이 변하는 것이 아니라, 사회와 기술이 발전함에 따라 예측되는 당연한 결과죠. 여기에 정부는 또 세수를 내어 그들에게 돈을 지불해야 한답니다.

이것이 바로 ‘일본’이나 ‘한국’ 그리고 ‘미국’등의 모습이랍니다.

작금의 한국사회의 현실을 보면서, 매번 일본이나 미국의 부채를 비판하며 부채를 줄여야 한다고들 전문가라는 사람들이 이야기하죠?
그리고 내 놓은다는 그들의 주장을 보면, 집값이나 아파트를 연착륙 시켜야 하고, 부유세를 걷어서 복지에 써야 한다고들 주장한답니다. 간단히 볼까요?

1억을 버는 사람한테 50%의 세금을 걷고, 5천만원을 버는 사람에게 20%의 세금을 걷는다면 실제로 받는 월급은 1억월급쟁이는 년봉이 5천만원 일테고, 5천만원의 월급쟁이는 4천만원을 받게 되겠죠?

누가 열심히 일해서 1억의 월급쟁이를 하려고 할까요? 대충 일해서 5천만원 년봉을 받아도 1억 년봉을 받는 사람과 실제로 1천만원 밖에 차이가 나질 않는데 열심히 일하고 공부할 필요가 있을까요?

대부분의 자산들이 부동산에 편중되어 있는 상황하에서 집값의 폭락은 온 나라의 경제가 망한다는 것을 대수롭지 않게 생각하죠. 이유는 간단하답니다. 당장 그들과 관련이 없다고 생각하기 때문이죠.

아무도 대출을 줄이고 부채를 줄여서 자산의 건전성을 만들어야 하는데 반대하는 사람은 아무도 없답니다. 이것은 국민학생도 학교를 한번도 다녀보지 못한 노인장들도 다 아는 이야기죠. 하지만,

제가 글을 쓰면서 많은 이야기를 한 것이 바로, ‘도덕교과서’와 ‘현실’은 다르다는 것이죠. 많은 사람들이 복지를 누리면서 인간답게 살아가야한다는 것을 반대하는 사람은 없답니다. 주장도 누구나 할 수 있죠? 그런데 누가 누구돈으로 해줄 것이냐의 문제에서는 그들 자신이 내 놓는 답이라는 것은 남이 그러니까 부자들의 돈을 더 거두어서 그 돈으로 충당하자고만 합니다.

현실이란 예전과 다르게 수없이 이야기했듯 앞으로 더 녹녹하지는 않을거예요. 그리고 과거의 배를 곯던 시절과 다르게 지금의 생활과 환경에 익숙해진 국민들은 국가에 더 요구를 할 것이고 국가는 이들을 달래기 위해 다시 부채를 만들어 가겠죠.

그러면, 언제 이러한 부채가 터지고 문제가 터지냐의 질문이 나와야겠죠? 하지만 이는 질문 자체가 잘못되었답니다. 부채는 터지는 것이 아니라 바로 ‘종속’ 되는 방향으로 갈 수 밖에 없답니다. 매번 사람들이 이야기하는 것이 대출이 있는 집이 내집이냐? 하고 말씀하시면서, 그 집은 은행집이고 은행에 월세를 사는 것이라고들 이야기하죠. 맞나요?

이제 앞으로는 국가가 아닌, 국가조차도 ‘자본세력’에 종속되는 시스템으로 바뀔테니까요. ‘현재는 미래의 자화상’에서 이야기했듯, 자본이라는 것은 국가를 넘어서 모든 시스템을 하나로 묶겠죠. 지금 그리 되고 있는 것을 본인들 입 스스로 이야기 하고 있지 않나요? 내집이 아니라 은행에 월세를 살고 있다고 말이죠.

자 다시 집 이야기로 돌아가 볼까요? 자금은 계속해서 풀어질테고, 한정된 땅에서 질 수 있는 땅은 얼마 없답니다. 불과 5년 전만해도 전세자금 대출이라는 것이 생소했지만, 이제는 생소한 것이 아니죠? 돈 없는 사람들이 많은데, 왜 전세자금 대출까지 받아가면서 전세가 오를까요?

이제는 이를 뛰어넘어서, 월세로 급격하게 변하고 있죠?

물이 위에서 아래로 흐르고, 뜨거운 것은 차가운 것과 만나서 그 성질이 수그러지듯, 중간점으로 갈 수 밖에 없답니다. 세금으로 틀어막고 규제로 틀어막아서 수익이 나질 않으니 또 수익원을 찾아서 모양세가 바뀌는 것뿐이죠. 바로 월세로의 전환이고요.

집값의 하락이나 복지의 무분별한 확대는 서민이 좋아지는 것이 아니라 바로 서민이 더 힘들어지는 것을 대부분의 사람들은 잘 모르고 있죠. 지금 바로 보고 겪고 계시고 있으시니 길게 이야기 할 필요도 없을테고요.

집값이 너무 비싸서 집을 사기가 어려우니, 집값은 폭락할 것이라는 결론에 다다르는 것처럼 위험한 발상은 없답니다. 어느 시대건 간에 집값은 항상 비쌌고, 집을 매수하는 층은 여유자금을 가지고 있는 계층과 그 차상위계층이였죠. 즉, 다주택자와 자가주택은 본인자산과 수입이 뒷받침 되어지는 상태에서만 가능했던 것이죠.

