부동산 정보포털에서 거래포털로!

세상 돌아가는 모양세가 항상 같을수밖에 없는 이유는, 예나 지금이나 세상돌아가는 모양을 만드는 것이 바로 '사람'이기 때문이겠죠.

만일 사람이 아니라, 생각과 가치관이 다른 새로운 종이 출연하여 사회를 이루어간다면, 분명히 그 방향은 틀리겠지만 그때도 새로운종이 생각하고 움직이는 패턴이라는 것이 동일할 수 밖에 없다 생각이 드네요.

아랫 답글 다신분, "시절이 하 수상하다."라는 표현을 쓰셨지만, 언제고 하수상한 적이 없었던 때는 없었죠. 단지, 개인적으로 하수상하다 다른때 보다 더 느끼시고, 그리 느끼실 나이가 되셨으니 그런 말씀주신것이라 생각됩니다.

요즘에는 메일도 자주 안보고, 그냥 봄꽃 구경만 다니는데, 꽃구경이라는 것도 내 마음이 편해야지만 꽃이 보인다는 것은 항상 같은 생각인것 같습니다.

매번 그리고 매년 언제건간에 궁금한 것이 '경제가 어떻게 흘러갈 것이냐?', "집값은 어떻게 진행될 것이냐?" 라는 물음과 동시의 물음표를 가지고 산답니다. 그런데, '한국50년과 부동산'이라는 글을 쓰면서도 이야기했듯, 반복되는 패턴속에서 뭐건간에 가격이 오르고 내리고 한 것이 사실이랍니다. 물론, 지금 현재도 그 진행형이고요. 이글은 제가 여기에 다 올려놓을테니 걱정마시고요.

자. 그렇다면, "언제 집값이 오르냐?" 라는 물음이 아마도 가장 원하는 것 이겠죠?

언제 오를까요?

올해들어 네번이나 내놓은 "부동산 대책"이 규제인가요 아니면 완화에 대한 정책인가요? 이 대답은 다 알고 계시겠죠?

자 부동산 값이 폭락하면, 한국경제가 어떻게 될까요?
그리고 부동산이 반대로 폭등하면 또 어찌될까요?

역대 어느정권이건간에 주거에 대한 문제는 정권유지의 정책에서 절대 자유로울수 없었죠. 집값의 폭락이나 폭등은 두가지 모두가 다 욕을 먹을수 밖에 없는 것이니까요.

혹자께서는 부동산이 오르니 사라하시고, 혹자께서는 부동산에 거품이 있으니 빨리 팔고 나오라 하신답니다. 자세히 보시면, 두가지 상반된 주장은 본인들의 입장에서 유리한 방향으로 이야기하시는 것이지 제3자의 입장에서 객관적으로 사실을 전달한 것은 아닌것 같네요.

폭등할 것이면 이곳에서 이야기않해도 시장은 그것에 대한 반응을 나타내겠죠. 바로 거래량과 가격으로 말이죠. 폭락할 것이라면, 그또한 거래량과 가격으로 시장에서 말해준답니다.

오르니 내리니에 대한 시장을 바라보는 접근이 아니라, 무엇을 보아야 하나요?
글쎄요.
제 개인적인 생각으로는 아주 쉬운 "주거"에 대한 지금의 현상을 먼저 보는 것이 맞지 않을까합니다. 이 문제를 먼저 생각하고 판단하는 것이 선행되어야할 우선순위가 아닐까 하네요.

"전세난"이라는 것은 두말할 필요없이 지금의 모습이죠.
이 전세난이 왜 일어나냐면, 대다수의 사회구성원들이 "집값상승"의 기대감이 떨어지다보니, 자금의 여유를 가진분들이 추가구매를 통하여 임대할 수 있는 주택이 시장에 공급되어야하는데 그렇지 못하여 생기는 자연스런 현상이랍니다.

또한, 주택가격이 기대치이상 상승하지 않게되다보니 전세보다는 수익성을 따지는 월세로의 전환이 이루어지는 것이고요.

자 그렇다면, 유주택자와 무주택자 중에 누가 손해일까요?
생각할 것도 없이 둘다 손해랍니다.
맞나요?

