**광진구는 고밀도개발 주거 상업 복합도시로 변신한다..도시계획 수립착수 역세권개발등 상업 업무용 빌딩늘리고..의료 행정 복합단지건설..실상은 도시통개발 프로젝트 사업이다..

광진구는 지하철 2호선 5호선 7호선이 지나가는 곳으로 동서울터미널을 비롯해 7개의 교량이 연결돼 교통이 매우 편리하며 교육환경 역시 우수한 학군이 위치해 매우 좋은 지역입니다..또한 한강 상류에 접해있어 위치적으로 아차산자연공원 어린이대공원 뚝섬한강공원 등이 있어 쾌적한 숲세권 생활환경을 누릴 수 있다는 것이 큰 장점이라는 점입니다..이와함께 자양지구 화양지구 재정비지구및 구의역 첨단업무복합단지 동서울터미널 현대화사업 중곡동 국립서울병원등 진행되는 개발호재가 다양하다 할수있습니다..

최근 한국감정원에 따르면 2019년 1월기준 서울 25자치구중 나머지는 하락인 반면에..유일하게 광진구만이 강보합세거나 0.03% 상승했다는 기사가 얼마전에 보도가 되었습니다..그이유는 광진구의 우수한 입지와 각종 개발호재등 지역에 상관없이 광진구 모든주택지 땅값이 견고히 받쳐주다보니 집값이 유지된다 할수있지요..누차 글 올릴때마다 필자가 늘 말했고 지적했던 부분입니다..그러나 소위 재건축지역 아파트또한 주변 인근 단독주택지역 땅값이 골고루 잘 형성 되었는지..아닌지를 면밀히 조사해야 한다는 것이죠..

즉 주변주거지역 땅값시세대비 땅지분에 관한 재건축 아파트 집값거품이냐 거품이 아니냐를 따져 논할수 있다고 말할수 있습니다..그냥 단순히 막연하게 따져보지도 않고 그냥 남들하니 좋으니까 매수한다..무조껀 될것이다..해당지역 경제흐름과 시장타당성 입지조건 경쟁력등 정밀분석도 안하고 투자한다..그건 있는 그대로의 어리석은 생각과 행동 아닐까요..아주 쉽게 얘기하면 재건축의 승부는 아파트건물 부수고 개개인의 등기부에 기재된 땅지분평수 즉 평당 땅값입니다..주변 일반주거지역 땅값이 받쳐줘야 재건축이든 재정비든 되는것이지 단순 건물이 노후화다 녹물이 나온다 아니겠죠.. 즉 사업가치를 잘 따져보아야 건설사든 지자체든 승인을 내주는거 아닐까요..건설사는 돈을벌고 정부지자체는 세금및 세수확보에 확실히 보장되는데 어느누가 반대하려 하겠습니까...

그러나 현재 우리나라 최고의 디벨로퍼인 상장사 한국자산신탁 문주현회장이 광진구 어린이회관 맞은편 옛,동아자동차학원 부지 개발사업한다고 굵직한 기사가 보도 언급되었습니다..이번 아파트 공급기준 1평당 분양가가 3,400만원쯤 된다고 합니다..시공사는 그 유명한 서초구 반포 아크로빌 시공한 대림건설산업이죠..단순 분양가 계산하면 30평대만 하더라도 10억이 넘습니다..앞서 말한 주택사업 시행부지 땅 한평당 3,500만원에 매입했지요..

이번 정부정책 집값잡기 금융대출규제로 인한 청약은 미달되었지만..결론은 현금부자들의 관망세로 좀더 추이를 보고 있습니다..불과 1년전에 조속히 사업시행되었다면 100% 청약 분양 완판되었을 것입니다...결론적으로 광진구 자체의 우수한 입지를 감안할시 깔끔하게 정리는 될것이다 사려됩니다..이외에도 자양구의지구 화양재정비지구 중곡동 고밀도개발지구등 추진진행되고 있습니다..다양한 개발호재로 광진구 자양 구의 중곡동일대 땅값또한 계속적으로 조용히 급상승하고 있다는 것입니다..

서울 전지역 집값 안오른 지역이 없습니다..거의다가 올랐지요..허나 입지조건에 따라 현재 조정기에 접어들어갔지요..물론 입지에 따라 소화안되는 거품지역은 하락및 지속적으로 하락될 여지가 많다고 보여집니다..

이와 반대로 천혜의 준강남권인 산과 한강변을 끼고 있는 다크호스[Dark Horse]로 꼽히는 서울 광진구가 고밀도·주거 상업 각종문화시설등 복합개발을 통한 몸값 높이기에 본격적으로 드라이브를 걸었습니다..서울 집값 상승을 자극한다는 염려로 용산과 여의도 개발이 발목을 잡혀 있는 사이에 광진구가 새로이 급부상하고 있다는 것입니다..

광진구는 자양1구역(구의역 KT 용지).. 동서울터미널 고밀도 현대화.. 중곡동 의료복합단지 등 3개 복합개발사업을 주축으로 향후 상업용지 확대까지 감안해 자치구 전반에 대한 도시개발 프로젝트 로드맵[Load map]을 계획 시행한다고 합니다...

