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[2020 민권식칼럼 #10] 재개발지분 매매가격 패턴 분석

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

(패턴1) 재개발사업이 시작되면 초창기에는 공동주택(아파트/빌라)의 상승폭이 크다.

+ 주택관리가 편하다.

+ 매매가격 대비하여 전세보증금액이 높아 실투자금액이 낮다.

+ 투자와 거주를 병행할 수 있다.

- 재개발투자의 특성상 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는 특성 때문에

일정한 P가 형성되어 있다.

(패턴2) 재개발지분가격은 조합설립인가 이후부터 본격적으로 움직인다.

: 성수전략정비구역의 경우 2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서

그동안 오르지 않고 있던 주택과 상가의 가격이 평당3500만원에서 

평당 1000만원씩 상승한 가격인 평당 4500만원대 시세를 형성중이다.

이 가격은 건축심의 - 관리처분 - 일반분양 등 굵직굵직한 이벤트를 거치며

꼭지점을 향해 나아간다.

(패턴3) 매매가격이 높은 금액대에는 투자자들의 경쟁자가 없어

P가 없는 경우가 있다.

+ 낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로 

P가 과도하게 만들어지는 경우도 있는데 반해,

총가격이 상대적으로 높은 매물은 P가 형성되어 있지 않는 경우가 많다.

당연히 투자수익률은 후자가 월등히 높다.

< 민권식Tip >

소형빌라 매매가격 12억원, 추정평가금액은 4억원

20평형 아파트 분양가격 8억원, 추가분담금액 4억원

32평형 아파트 배정 예정 가성비가 좋은 15억원 매물보다

총 투자금액이 더 큰 것을 확인할 수 있습니다.

* 매매가격과 추정평가금액이 매우 근접한 매물을 찾아라! 

감사합니다.

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식