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1부에이어서 2부 글을 쓰겠습니다.

-채무부존재확인 소송의 정의-

중도금 대출은 비록 수분양자가 자서를 했을지라도 돈은 건설사와 은행 간의 업무협정에 의해 주고받은 것이고, 사기분양이 개입되는 등 여러 여건상 계약이 해제되거나 해제 될 입장에 있기 때문에 수분양자로서는 이 돈을 납부하거나 짊어질 책임이 없음을 법원을 통해 확인받고자 하는 재판

-건설사, 양심과 아파트 품질이 문제다-

아파트는 서민입장에서 재산목록 1호입니다. 수분양자들은 아파트를 분양받아 놓고, 2년이나 3년 동안 내가 분양받은 아파트가 세상에서 제일 좋은 아파트가 돼 주기를 학수고대하게 됩니다.

그런데도 건설사들은 돈이 없다는 이유로 짓다 말기도 하고, 공사를 중단하기도 하다가 마지막에는 일사천리로 준공을 해 버리고 입주를 독촉합니다. 아파트 준공은 건축법이나 소방법의 요건만 갖추면 되는 것이기에 품질이 좋건, 나쁘건 상관없이 떨어질 수 있습니다.

각 아파트마다 중도금을 미리 내고 감액을 받았거나, 잔금을 미리 내고 감액을 받은 수분양자들이 있습니다. 이 분들은 중간에 건설사가 망하게 되면 돈을 돌려받을 수 없기 때문에 아파트의 품질은 어찌돼든 준공이 나고, 소유권이전등기가 나주기를 바랍니다.

그로 인해 입주를 못하겠다는 수분양자들과 시비가 있게 되는 데 결국은 모임이 갈라지게 되고, 갈라지는 모임 중에서 소송을 두고 또 나뉘게 됩니다. 어떤 아파트는 입주민 모임이 다섯 개쯤 되는 곳도 있습니다. 최후까지 싸우는 곳이 비상대책위원회가 되더군요.

부동산시장 침체로 건설사의 형편이 어려운 것만은 사실이지만, 그렇다고 3.3㎡당 1300만 원에 분양해 놓고 1000만 원짜리 물건을 내놓는다면 누가 좋아할까요? 수분양자들이 건설사의 봉은 아닐진대 말입니다.

수분양자들이 입주를 못하겠다고 하는 이유는 대개 다음과 같습니다.

허허발판에 아파트만 덩그러니 서있다. 부근에 있겠다는 학교나 문화시설, 수퍼는 어디 갔느냐? 아파트만 서있는 죽은 도시에는 입주할 수 없다.

업무타운, 기반시설도 반쪽이다. 입주 때 이삿짐 차량이 다닐 수 있을 거라는 도로는 어디 갔느냐? 진입로는 왜 2키로미터를 돌아가야 되느냐? 버스도 다니지 않은 아파트에 입주할 수 없다.

급행선이 왜 경전철로 바뀌고, 온다던 지하철은 어디 갔느냐? 이건 과대광고에 의한 사기분양이다. 피 같은 돈 주고 이런 아파트에 입주할 수 없다.

아파트 옆에 수십 층짜리 건물이 지어진다고 했는데 지금 와서 못 짓겠다고 한다면 약속위반 아니냐? 우리들은 그걸 보고 분양받았기 때문에 못 들어간다. 아까운 내 돈 내놔라.

최고라고 했던 생태연못이나 수로는 어디 갔느냐? 녹지 아파트라고 하더니 겨우 손가락 같은 나무 몇 개 꽂아놓고 잔디 몇 개 던져 놨느냐? 입주 못한다.

지하실에 물은 고이고, 진입로는 엉망이다. 축대는 허물어지고 있다. 세대마다 하자 때문에 미리 입주한 사람들은 매일 울고 있다. 10년 전의 주공아파트도 이러지는 않았다.

이곳저곳에서 녹물이 흘러내리고 바람 불 때마다 유리창은 덜렁 거린다. 저급자재 사용으로 인해 아파트가 무너지지 않을지 걱정된다. 안전점검이나 안전진단을 하기 전에 입주할 수 없다.

도시가스 배관이 실내에 설치되어 위험하고 불안해서 입주 못하겠다. 계약해제하고 내 돈 돌려 달라. 는
등 그 외에도 부지기수로 많습니다.

-채무부존재확인청구 소송이 갑자기 등장하게 된 이유-

실크 옷을 주문했는데 나이롱 옷을 받게 됐다고 가정합시다. 순순히 받을 사람이 있을까요? 줄 돈 다 줬는데 그 돈 어디에 써버리고 엉뚱한 싸구려 제품을 내놓게 된다면 좋아할 사람 이 세상에 아무도 없을 것입니다.

그러고 나서 건설사들은 망했다고 대부분 워크아웃이나 기업회생신청을 해 버렸습니다. 한 마디로 배 째라는 식이지요. 결국 수분양자들은 화를 참지 못하고 삼삼오오 짝을 지어 소송에 이르게 되는 것입니다.

소송은 과대광고에 의한 사기분양을 이유로 계약해제나 계약취소, 손해배상 등의 소송을 하면서 은행까지 걸어 소송을 하게 됩니다. 은행까지 걸고넘어지는 이유와 목적은 뭘까요?

