부동산 정보포털에서 거래포털로!

어떤 지역에 최첨단 신도시가 들어선다고 한다. 현재까지 개발된 최신 공법과 설계를 바탕으로 누구나 살고 싶은 집을 공급한다고 한다. 전 평형이 남향으로 배치되고, 4베이 이상으로 설계된다고 한다. 자재도 친환경 최고급 자재를 사용하고, 설계부터 시공까지 업계 최고의 감리단이 직접 건설 전 과정을 감리하여, 전국 최고의 안전한 아파트로 시공한다고 한다.

단지 안에는 지상 위로는 차가 다닐 수 없게 설계하여 아이들이 안전하게 뛰어 놀 수 있는 공간을 제공하고, 단지 안에 학교가 있어서 등하교도 편리하다. 전국의 유명한 요리사들이 직접 요리하는 식당을 단지 내에 운영하고 있어서 주부들의 일손을 덜어준다고 한다. 세탁 서비스도 실비 수준으로 제공하고, 단지 내에 문화센터가 있어서 수준 높은 교육 기회도 제공하고 고급 피트니스 센터도 있어서 건강관리도 해준다고 한다.

더구나 모든 단지 마다 바다 조망이 가능해서 일상의 스트레스를 힐링하는 데는 그만한 곳이 없다. 한마디로 지상 낙원이고 꿈의 도시이다. 드디어 입주가 시작되고 모든 입주민들이 이 도시에서 거주한다는 것에 자부심을 느끼게 되었다.

그런데 문제가 생겼다. 몇 달이 지나자 사람들이 생활비가 떨어져서 아파트 관리비조차 내기 어려운 상황에 처한 것이다. 그도 그럴 것이 이 도시에는 일자리가 적고, 가장 가까운 육지 조차도 배를 타고 네 시간 이상을 가야 하는 곳이기 때문이다. 이 도시에 살면서 육지에 가서 일을 하려면 새벽 4시에 일어나야 하고, 밤 11시에나 귀가 해야 한다. 저녁은 물론 아침이 없는 삶을 살아야 한다.

사람들이 분양사와 지방자치단체로 몰려가서 항의를 해봐도, 일자리를 늘릴 수 있는 뾰족한 방법이 없다. 중국집을 두 배로 늘리고, 치킨 집을 두 배로 늘려서 일자리를 창출하려고 해보았지만 짜장면 수요나 통닭에 대한 수요가 갑자기 늘어나는 것이 아니기 때문에 제살 깎아먹기 경쟁이 되어 망하는 업소만 속출할 따름이다. 그 지역이 아니라 전국 단위 또는 전세계를 상대로 하는 대기업이 그 도시에 들어와야 일자리가 많이 늘어나는데, 그런 대기업이 절해고도에 있는 그 도시에 들어올 리 만무하다. 생산활동의 필수 요소인 물류(supply chain)가 열악하고, 사무직이라고 해도 다른 회사와 비즈니스 미팅조차 하기 어렵기 때문이다.

생활에 필요한 모든 조건을 갖추더라도 딱 한 가지 일자리가 부족하면 그 도시는 도시로서의 기능에 치명적인 제약을 받는다. 이 섬나라에 있는 도시 이름은 바로 ‘베드 타운’이다. 섬에 있는 고급 리조트는 가끔 힐링을 하러 찾는 곳이지 거기 살면서 직장으로 출퇴근하는 사람은 없다. 이것은 일자리와의 접근성이 주거지 결정에 끼치는 영향이 지대하다는 것을 말해준다. 주거지는 삶을 즐기는 곳뿐 아니라 생활의 근거지(base camp)이기 때문이다.

결국 주거지 선택에서 가장 중요한 요소는 일자리가 많은 곳 근처에 내 집을 마련하는 직주근접이다. 하지만 이런 조건을 갖춘 곳은 집값이 비싸다. 누구나 이런 곳에서 살고 싶어하기 때문이다. 이래서 차선으로 나온 것이 ‘교통’이라는 요소이다. 직주근접은 되지 않더라도 일자리가 많은 업무중심지까지 빠르고 편리하게 출퇴근할 수 있다면 직주근접과 비슷한 효과를 낼 수 있기 때문이다.