집값상승이 기대치만큼 오르지않아서 유주택자는 투자금액에 대한 기회비용을 상실할터이고, 무주택자는 높아진 전세값을 올려주거나 아니면 매달 월세를 지급해야하는 상황이 오게 되었으니 그 어느쪽도 승자가 없는 방향으로 가고 있는 것이죠.

이런상황을 간단히 풀수 있는 것이 바로 김대중정부때 했던것처럼, 부동산규제의 대대적인 완화인데, 정부입장에서는 대대적인 완화를 통해 집값이 상승하고 무주택자의 주거의 문제를 해결되는 것보다,

차라리 전세난이 지속되더라도 부동산에 자금이 흘러들어 부동산 시장이 요동치는 것보다는 더 낫다 여긴답니다.

왜냐면 바로 "표심"과 관련되어있기 때문이죠.

부동산 가격이 상승하면 정책을 만든 정부여당이 욕을 먹지만, 전세난이 심각해지는 것은 부동산 가격이 높아서 매입을 안하는 것이라고 생각하며 그 화살이 '투기꾼'이라는 대상과 무주택자와의 싸움이 되기 때문이죠.

아무리 세상을 속이려고 해도 지금이나 이전이나 매번 이런 상황은 항상 똑 같았답니다.

사람이란 원래 자신에게 유리하고 이로운데로 생각하고 판단하는 것이 맞나요?
그래서 실제 보이는 사물을 그대로 보지않고 자신의 시각으로 왜곡해서 보려고 하는 경향이 있죠.

실제로도 실 거주를 위해 집 한채만 가지고 있어도 투기꾼 이야기를 듣기 마련이고, 무주택자에서 실거주를 위한 주택을 마련한 사람도 곧바로 폭락론자에서 폭등론자로 바뀌기 마련이니까요.

주택담보라는 것이 현재 집에 투자하여 이득을 보려는 것보다, 자녀의 학자금과 생활자금 그리고 개인 사업자금으로 흘러가는 것이 대부분이지만, 사람들은 그 모든 자금을 투기자본으로 보죠. 또한, 전세를 찾다찾다 못찾아서 어쩔수 없이 매입할수 밖에 없어서 빌리는 돈도 모두 투기자본으로 본답니다.

대학생들 학비가 얼마나 하나요? 그리고 자녀들에게 필요한 그 이외에 하숙비용은 얼마나 하죠? 자녀가 대학생인분들의 대부분이 수입이 그 나이때에 고정적일까요 아니면 그렇지 못할까요?

그냥 세상보는 시각을 왜곡하지 마세요.
왜곡하여 시장을 보았자 세상을 계속 틀어져서 보인답니다. 일자리가 과거처럼 모두에게 주어지지 않는 상황에서는 먹기위해 그리고 살기위해서 빚을 낼수밖에 없는 구조랍니다. 또한, 국가도 공기업을 포함하여 그 많은 빚을 줄일수가 없는 상황이구요.
현재의 노인세대들 또한 지금처럼 노후자금을 준비하는 세대가 아니었기에, 집을 담보로 다시 생활비를 충당하고 있죠. 자식들이 본인들도 힘든데 부모에게까지 생활비를 줄수 있는 가정이 그리 많지는 않으니까요.

금리가 올라가는 것은 그 누구에게도 도움이 되기 힘드니, 정부도 이러지도 저러지도 못하는 것이죠. 만일 부동산에 몰린 가계부채때문에 금리를 올리게 된다면, 가계부채가 무너지기 전에 국가가 부도나는 상황이 먼저 올 확률이 높답니다. 이것이 왜 그런지는 그 규모만 비교해도 굳이 길게 설명할 필요 없겠죠?

앞으로 계속해서 부동산 완화정책이 나오겠죠.
그 강도는 대부분의 사람들이 큰 충격으로 다가오지 않을만큼 지속적으로 말이죠.

또한, 전세값은 계속 상승하겠죠. 아마도 집값의 70~80%까지도 계속해서 상승하겠죠.
집값상승에 대한 기대감이 없어지면, 추가구매를 통한 전세공급이 이루어지지 않으니 이는 초등학생도 아는 수요와 공급의 법칙이겠네요.

