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-땅에서 넘어진 자 땅을 딛고 일어선다.-

스무 번 선을 보고도 결혼하지 못하는 사람이 있고, 딱 한 번 선을 보고도 결혼해서 행복하게 사는 사람도 있습니다. 비록 가난하게 살망정 사랑의 끈을 꼭 쥔 채 생명이 다할 때까지 열심히 사는 부부도 있고, 돈은 있을지라도 이런저런 사유로 황혼에 접어들어 이혼하는 사람도 있으니 억지로 할 수 없는 게 인연인가 봅니다.

앞으로 인생 100세를 살게 되면 70년 동안 부부가 같이 살게 될 터, 그렇다면 질기고 질긴 가죽 끈으로 꽁꽁 묶거나 밧줄로 동여맨 인연이라야 되겠다는 생각이 듭니다. 이 글을 읽으시는 모든 분들께서는 부디 건강하게 100세 해로하시기 바랍니다.

부동산에도 인연이 있을까요? 상담을 원하시는 분들 중 가끔 자신이 부동산과 인연이 있는지를 먼저 봐달라는 부탁을 하기 때문입니다. 우선 각자의 사주팔자를 보기 전에 필자는 이렇게 말씀드립니다. 사람에 따라 유달리 부동산과 좋은 인연이 있는 사람도 있고, 전혀 그렇지 않은 사람도 있다고~

사주팔자는 출생과 더불어 타고 나지만 그 팔자를 운전하는 일은 본인의 일이 아닐는지요? 운전을 어떻게 하느냐에 따라 운명이 달라진다는 뜻입니다. 타고난 사주팔자에 얽매이지 마시고 운전을 잘 하시라는 부탁을 드리고 싶습니다.

하지만 아무리 안전운전을 하고 방어운전을 할지라도 곁에서 달려드는 장애물을 피할 수는 없을 겁니다. 지금처럼 부동산시장에 대형교통사고가 나있다면 당할 사람이 없을 테니까요. 지난 4년 동안 부동산재테크로 돈을 벌었다는 사람은 한 사람도 못 봤습니다. 모두들 망했거나 망하고 있다는 하소연뿐이고,

토지시장은 깁스로 싸매놨고, 주택시장은 계속 링거로 연명하고 있다는 표현이 어울릴지 모르겠군요. 시장이 제 기능으로 가는 게 아니라 정부대책에 의해 가다말다를 반복하고 있음을 두고 하는 말입니다.

그러나 땅에서 넘어진 자 다시 땅을 딛고 일어선다는 이치를 새겨두셨으면 좋겠습니다. 넘어지셨거든 빨리 일어서십시오. 한 번 넘어진 사람은 그 자리에서 다시는 넘어지지 않는 법입니다. 사람인연도 억지로 못하는데 하물며 부동산인연인들 억지로 되겠습니까?

때가 되면 인연은 나빴던 인연이 좋은 인연으로 변하기도 하더군요. 잠시만 기다려 보심이 어떨는지요? 바람나서 집나갔던 서방님이 지금 막 대문에 들어서고 있거든요. 단풍이 들기 전에 배추색깔 만 원짜리는 어디론가 사라지고, 단풍색깔 5만 원짜리가 빵긋 웃으면서 그동안 손해 봤던 부분을 채워줄 것입니다.

-부동산 악연(惡緣), 중도금 대출액 대위변제-

이 글을 읽고 계시는 분들 중 갈아타기를 하려고 새 아파트를 분양받았거나, 쉽게 분양권으로 다시 팔기 위해 아파트를 분양받은 분들이 계시겠지요? 그러나 살던 집이 팔리지 않거나 달리 돈을 구하지 못해 이러지도 저러지도 못한 채 애를 태우시리라 믿습니다.