얼마 전 정부에서는 3기 신도시를 ‘자족도시’로 개발하겠다는 발표를 하였다. 문제는 이것이 말처럼 쉽지 않다는데 있다. 우선 새로 3기 신도시 후보지로 떠오른 지역들을 분석해 보자. 2016년 말 기준으로 우리나라 주민등록 인구는 5170만명 정도이고, 우리나라의 일자리 수, 다시 말해 일을 하고 있는 종업원 수는 2126만명이다. 우리나라 국민의 41.1%가 일을 하고 있는 셈이다. 쉽게 말해 한 가족이 다섯 명이라면 가족 중 두 명이 일을 하고 있다고 보면 된다.

그런데 지역별로 일자리가 고르게 분포되어 있는 것이 아니다. 수도권의 경우는 주민수 대비 일자리 비율이 42.5%나 되는데, 지방의 경우는 39.7%에 그친다. 주민수 대비 일자리 수가 수도권이 지방에 비해 73만개나 많다. 지금도 일자리를 찾아서 상경하는 사람이 있는 이유가 바로 이것이다. 하지만 같은 수도권이라고 해도 지역별로 차이가 많다. 서울의 경우는 그 비율이 무려 51.1%나 되지만 경기도는 37.8%, 인천은 34.1%에 그치고 있다. 같은 수도권이라고 하지만 경기도나 인천은 전국 평균에도 미치지 못하는 베드타운인 것을 알 수 있다. 경기도는 42만 7천개, 인천은 20만 6천개의 일자리가 추가적으로 생겨야 2016년의 전국 평균에 근접하는 것이다. 이런 이유로 매일 아침이면 경기도나 인천에서 (일자리가 많은) 서울로 출근하는 사람이 줄을 서는 것이다.

문제는 이번에 3기 신도시 후보지로 지정된 지역 중에서 과천을 제외한 남양주시나 하남시, 인천 계양구는 현재도 경기도 평균보다 일자리가 부족한 전형적인 베드 타운이라는 데에 있다. 주민수 대비 일자리 비율이 남양주시는 23.3%, 하남시는 30.8%, 인천 계양구는 24.5%로 서울시(51.1%)나 전국 평균(41.1%)은 물론 경기도 평균 37.8%보다 훨씬 낮은 수준을 유지하고 있다.

특히 남양주의 경우는 경기도 31개 시군 중 최하위인 지역이다.

수도권의 대표적인 베드 타운 지역이라 하겠다. 남양주시가 자족도시는커녕 전국 평균적인 도시가 되려고 해도 지금보다 11만 8천개의 일자리가 당장 생겨나야 한다. 이는 현재도 매일 최소 11만 8천명의 직장인이 남양주에서 다른 지역으로 출근한다는 뜻이다. ‘최소’라는 용어를 쓴 이유는 다른 지역에서 남양주로 출근하는 사람이 1만명이라고 가정하면, 남양주에서 다른 지역으로 출근하는 사람은 12만 8천명으로, 그 차이가 11만 8천명이라는 뜻이다.

이런 상태에서 남양주에 3기 신도시 아니라 4기, 5기, 6기 신도시를 짓는다고 도시가 발전하지는 않는다. 남양주에서 부족한 것은 아파트가 아니라 일자리이기 때문이다. 남양주의 주민수 66만여명을 감안하면 일자리가 최소 27만 2천여개가 필요한데, 지금은 15만 4천여 개 밖에 없기 때문에 11만 8천개가 부족한 것이다. 그나마 있는 15만 4천개의 일자리 중에서도 종업원 수가 4인 이하인 영세업체가 35%나 차지한다.

그러므로 남양주의 도시 기능을 살리기 위해서는 아파트를 짓는 것보다는 양질의 일자리를 늘리는 것에 노력을 기울여야 한다. 그런데 문제는 일자리를 늘리는 것이 그리 쉬운 것이 아니라는 것이다. 자족도시가 되려면 (생계형 일자리가 아니라) 일자리가 많은 대기업을 남양주 지역으로 유치해야 하는데, 이것이 말처럼 쉽지 않다. 현재 계획처럼 구역만 지정하고 대지만 확보한다고 기업들이 남양주로 가지는 않는다. 예를 들어 수원시에 있는 삼성전자를 남양주시로 끌어들이려면 어찌해야 할까?

