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-아파트소송은 손해를 줄이는 게 상책이다-

갈아타기를 하려고 새 아파트를 분양받았거나 분양권으로 팔기 위해 아파트를 분양받았던 분들의 마음이 요즘 편치를 못하다고 합니다. 옛날 같으면 입주 때 최소한 본전이거나 다소의 프리미엄이 붙어 거래됐었으나 지금은 수천만 원 또는 1억 이상의 손해를 봐야 분양권을 팔 수 있을 테니까요.

그나마 사겠다고 나서는 사람은 없고 “계약금 포기하는 선에서 빠져나오게 해줄 테니 1-2천만 원의 돈을 달라”고 다급한 사람들에게 접근하여 옆구리를 찌르고 있다하니 그래도 되는 일인지 걱정 됩니다. 거두절미하고 조심하시라는 당부를 드립니다. 그건 정상적으로 가는 길이 아니기 때문입니다.

아파트는 약간 잘못 지어졌더라도 입주 때 프리미엄이 붙거나 최소한 본전이 되면 별다른 탈 없이 넘어 갑니다. 손해가 없으니까 입주할 사람은 입주를 하고, 팔 사람은 판다는 뜻이지요. 또 입주가 순조로우면 시행・시공사에서도 미비한 공사부분이나 세대하자처리도 잘 해줍니다.

하지만 2008년 이후부터는 그런 일은 꿈같은 얘기가 돼버렸습니다. 미분양 때문에 시행・시공사는 자금이 없어서 공사를 중단하는 사례가 늘어나고 있고, 수분양자(아파트를 분양받은 사람)들도 입맛이 까다로워 시시콜콜 따진다는 것입니다. 건설사들 이제부턴 얼렁뚱땅 넘어가려다가는 큰 코 다칠 겁니다.

-온라인 집합체, 계약자 협의회 입김 세다-

분양이 끝나기도 전에 수분양자들은 계약자회 또는 협의회, 위원회 등의 모임을 만들어 정보를 교환합니다. 당초 분양조건에 명시된 사항에 빠짐이 없도록 챙기기도 하고, 한층 엎그레이드 된 사항을 요구하기도 합니다. 평당 1천만 원짜리 아파트 분양받았을지라도 2천만 원짜리로 요구한다는 것입니다.

시행・시공사에서는 모른 채 할 수도 없고, 요구사항을 일일이 들어줄 수도 없기 때문에 늘 시비가 일어나게 됩니다. 온갖 명품 아파트 인테리어나 조경 등 사진을 들이대면서 자신들이 분양받은 아파트도 그렇게 지어달라고 요구하기 때문이지요.

건설사가 정상적으로 움직여도 수분양자들의 입맛을 맞추기 어려울진대 공사가 중단되거나 또는 워크아웃이 되거나, 기업회생신청(법정관리)이 되면 어떻겠는지요? 그때는 보증사고를 대비하고 소송을 하기 위해 비상대책위원회가 생기게 되고, 두 부류나 세 부류로 갈라지게 됩니다.

갈라지더라도 목적은 같습니다. 손해를 줄이거나 이득을 바라보는 목적은 같다는 것입니다. 수분양자들이 나뉘어 질수록 행동통일이 안되기 때문에 입주 때가 되면 시행사로서는 애로가 있겠지요. 한쪽에서는 분양가를 깎자, 다른 한쪽에서는 못 들어간다는 등 요구사항이 달라 비위를 맞출 수 없다는 것입니다.

-수분양자들 어느 길로 가든지 정답은 없다-

아파트가 마음에 들지 않을 때 수분양자들 입장에서는 차라리 보증사고가 나기를 바랍니다. 계약금 찾고 해제해 버리면 끝이기 때문이지요. 하지만 회사가 쓰러질듯, 쓰러질듯 하면서도 결국 쓰러지지 않고 준공까지 내놓게 되면 그다음 손해는 수분양자들이 짊어지게 됩니다.