2007년 하반기부터 2010년 상반기 사이에 신규아파트를 분양받았으나 그동안 살던 집은 값이 30%가량 내려 팔아봤자 돈이 부족해 새 아파트로 갈 수 없는 처지에 이른 분들이 의외로 많다는 것입니다. 새 아파트는 값이 그대로 이거나 설령 깎아 줘봤자 고분양가였기 때문에 대출을 많이 받아도 돈은 턱없이 부족할 것이고~

분양권으로 다시 팔려고 해도 사겠다는 사람도 없지만 어쩌다 묻는 사람도 계약금 포기 외에 다시 돈을 몇 천만 원 얹어 달라고 하는데 그런 걸 “꽃놀이패 부동산”이라고 말합니다. 그렇게 팔 사람도 없겠지만, 팔아도 안 된다는 말씀을 드립니다. 웃돈만 받아먹고 나중에 분양권은 포기해 버리는 수법을 쓰고 있기 때문입니다.

문제는 은행이나 제2금융권으로부터 대출받은 중도금입니다. 무이자는 입주 개시일부터, 이자 후불제는 입주 마감일부터 수분양자(분양받은 사람)가 이자 부담을 해야 합니다. 입주할 사람은 잔금대출로 전환하면 되지만, 입주를 하지 못하는 사람은 입주도 하지 못할 처지에 이자까지 내야 된다는 것입니다.

은행에서는 문자가 오고 전화가 오는 등 독촉이 빗발칩니다. 지정된 계좌에 돈을 넣지 않고 기한을 어기게 되면 신용상・재산상 불리함을 당하게 되고 신용카드가 정지될 것이라고 협박을 하게 되면 수분양자들은 간이 떨립니다. “신용상・재산상 불리함”이라는 통고문이 오게 되면 월급쟁이들은 기절초풍을 합니다. 은행 끗발 무섭거든요.

입주를 하지 않아도 이자만 잘 내면 6개월이나 1년까지도 분양권상태를 유지할 수는 있습니다. 그러나 이자를 내지 않게 되면 은행에 따라 2-3개월 이내에 이자와 대출해준 중도금을 시행사로부터 받아 버리는데 이 제도를 대위변제라고 하는 것입니다.

즉, 수분양자가 갚아야 할 대출금에 대한 이자부담 등 의무를 이행하지 않기 때문에 돈을 받아간 시행사로 하여금 대신 갚게 한다는 뜻입니다. 또 대출이 발생될 때 시행사나 시공사가 보증을 섰거든요. 후일의 사고를 대비해서 말입니다.

시행사에서는 중도금을 토해내게 되면 수분양자에게 계약해제통지서를 보내고 계약금을 몰수해 버립니다. 그런데 분양계약서 제2조와 제3조를 보면 대위변제로 인한 계약해제의 경우 위약금은 5%로 되어 있는 회사도 있고, 10%로 되어 있는 회사도 있습니다.

시행사가 튼튼한 회사일 때에는 은행에서 이런 절차를 빨리 취합니다. 하지만 시행사나 시공사가 워크아웃 중이거나 기업회생신청(법정관리) 중일 때에는 돈을 받을 수 없기 때문에 계속해서 수분양자에게 독촉을 하면서 압박을 가하게 됨을 아셔야 합니다.

계약해제통보를 받게 되면 그 이후부터 수분양자는 계약에서 자유롭게 됩니다. 결국은 손해를 보고 새 아파트와 인연을 끊게 된다고 봐야 하겠지요. 어찌됐건 재산상이나 신용상 불리함은 없다고 봐도 좋습니다. 다만 은행에서는 내규에 의해 신용카드는 정지하게 되지만 계약해제가 끝나면 다시 복구해 줍니다.

필자는 대학교 강의 외에 법률사무를 직접 취급하고 있고, 아파트 소송이나 부동산 분쟁 등 송무사건을 담당하고 있기 때문에 직무상 더 구체적인 내용은 피력할 수 없음이 아쉽습니다. 이점 넓게 이해해 주십시오.

계약해제에 따른 구체적인 사항, 중도금 대출금에 따른 자세한 사항, 아파트별 소송에 따른 요령과 대책, 갈아타기의 득과 실, 내 집 마련과 임대사업의 핵 등 개별적 세세한 사항은 대면상담을 이용해 주시면 성의껏 답변해 드리겠습니다. 대면상담은 약간의 상담료를 받고 있습니다.


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장. 내 집 마련 아카데미
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yoon3668@yahoo.co.kr