정부에서 이전 명령을 내리면 삼성전자가 수원에서 남양주로 이전을 할까? 중앙 정부에서 그런 엉뚱한 일을 할 이유도 없지만, 그런 명령을 내린다고 민간 기업인 삼성전자가 이전을 하지도 않는다. 외국인 주주 입장에서는 FTA 운운하면서 정부를 대상으로 소송을 걸 가능성도 있다. 그것을 떠나서라도 인구 100만명이 넘은 수원시에서 이를 두고 보지도 않는다. 결국 삼성전자를 남양주로 유치하기 위해서는 수원에 있는 것보다 더 유리한 조건을 내세워야 한다. 하지만 이런 조건을 내세우면 어찌될까?

삼성전자가 남양주로 이전을 하면 취득세 면제, 재산세 30년간 100% 면제와 같은 조건을 내건다고 해도 이전 비용을 감안하면 갈까 말까지만, 그런 혜택을 주게 되면 “재벌 기업에 대한 특혜니 뭐니”하면서 사회 문제가 될 것이다.

다른 지역에 있는 기존의 대기업을 뺏어(?)오는 것은 현실적으로 어려움이 많다는 뜻이다. 그러면 어찌해야 할까? 스타트 업과 같이 새로 신설되는 기업을 유치하는 방법도 있을 것이다. 하지만 말이 쉽지 이것이 무슨 의미인지 따져보자. 남양주시가 자족도시는커녕 전국 평균적인 도시가 되려면 지금 당장 11만 8천개의 일자리가 생겨야 한다고 했다. 그래야 주민수 대비 일자리 비율이 기존 23.3%에서 전국 평균인 41.1%로 높아진다는 의미이다. 하지만 이는 현실적으로 불가능한 목표이다. 작년 2018년에 우리나라 전체에서 늘어난 일자리는 9만 7천개에 불과하다. 다시 말해 우리나라 전체에서 늘어나는 일자리를 남양주에만 몰아준다고 해도 자족도시가 되기에는 상당한 시일이 소요된다는 의미이다. 남양주시는 그 동안 일자리를 늘리는데 소홀했기 때문이다.  

이런 이유로 신도시 후보지가 빠른 시일 내에 자족도시가 된다는 것은 실현 가능성이 낮다. 이것은 남양주시뿐만 아니라 과천을 제외한 나머지 하남시나 인천 계양구도 마찬가지다. 현재 상태로는 상황만 악화시키는 것이다.

그렇다면 3기 신도시가 들어서면 지표는 얼마나 악화될까? 정부 발표에 따르면 남양주에 66,000가구, 하남에 32,000가구, 인천 계양에 17,000가구, 과천에 7,000가구가 들어선다고 한다. 이는 인구 기준으로 환산해 보면, 지역별 평균 가구원수를 감안해 볼 때 남양주에 173,880명, 하남에 80,144명, 인천 계양에 44,224명, 과천에 19,035명의 인구가 신도시 때문에 늘어난다는 의미이다.

그런데 어떤 도시에 인구가 늘어나면 일자리도 일부 자연스럽게 늘어난다. 치킨집이나 중국집, 미용실 등 생활근린 시설이 필요하고, 여기에서도 일자리가 생기기 때문이다. 이들 일자리는 지역에 따라 차이는 있지만 주민수 대비 8~11% 정도를 차지한다. 문제는 이들 생계형 일자리는 도시의 질을 결정하는 데는 의미가 없다는 것이다. 그 지역에 치킨집이 많이 생긴다고, 그 지역을 좋은 동네라고 하지는 않는다. 치킨집은 전국 어디에나 흔하기 때문이고, 이런 생계형 일자리는 소득 수준이 상대적으로 낮기 때문이다.

위의 표는 중앙정부나 해당 지방자치단체가 추가적인 대책을 세우지 않고, 단순히 아파트만을 지어서 주민수가 늘었을 때를 가정한 시뮬레이션이다. 남양주는 기존의 23.3%에서 20.1%로 낮아지며, 하남도 30.8%에서 24.8%로 급감한다. 인천 계양도 24.5%에서 22.5%로 낮아지게 된다.