은행들은 소송을 하건 말건 그건 너희들 알아서 할 일이고, 대출받은 중도금을 변제하든지 아니면 이자라도 내 달라고 매일 같이 독촉을 하기 때문입니다. 또 건설사나 은행 중 어느 쪽에 승소하건 이기기만 하면 은행의 중도금대출 채무를 벗어날 수도 있을 것이고,

중도금대출 사고를 방지하기 위해 은행과 건설사는 업무협약을 맺습니다. 업무협약서나 분양계약서에 보면 수분양자가 대출금에 대해 책임을 지지 못할 때에는 건설사가 다시 대출금을 토해내는 대위변제 제도를 두고 있습니다. 하지만 건설사가 워크아웃이나 기업회생신청이 돼 버리면 돈이 없기 때문에 은행에서 회수할 수 없게 되고, 결국 애꿎은 수분양자들에게만 닦달을 하는 것입니다.

수분양자들은 피곤합니다. 건설사와 은행의 독촉에 시달려 소화불량이 되거나 정신착란증까지 일어났다고 호소하는 분들을 직접 봤습니다. 그래서 은행으로부터 시달림을 받지 않기 위해 은행까지 세트로 걸어 채무부존재확인 이라는 소송을 하고 있는 것입니다.

옛날에는 채무부존재 확인 소송을 해도 수분양자가 패소하였습니다. 그러나 3-4년 전부터는 분양조건에 대위변제라는 사실이 부각되면서 싸워볼만한 입장으로 바뀌게 되었지요. 소송 중에는 은행으로부터 독촉을 받지 않게 되므로 소송이 시작되면 1-2년 정도 줄기차게 싸울 수밖에 없습니다.

-질문과 답변-

아파트 분양받고 생전 듣도 보도 못한 채무부존재확인 소송까지 해야 하는 처지가 안타까울 뿐입니다. 또한 소송을 하게 되면 승산은 있는 것인지? 이 또한 궁금한 사항이 아닐 수 없습니다.

소송을 했건 아니했건 공통적인 두 가지 문제가 일어나고 있으므로 이에 대해 간단히 답변 드리겠습니다. 참고하셨으면 합니다.

첫째, 입주를 못하고 있거나 당장 못하게 돼 있는데 대출금에 대한 이자를 내야 하느냐?
둘째, 입주를 했는데 소송을 할 수 있으며, 입주를 못하고 있거나 거의 할 수 없게 돼 있는데 소송을 하는 게 좋은지, 아니하는 게 좋은지?

다음과 같은 답변을 내놓습니다.
첫째, 입주를 못했거나 당장 못하게 되더라도 주위에 신규입주나 계속되는 신규분양이 없는 곳, 새 아파트 시세가 기존아파트 시세의 30%를 초과하지 않는 곳, 입주비율이 50%를 넘은 곳은 이자를 내가면서 6개월 내지 1년 정도의 세월을 번 다음 기존주택과 새 아파트 중 손해가 작은 것을 처분하시는 게 옳다고 봅니다. 또 시세가 회복되면 분양권매매도 손해를 줄일 수 있을 테니까요.

위 예시사항에 반대 입장일 때에는 해석도 반대로 하셨으면 합니다. 이자가 연체되면 신용카드는 정지되나 당장 신용불량자가 되거나 재산에 가압류가 들어오지는 않습니다. 그러나 은행이나 건설사에서 재판을 걸어오는 일이 있으므로 그럴 때에는 즉시 전문가의 조언을 구하심이 옳을 것입니다.

둘째, 입주를 했어도 손해배상부분만은 소송을 할 수 있습니다. 입주를 못하고 있거나 거의 하지 못할 처지에 이르렀을 때 소송을 하게 되면 1-2년 정도의 세월을 벌 수가 있습니다.

앞으로 1-2년 사이에 부동산시장이 어떻게 변할 것인지는 예측하기 어려우나 전문가들은 완만한 상승이 있을 것이라는 예상을 하고 있으므로 일단 시일을 끌고 가는 것이 지금 당장 크게 손해를 보는 일보다는 좋을 것입니다. 상처를 세월에 맡기고 아물기를 기다리는 일도 괜찮을 것이라는 말씀입니다. 또 소송에 참여하게 되면 끝날 때까지 은행이나 건설사에서 독촉을 하지 아니하고 재판도 걸어오지 않습니다.

지금도 중도금 대출에 대한 이자를 입주 중 2회 연체하면 은행에서는 대위변제를 시키고 건설사에서는 해제통지를 보냄과 동시 계약금을 몰수해 버립니다. 그러나 워크아웃이나 기업회생신청된 회사는 대위변제가 불가능하므로 시일을 끌고 가더라도 강제해제가 불가능합니다. 계약금을 포기하고라도 해제를 원하는 사람들에게는 고역이 아닐 수 없을 것입니다.

이자를 내야 하느냐? 안 내야 하느냐? 소송을 해야 하느냐? 하지 않고 버텨야 하느냐? 소송을 하게 되면 그 절차와 부담 등의 문제는 건설사나 은행이나 수분양자 개인사정과 각 아파트에 따라 약간씩 다릅니다. 보다 구체적인 사항에 대해서는 개별적으로 상담을 받아주시면 좋겠습니다.


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장. 내 집 마련 아카데미
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