현재 광진구에서는 자양1구역 행정 숙박업무 주거 복합개발(최고 35층 10개동)..동서울터미널 현대화(40층 호텔 2개동)..중곡동 의료 행정 문화 복합단지(최고 20층)건설등 지구단위 세부결정에 따라 대규모 개발계획이 수립되어 빠르게 추진 중입니다..

사업 속도가 그나마 가장 빠른 자양1구역은 과거 구의역 동부지방법원·검찰청(17,763㎡)과 자양동 KT강북지역본부(60,384㎡)가 있던 곳입니다.. 복합개발이 마무리되면 호텔 오피스텔 업무시설 구청사 공동주택 7개동 1,363세대 등 총 10개 건물이 들어설 예정입니다..2018년 7월 서울시 교통영향평가를 시작으로 지난달 서울시 건축심의와 국토교통부 수도권정비위원회를 각각 통과하였습니다.. 남은과제는 재해영향평가 환경영향평가 심사평가만 거치면 바로 사업시행인가 신청 승인이 떨어진다는 것입니다..

아울러 1단계 사업으로 동서울터미널 복합개발사업을 2020년에 착공해 2024년 완공을 목표로 하고있지요..그리고 2단계 사업으로는 현재 진행중인 중곡동 의료복합단지는 2020년 완공을 목표로 하고 있습니다..과거 前.김기동구청장께서 지속적으로 숙원하셨던 일반주거지역 종상향[중곡동 능동 구의동] 고밀도개발및 역세권개발에 박차를 가하셨지요..그간 광진구의 미약부진한 이러한것을 토대로 새로 부임된 現.김선갑 광진구청장께서는 과거 고밀도개발 고도제한으로 엄격 제한되어 왔던 주거 종상향에도 지속적으로 서울시와 추진조율하고 있습니다..아마도 고된 세월속에서 종상향 숙원이 조만간 해결이 될듯 기대감으로 광진구민들은 긍정적으로 보고 있다는 것이죠..광진구 자체 입지적 브랜드 가치만으로도 땅값이 계속 상승하는반면에..종상향까지 날개를 펼친다면 현재의 지가에서 땅값은 계속적으로 상승합니다..

*마지막 Tip으로 냉정하게 필자의 견해를 말씀드립니다..용산구 옛 단국대부지 한남더힐 평당1억넘었지요..한마디로 말해 대단하죠..땅값영향또한 한몫했으니까요..향후 용산한남재개발지역 시공사입찰 확정될시..단독주택밀집지역인 한남지구 대지1평당 땅값이 빌라대지지분 호가기준이 아닌..단독주택 대지기준으로 아무리못해도 평당 6-7천만원이상 갑니다..특히 저층으로 밀집된 단독주택지역이다 보니 사업성또한 좋다는것이죠..왜냐 기존 아파트 재건축이 아닌 재개발로 거의다가 저층밀집지역..그다음 재정비사업으로는 성수지구로 번질것은 자명사실이고..결론은 용산한남을 축으로 성수지구 구의자양지구및 주변일대 도미노확산으로 용산 성동 광진일대 땅값은 계속 오른다는것입니다..

참고로 서울25개구 자치구중 2006년 실거래가 기준 여타 지역은 최소2.5배에서 많게는 3.5배이상(2006년 3억원아파트가 현재는 9억원)상승한 지역이 많지만..이에 비하면 광진구는 우수한 환경입지에 비하면 이제 시작이다 말씀드립니다..아울러 광진구에 대한 추가 보충설명은 필자가 예전에 올렸든.. [背山臨水]서울 최고의 광진구 시장에 비해 너무 저(低)평가다.. 탐독하시면 다소나마 도움은 될것이다 사료되네요..

**부동산 전문가란 똥인지 된장인지 구분만 할줄알면 다들 전문가입니다..전문가 흉내내지 말고 고수가 되어야 합니다..즉 부자들 흉내내지말고 부자가 되어야 한다는 것이죠..필자가 과거 이런글을 올렸지요..

**[黑猫白猫]흑묘백묘..말로 아는것보다 행동으로 보여줘라..검은고양이든 흰고양이든 그 어떠한 쥐든 잘 잡는 고양이가 그만큼 낫다는 것입니다..어떠한 투자든 투기든 간에 있어서..손해 안보고 투자수익 잘내면 그것이야 말로 장땡이라는 것이죠..소위 부동산방송 전문가와 현지 공인중개사와 함께 투자금 사기를 쳐서 TV나 언론에 뉴스보도 되었습니다..

**그 어떠한(부동산,주식)투자든 투기든간에 있어서는 여기서도 [興]흥 저기서도[興]흥.. 꼴뚜기 뛰면 망둥어 같이 뛴다고..절대 어리석게 부하뇌동 하는 일 없어야 합니다..투자의 판단은 본인 스스로 책임지면 됩니다..결단력과 결행력이 없이는 절대 부자가 될수 없습니다..이미 지나간 후에 그 어떠한 무슨말을 한들 그것이야 말로 뭐가 중요할까요..소 잃고 외양간 고친다..

**지금의 현재와 앞으로의 미래가 중요하다 할수있습니다..과거사 옛것을 익히되 옛것에 연연하지 말아야 합니다..그리고 새것을 찾아야 한다는 것이지요..온고이지신[溫故而知新]..