가장 많이 하락하는 곳은 과천으로 기존 53.3%에서 43.0%로 낮아지게 된다. 하지만 과천은 지금도 베드 타운은 아니다. 신도시 건설 이후에 낮아지는 43.0% 조차도 전국 평균보다 높다. 다시 말해 과천은 3기 신도시 중에서 가장 성공 가능성이 높은 후보지라고 할 수 있다.

우리나라 역사상 성공한 신도시로 꼽을 수 있는 곳은 1기 신도시인 분당과 2기 신도시인 판교라 할 수 있다. 흥미로운 것은 이 두 개 신도시 모두 성남시 분당구 내에 속해 있다. 이 분당구에는 27만 6751개의 일자리가 있어서, 주민수 대비 54.9%의 비율을 기록하고 있다. 흥미로운 것은 일자리가 판교 테크노밸리에만 많이 있을 것으로 생각하지만, 전체 일자리의 65%는 1기 신도시 분당에 있고, 35%가 2신 신도시 판교에 분포하고 있다. 

이런 일자리 증가에 힘입어 지난 5년간 (2013년 12월~2018년 12월) 전국에서 가장 아파트 값이 많이 오른 지역이 분당구(43.6%)이다. 이에 반해 이 기간 동안 남양주는 11.6% 상승에 그쳤고, 하남도 19.9%, 인천 계양 17.5%에 그쳐서 수도권 평균 상승률 21.4%보다 적게 올랐다. 집값이 비싼 곳은 비싼 이유가 있고, 오르는 곳은 오르는 이유가 있다.

결국 분당과 이들 지역 집값의 희비를 갈랐던 가장 큰 요인은 부녀회의 담합도 투기꾼의 자전거래도 아닌 양질의 일자리이다.

위 표에서 빨간 색 선으로 표시된 분당구의 경우는 지난 14년간 일자리가 두 배 이상 늘었다. 전국 최고 수준의 일자리 증가라 할 수 있다. 이에 반해 남양주는 일자리 수 증가가 상당히 정체되어 있다. 어느 1~2년 사이에 벌어진 일이 아니라 10여년간의 오랜 기간 동안 두 도시간의 경쟁력 차이를 이 표는 말해준다.

그러면 무조건 일자리가 늘어난다고 그 지역의 집값이 오를까? 그것은 아니다.

위 표에서 볼 수 있듯이, 분당구의 일자리 비율이 남양주나 인천 계양의 두 배가 넘지만, 그 중에서 4인 이하 종원업의 비율은 대동소이하다. 다시 말해 그 지역에 있는 통닭집이나 중국집과 같은 생계형 일자리의 비율은 비슷하다는 것이고, 차이가 나는 것은 5인 이상 종업원 비율이다. 이 말은 어떤 도시이건 생활근린시설이 들어서는 것은 당연한 것이지만, 생활근린시설이 들어섰다고 집값이 오르는 것은 아니라는 뜻이다. 앞서 여러 차례 언급한 대로 양질의 일자리가 그 지역에 얼마나 들어와있는가가 그 도시의 질을 좌우한다. 

그러면 어찌해야 할까? 아파트를 짓고 나중에 천천히 일자리를 만든다는 방식은 탈피해야 한다. 일자리부터 만들고 아파트를 나중에 짓는 것이 순서이다. 아파트가 없어서 좋은 기업이 신도시 후보 지역으로 들어가지 않는 것이 아니다. 도시를 발전 시키려면 일자리부터 만들고 아파트는 나중에 지어도 된다. 문제는 일자리를 단기간에 급속히 늘릴 수 있는 가능성이 희박하다는 점이다.

그러면 이런 현실을 감안하여 다른 대안은 없을까? 신도시 후보지 주민들은 현재도 그 지역에 일자리가 부족하기에 일자리가 많은 곳으로 출퇴근하고 있다. 이에 필수적인 것이 빠르고 편리한 교통 수단이다. 결국 그 지역에 일자리를 급속히 늘릴 수 있는 방법이 없다면, 차선책으로 기존에 일자리가 많은 지역까지의 접근성이라도 개선해야 한다. 가장 효과가 높은 것이 전철망의 확충이다. 과천을 제외한 이들 지역은 서울의 접근성이 크게 떨어지는 지역이기 때문에 전철망의 확충이 중요하다. 가장 좋은 것은 GTX와 같은 고속 전철이지만 이것이 아니더라도 업무 중심지까지 연결할 수 있는 교통 수단이 필요하다.