그러면, 내가 구매하고 싶지 않아도 어쩔수 없이 구매를 할 수 밖에 없겠네요. 실수요가 가장 많이 몰려있는 20~30평대 말이죠. 이분들 또 가진자금이 그리 넉넉하지 않으니 대출을 받아 집을 살수 밖에요.

많은 분들이 잘못 생각하시는 것중에 아주 일반적인 하나가, 본인 자신만이 똑똑하다고 생각하는 것이죠. 하지만, 세상은 그 어느누구에게도 태어날때부터 모든 능력을 주지는 않는답니다. 다른말로 내가 생각하고 있는것은 남도 생각하고 있다는 것을 아셔야겠죠.

20~30평대의 실거주를 위해 필요한 추가주택이 시장에 공급되지않는다면, 전세값을 포함한 임대료는 당연히 상승할테고, 임차할수 있는 주택을 구하기 어렵고 임대가격과 차이가 나지 않는다면 시장은 자연스럽게 매입의 형태로 간답니다.

여러번 이야기했듯, 향후 30년간 서울과 수도권은 "재건축과 재개발"이 가장 큰 화두가 될꺼예요. 주택이 노후되면 새로 짓는 것은 당연한 일일테고, 노태우시절에 신도시들이 지금 노후화된 주택의 모습이니까요.

재개발과 재건축은 새로이 주택을 지을 땅이 부족한 관계로, 임대시장으로 일시적으로 이동되는 주택문제를 붉어지게 할테고, 가뜩이나 부족한 주택문제에 또 기름을 붇는 결과를 초래할 수 밖에 없죠.

과거의 투자방식으로 이루어지던 주택구매가, 어쩔수 없는 실거주를 위한 주택거래로 활성화가 되면, 이제 주택의 가격은 고착화 된답니다. 그리고 실거주를 위한 주택조차도 시장에 매물이 나오지 않게되면 다시 가격은 상승할 수 밖에 없구요. 이런상황이 지속되면 집값이 하락하는 것을 정부가 더욱더 방치할 수 없게되죠. 왜냐면 추가자금을 통한 투자가 아닌, 실거주를 뒷받침한 매입인데 이것이 흔들리면 중산층이 흔들려버리니까요.

그런 고리관계속에서 상승된 주택가격을 통해 노인층을 비롯한 자녀의 학비를 부담하거나 생활비, 그리고 사업자금을 필요로 하는 계층이 다시 대출을 일으키겠죠.

가계대출을 줄여서 부실을 문제를 해결해야한다고들 하지만, 어느 그 누구도 "어떻게"라는 방법에 대해서는 대답해주는 이가 한명도 없답니다.
"사람은 선하게 살아야한다."는 명제를 던져주면서, 어떻게 사는 것이 선하게 사는 것이라는 것에 대한 아주 이론적이고 도덕교과서적인 이야기만을 하는 것과 같은 것이죠.

그러면서, '무상급식'을 포함해서 정부에 요구하는 것이 많죠. 이것도 다 정부입장에서 보면 부실을 키우는 꼴인데, 당장 내 돈이 아니다라고 접근하다보니 말은 그 누구나 쉽게 하고 있답니다.

자. 보세요.
대부분의 미분양주택들은 일반서민들이 매입할 수 없는 50평대 이상의 대형아파트이거나, 일자리를 제공하는 곳과는 거리가 너무멀어서 출퇴근이 불가능한 곳에 위치한 그런 주택이랍니다. 이런 주택이 매매가 되려면 방법은 한가지밖에 없어요. 돈 있는 사람이 추가매입하지 않으면 방법이 없죠.

지금의 주택시장의 모습은 실수요를 기반으로 등떠밀려서 매입할 수 밖에 없는 구조로 변화되고 있고, 이는 주택불경기속에 규제완화와 맞물려서 올 가을부터 서서히 가격이 오를수 밖에 없는 구조랍니다.
답은 너무 단순하게도 집이 없어서 집값이 오를수 밖에 없는 구조이고, 그 대상이 실수요가 가장 몰리는 20~30평대가 되겠죠.