전두환때도 그랬고, 노태우때도 그랬답니다. 87년초부터 90년초까지 3년동안, 전국 주택매매가는 평균 47.3%나 올랐고, 전세값은 82.2%나 올랐답니다. 이때 전세값이 폭등해서 자살하는 사람들도 많았죠. 그당시 대기업 사원년봉이 500만원정도 되었나요? 요즘 한국의 50년 부동산역사에 대하여 이야기하고 있지만, 언제나 집값이 싼 적은 없었답니다.

사람들의 의식발전 속에서 더 좋은 환경과 더 좋은 교육, 의료, 교통을 모두 원하고 있답니다. 내 가지고 있는 수준을 고려하는 사람은 점점 줄어들고 있죠. 사회에 원망이 생기게 되는 것은 당연하죠. 인터넷의 발달로 인해 남들이 어떻게 어떤 삶을 살고 있는지 이제는 과거처럼 숨겨지는 것이 아니라, 다 보여지니까요.

자 이제 답이 뭔가요?
집값이 오르지 않더라도, 거주에 대해서 들어가는 비용이 늘어날 수 밖에 없을터이고, 전세가의 폭등과 월세로의 전환이 급속하게 번지겠죠. 그러면서 월세가 은행대출이율보다 높아지면 그때 집의 구매가 일어나는 것이죠. 내가 집을 사기 싫어도 사회시스템이 강제로 살수 밖에 없는 구조로 변한다는 이야기 랍니다.

인플레이션 때문에 금리가 10%정도까지 오를것이다 라고 생각하는 것 자체가 경제시스템과 돈의 흐름을 모르고 이야기하는 것이랍니다. 아직 주변에 돈이 너무 많이 있어도 돌지를 않으니까요.

이제는 집값의 상승이 중요한 것이 아니라, 본인의 의지와 상관없이 강제로 은행에서 대출을 받아 집을 살수 밖에 없는 구조로 바뀐다는 것이죠. 이것이 언제라고요? 바로 월세가 대출이자를 능가하는 시점일터이고, 그리 오래 걸리지 않을 거예요.

일본이 잃어버린 10년 뒤에도 어쩔 수 없이 부채를 계속해서 늘리는 이유를 알면, 답도 쉽게 보이겠죠. 그러면 집값이 폭락한 일본과 같이 우리나라는 조만간에 그리 되나요? 신문에도 그리고 그간 이 이야기는 너무 많이 이야기해서 할 필요성은 별로 없을 듯 하네요.

국가부채와 개인부채가 늘어나는 것은 이제 그 어느 국가와 어느 사람도 막을 수 없는 현실이랍니다. 괜히 말장난하기 좋아하는 전문가라는 사람들 말을 믿지 마세요. 이제는 본인의 의지와는 상관이 없이 그리 할 수 밖에 없는 구조로 변하니까요.

아주 중요하고 재미난 것은, 서민들은 집을 살 수 밖에 없는 구조로 변하겠지만 부자들은 집값이 오르더라도 집을 사지 않을 것입니다. 이유가 너무나 간단하죠?
부자들이 집값이 오르더라도 추가로 집을 사지 않는 것이 왜 그럴까요? 이들이 집을 사야 전세든 월세든 공급이 되련만, 이 가장 큰 이유가 ‘복지’와 관련되어 있다면 믿으실라나요? 한번 생각해 보세요. 다음번에 왜 돈 없는 서민들은 떠밀려서 집을 살 수 밖에 없는데, 부자들은 돈이 있어서 집을 살수 없는지를 알려드릴테니까요.

내가 믿고자하는대로 세상을 보지 마시고, 세상을 있는 그대로 보세요. 답은 그냥 다 쉬운곳에 있으니.

자 계속 지난번 이야기에 이어서 또 이야기 해볼까요?
지난번 1985년 ‘5.20 부동산 대책’을 통해서 비업무용토지와 대형주택에 대한 중과세까지 이야기 했나요?

이러한 약 4년간의 끊임없는 규제책으로 인해서 85년 7월부터 주택경기가 급락하고 민간 건설사가 투자를 철회하기 시작했답니다. 그러자 어떻게 했냐면, 다시 85년 9월부터 주택 건설 활성화 조치라는 이름으로 공공과 민간의 합동 토지 개발을 유도하고 건축 규제를 완화했답니다. 86년에는 주택경기 활성화 조치를 발표하면서 1가구 2주택자에 대한 양도세 면제 기간을 연장해주고, 국민주택기금 지원 대상을 대폭으로 확대하였죠.

그러자 다시 86년 부동산으로 돈이 몰리기 시작했답니다. 또 투기 붐이 일자 87년 2월에 부동산 투기 예상 지역의 거래동향 감시 강화와 토지거래 신고제 개선을 내용으로 하는 부동산 투기 억제 조치를 내 놓았죠.

정책이라는 것이 무릇 일관성을 가질 수가 없답니다.
그 주체가 되는 국민또한 사람인데, 사람의 돈에 대한 욕심을 그 누가 막을 수 있을까요? 돈에 대한 욕심이 나쁜 것인가요? 살기 위해서 자식들을 키우고 가정을 유지하기위해 돈이 필요한데, 국가가 돈을 그냥 주는 것이 아니죠.

실제로 전두환 시절 때 물가가 안정되었다고 하고 서민들이 평안하게 잘 살수 있었다고 하시는 분들이 많지만, 더 재미있는 것은 돈 있는 사람들이 더 살기 좋았던 때가 바로 그때랍니다.

30년전도 지금과 같죠?
50년전도 40년 전도 어떠했는지는 다 이야기했고요.
사람 사는 곳인데 같지 않은 것이 더 이상하지 않을까 하네요.

오늘 이야기는 여기까지 하렵니다.
나중에 봄오면 그때 지금까지 썼던 글 다 올릴터이니 걱정마시고요.