그러면 서울까지 평균 거리가 2Km 이내 지정하였다는 3기 신도시를 두고 서울 접근성이 떨어진다고 하는 이유는 무엇일까? 서울까지 평균 거리 2Km는 서울시와의 경계까지의 거리를 말하는 것이지만, 진짜 중요한 것은 업무중심지까지의 거리이다. 서울시와의 경계까지만 빨리 온다고 달라질 것은 없다. 그 인근 지역도 일자리가 없기는 마찬가지이기 때문이다. 

남양주와 인접한 서울 자치구는 노원구, 중랑구, 강동구이다. 이 지역들은 서울의 전형적인 베드타운들이다. 주민수 대비 일자리 비율이 노원구는 20.3%, 중랑구는 24.6%, 강동구는 31.8%에 불과하다. 노원구, 중랑구나 강동구 사람조차도 자기 지역의 일자리가 부족하여 다른 지역을 출퇴근하는 지경인데, 이 지역까지 빨리 왔다고 달라질 것은 없다.

그러므로 현실적으로 볼 때 일자리가 많은 지역, 다시 말해 종로구나 중구와 같은 강북 업무 중심지나 강남구나 서초구와 같은 강남 업무 중심지까지의 접근성이 개선돼야 남양주의 거주 여건이 좋아졌다고 할 수 있는 것이다.

자체 일자리도 풍부한 분당구의 경우는 분당선이나 신분당선을 통하여 강남 업무 중심지로도 접근성이 좋다. 하지만 과천을 제외한 남양주, 하남, 인천 계양의 경우는 뚜렷한 전철망이 없다. 전철망 확충도 쉬운 일이 아니다. 장미빛 계획은 늘 발표하기는 하지만 언제 개통될지 책임지는 사람조차 없다.
 
1998년에 발표되었던 신안산선이나 1999년에 발표되었던 월판선 조차 개통까지는 앞으로도 5년 이상 더 기다려야 한다는 것이 현실이다. 
 
결국 과천을 제외한 3기 신도시 후보 지역은 아파트 건설이 시급한 것이 아니다. 기존 주민들의 삶의 질과 직결되는 양질의 일자리 창출과 서울 주요 업무 중심지와의 전철망 연결에 정책의 포커스를 맞추어야 한다. 이것이 되고 나면 이들 지역으로 주택 수요가 자연히 몰리게 되고, 집값은 오르게 된다. 그때 아파트 공급을 해도 늦지 않다. 양질의 일자리를 만드는 것과 아파트 공급은 전혀 다른 이야기이다. 아파트를 많이 지으면 그 도시가 발전하는 것이 아니라 양질의 일자리를 많이 만들어야 그 도시가 발전하는 것이다. 

업무중심지 인근에 있는 강남구나 서초구에 살던 사람이 신도시가 생긴다고 남양주나 하남, 인천 계양으로 이사갈 가능성은 거의 없다. 일자리 창출 없는 아파트 공급은 그 지역의 심각한 악재이다. 3기 신도시 후보지 중에서도 성공 가능성이 가장 높은 과천에서 조차 공급은 악재이다. 

해당 지역자치단체에서는 중앙 정부와 머리를 맞대어 그 지역에 양질의 일자리를 구체적으로 어떻게 늘일 것인가를 먼저 고민해야 한다.

부지만 확보한다고 기업이 들어오거나 일자리가 저절로 생기지는 않는다. 지금도 해당 후보지에 아파트가 부족해서 도시 경쟁력이 떨어졌던 것이 아니기 때문이다. 아파트를 짓는 것이 아니라 일자리를 늘리는 것이 먼저 해결해야 할 일이다. 그것이 쉽지 않다면 일자리가 많은 곳으로의 접근성부터 개선시키는 것이 차선이다. 필요한 것은 언제 될지 모르는 계획이 아니라 눈에 보이는 성과이다.

아기곰 ("재테크 불변의 법칙" 저자)