신혼부부등 새로운 새입자가 주택을 필요로 하는 분들은 이분들이 좀 더 큰 40평대 이상으로 이동을 해야 임차할 수 있는 주택을 찾을 수 있으니, 향후 재건축이나 재개발을 통해서 부족해지는 임차주택문제를 해결하기 위해서, 대형평수로 이동이 쉽게 될수 있도록 양도세 비과세 혜택이나 종부세문제를 다시 또 완화하게 될 공산이 크답니다.

미분양은 많은데 거주할 주택이 없다라는 것이 바로 지금의 한국의 모습이랍니다.
아주 자연스런 사람의 마음이 그대로 나타난 모습이죠.

이런 모습들이 향후 5년이상 계속해서 지속되리라 보여지네요. 무슨 정책이고 뭐고를 다 떠나서, 헌 주택은 언젠가는 허물고 새롭게 지을수 밖에 없는 것이 바로 '의견'이 아닌 '사실'이라는 것이죠.

15년전 IMF때도 노태우정부시절때도 그리고 압구정 현대아파트가 5천만원을 넘어갈때도 '부동산으로 돈 버는 시절은 갔다.'라고 했지만, 올랐죠.

이유는 단 한가지랍니다.
시장이란 정책이라는 마약을 줄수는 있지만, 결국에 시장이라는 것은 사람의 마음이 표현된 것이기에 수익이 발생되는 방향대로 움직일 수 밖에 없다는 것이죠. 수익이 나지 않는다면 절대 돈은 흐르지 않게 된답니다.

정부건 기업이건 그리고 가계건간에 금융기관을 통해 빌리는 부채는 계속 늘어날 수 밖에 없죠. 이것을 해결할 수 있는 답을 내 놓은 사람은 아직 못 보았네요. 부채를 줄이기 위해 밥을 못먹게 할 수는 없으니까요. 돈 없다고 굶을수 있나요? 바로 이것이 문제인데, 그 어느누구 감히 고양이 목에 방울을 달까요?

재미난 이야기 하나 해볼까요?

"비정규직문제"는 아주 쉽게 풀수 있답니다.
그냥 외국인 노동자들 다시 그 나라로 돌려보내면 되요. 요즘에 젊은 사람들 대부분이 대학을 졸업했고 눈높이가 높은데 외국이 노동자들이 하던 힘들일을 할수 있을까요? 안하죠.

답은 '희소성'에 있죠.
외국이 노동자들이 안하는 힘들일들을 포함하여, 접시닦는 일이라든지 쓰레기 치우는 일을 아무도 하려들지 않는다면, 그 분야에서 일하는 사람들의 급여는 올라갈 수 밖에 없답니다. 그리되면 어찌 되나요?
생산되는 제품의 가격경쟁력이 없다보니, 대부분의 기업들이 채산성악화를 겪게 되겠죠? 이리되면, 비정규직이라도 급여가 높아질수 밖에 없다보니, 그냥 비정규직이라고 이야기하지 '비정규직'에 문제가 있다고 이야기 하지는 않겠죠.

'수요와 공급 그리고 희소성'이라는 것은 비단 취업시장분야만이 아니라, 바로 주택시장에서도 똑같이 적용될수 있는 것이랍니다.

언젠가는 한번은 꼭 해결해야할 것이 전세계적인 부채의 문제이지만, 반대로 그 누구도 자신의 임기내에서 터트리기를 원하는 지도자는 단 한명도 없답니다.

또 그러한 문제뒤에 양면성을 가지면서 보여지는 것이 바로 시장을 떠돌며 투자되지 못하고 기다리는 막대한 유동자금이기도 하구요.

내가 원하는 바 대로 세상을 보지마시고, 그냥 보여지는 사실만 가지고 판단을 하세요. 그것이 여느 전문가의 미래예측보다 더 정확하니까요. 저 역시도 평범한 사람이기에 사실을 보려하지만, 쉽지 않은 것이 사람의 욕심이니 세상보는 눈은 제 글을 읽으시는 분이나 저나 같답니다. 그렇기에 절대 맹신하시지도 마시고 그냥 이리 생각하는 사람도 있구나 하시는 것이 가장 옳은 독자의 마음이 아닐까합니다.

오랫만에 긴 글 하나 또 썼네요.