분양가는 고가인데 아파트는 허접하고 당초 분양조건에 있었던 사항이 없어지거나 생긴다던 도로, 전철선 등이 없게 되면 계약자들은 서로 소송세대를 모집합니다. 변호사들은 모임에 나가 소송절차와 법률적 견해를 설명하는 일이 되풀이 되고,

수분양자들은 대개 다섯 부류로 나뉩니다.
1)죽이 끓건 장이 끓건 묵묵히 입주하는 세대
2)재판으로 계약을 해제하고 오히려 손해배상을 받겠으며, 대출받은 중도금에 대한 책임을 면하겠다는 세대
3)중도금 대출에 대한 이자를 내지 아니한 채 입주를 거부하면서 계약금을 포기하고라도 계약이 해제되기를 기다리는 세대
4)6개월이고 1년이고 중도금 대출금에 대한 이자를 내 가면서 시세회복을 기다리는 세대
5)크게 손해를 보고라도 분양권으로 팔아치우는 세대로 말입니다.

그러나 어느 길을 택하더라도 정답이 없음이 특징입니다. 입주한 사람들은 우선 시세가 내려있으므로 손해, 재판을 하는 사람들은 소송의 승패를 장담할 수 없고, 오랜 세월 법정싸움을 해야 하고, 입주를 하지 아니한 채 버티는 사람들은 시행사나 은행과 피 말리는 싸움을 해야 하고, 분양권으로 판 사람도 계약금을 포기했거나 웃돈을 얹어주면서 처분했을 것이기 때문입니다.

-아파트 소송도 여러 가지-

계약취소 소송과 계약해제 소송이 있습니다. 계약취소가 되려면 분양 당시 기망행위가 있어야 하기 때문에 대개 해제소송을 제기합니다. 없는 것을 있는 것처럼 또는 불가능한 것을 가능한 것처럼 속였다고 사기죄로 시행사 대표를 고소하는 일도 있습디다만,

계약해제소송은 보증사고를 제외한 이유들이 되겠지요. 과대광고에 의한 기망행위의 존재, 저급자재 사용, 설계도서와 상이한 시공, 입주 때 생긴다고 했던 학교와 도로 등 인프라의 부존재, 극히 형식적으로 마무리 공사를 해 버렸거나 근본적으로 분양가에 걸맞지 않은 품질을 내놨을 때 등이 될 것입니다.

다음은 손해배상청구소송입니다. 시행사에서 계약을 위반했기 때문에 계약금의 배액을 요구하는 것입니다. 계약금을 5%만 지급했다면 어찌할까요? 분양계약서에는 매매대금의 10%를 배상하기로 하였으나 대개 지급한 금액의 배액만 청구하고 있음이 상례입니다.

마지막으로 채무부존재확인 청구소송입니다. 이 점은 똑 떨어진 판례가 없고 은행까지 상대로 하는 소송이기 때문에 법률사무소에서도 꺼리는 부분입니다. 하지만 당초 은행과 시행사에서는 자기네들 업무협약에 의해 수분양자 명의를 빌려 대출을 받은 것이고, 돈은 자기네들끼리 주고받고 한 것이므로 계약해제가 되면 중도금 대출도 효력이 상실되는 것으로 봐야 하기 때문에 이 소송도 동시에 진행함이 옳다고 생각합니다.

소송은 승소하면 좋겠지만 결과는 아무도 예측하기 어렵고 또 이겨봐야 계약에서는 벗어날 수 있지만 시행사가 망해 없어진다면 돈을 받을 수 없게 되므로 그 점도 문제로 남게 되는 것입니다. 지금까지 2-3개 회사를 제외하고 소송종말에 가서 대부분 합의나 조정으로 끝났음을 참고 하셨으면 좋겠습니다.

필자는 대학교 강의 외에 법률사무를 직접 취급하고 있고, 아파트 소송이나 부동산 분쟁 등 소송사건을 담당하고 있기 때문에 직무상 더 구체적인 내용은 피력할 수 없음이 아쉽습니다. 이점 넓게 이해해 주십시오.

계약해제에 따른 구체적인 사항, 중도금 대출금에 따른 자세한 사항, 아파트별 소송에 따른 요령과 대책, 갈아타기의 득과 실, 내 집 마련과 임대사업의 핵 등 개별적 세세한 사항은 대면상담을 이용해 주시면 성의껏 답변해 드리겠습니다.


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장. 내 집 마련 아카데미
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yoon3668@yahoo.co.kr