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고우영칼럼) 4.15총선 과 부동산시장

목차 1. 최근 글로벌 경제동향

       2.4.15 총선과 한국경제

       3. 4.15총선후 부동산시장전망

글쓴이 ;고우영 (부동산뱅크칼럼니스트)

1.최근 글로벌 경제동향

1945년 제2차 세계대전 후 제3차 세계대전이 일어난다면 그것은 핵전쟁이 될것이며 전 인류는 그 핵 전쟁으로 멸망할것이라 예견했습니다.

그러나 2020년 1월 중국 우한의 조그마한 한 가축시장에서 발생한 바이러스 전염병 하나가 전 일류와 전 세계를 셧-다운시키고 세계최강 미국을 K.O시키고 서구문명의 꽃인 유럽 24개국을 죽음의 공포로 몰아넣은 것은 핵무기도 자연재해도 아닌 코로나란 전염병 이었습니다.

지금 세계는 제2차 세계대전 이후 최악의 경제침체을 맞이하고 있고 본격적인 대공황은 2/4분기부터 시작될것이라 예상하고 있습니다.

IMF(국제통회기금)은 4/14일 내놓은 세계경제전망 보고서에서 올해 세계경제전망치를 ㊀3.0%로 추산했고 대한민국도 1월 2.2%에서 4/14일 ㊀1.2%로 미국은 2.0%에서 ㊀5.9% 중국은 6%에서 1.2%로 일본 ㊀3.5% ,유럽연합㊀4.5%로 예상했습니다.

IMF(국제통화기금)은 코로나가 올해말이나 내년이후 까지 계속된다면 전 세계의 마이너스 성장폭은 더 커질것으로 내다봤고 향후 2~3년 글로벌 경제는 코로나 사태에 달렸습니다.

비록 한국은 코로나19가 진정 기미를 보이면서 다른 선진국보다 충격이 비교적 덜할것으로 전망했지만 세계각국의 모든 경제활동이 멈춰서며 동반침체에 빠져있는 한 그 영향을 피할방법이 없습니다.

그나마 한국이 코로나19사태에서 선방하고 있는 것은 방역상태가 양호했고 우수한 의료진과 위기속에 빛을 발하는 국민성에 힘 있는바가 크며 올 해의 성적표도 다른나라에 비해양호한 편이나 한국경제특성상 대외의존도가 높은 관계로 무역이 우리경제에 차지하는 비중이 70%가 넘고 GDP성장률의 60%를 차지하는 수출이 3월에는 전년동기 대비 0.2% 감소했으나 4월은 27%감소함으로 이제 본격적인 수출감소에 따른 경제적 파장을 이제부터 시작이라 봅니다.

2.4.15총선과 한국경제

“추락하는 경제를 멈춰세워라”

이는 집권여당을 단독과반과 위성정당까지 합하면 개헌선 까지 몰표를 몰아준 국민의 뜻이며 20년만에 나온 ‘여대야소’의 총선 성적표로 심판보다는 안정을 .... 정치보다는 경제를 택한민심입니다.

“빠르고 확실하게 경제에 올인하라” 이는 4.15총선에서 국민들이 보낸 목소립니다.

한국경제를 멈춰세우는 수단은 긴급수혈이며 이 무기는 “돈”으로서 정부의 재정과 한국은행의 발권력을 총 동원해 기업과 가계와 시장을 최대한 살려야합니다.

1998년 IMF사태와 2008년 금융위기 이후에 한국경제가 V자형 반등을 할수있었든 것은 이들사태가 일시적 상황에서 종료됨으로 한국경제가 다시 치고나갈 힘을 가지고 있었고 두 비상 사태에서 기업들은 구조조정과 체질개선을 통한 경쟁력을 강화했기 때문입니다.

그러나 이번 코러나19사태는 현재 장기나 단기냐가 불투명하며 글로벌 공급체계의 붕괴로 인한 다국적인 문제로서 코로나19사태가 6월달 내에 끝나는 단기문제 라면 한국경제는 V자형 반등이나 올해말까지 가는 장기전이라면 L자형 불황에 빠질 수 있습니다.

지금의 한국경제는 “先 생존 後구조조정”으로 불량이든 우량이는 모든 기업과 모든 가계와 자영업자들은 모두 살리는 총량으로 나간후 이 사태가 진정되며는 구조조정을 통한 질적 성장을 도모해야합니다.

그런의미에서 한국은행의 3개월 무제한 채권매입을 통한 돈 풀기는 바람직한 정책이며 정부수립 후 최초 1,2,3차 추경으로 120조원의 재정투입과 한국판 뉴딜에 90조,기업살기에 80조 토탈 290조의 재정투입은 좋은 정책이라 보이며 속도전으로 밀고나가야합니다.

다음달 13일부터 지급시작되는 재난 안정기금과 서울시에서 추진하는 40만 영세자영업들에 대한 두달간 140만원 지원은 정부와 지자체가 국민에게 무엇인가를 잘 말해주고 있습니다.

그래도 대한민국이 다행인 것은 제조업 중심의 산업구조가 비교적 건실하며 제조업의 부품공급만 원할히 이루어진다면 한국의 경제회복은 OECD국가중에서는 가장 빠르게 회복할것이며 한국 제조업 부품의 45%를 공급하는 중국이 빠르게 정상조업에 들어가기 때문에 6월 전에는 한국제조업 가동율은 60%대 까지 올라갈 것 같습니다.

이제 코로나 사태로 인한 본격적인 경제쓰나미기 덮치기 시작했습니다.

이럴 때 가장 중요한 것은 기업과 국민의 기 살리기 운동으로 정부와 한은은 재정과 발권을 통해 V자형 반등을 위한 무제한 돈 풀기로 6개월동안 기업들을 무조건 살려야하고 한국판 뉴딜정책을 통한 국민들에게 가계 안정을 위한 프로젝트를 추진해야한다고 봅니다.

그래서 지금은 모든 경제주체들이 무조건 살아남는게 가장 중요한 국가적 사업입니다.

3. 4.15총선 후 부동산 시장전망

21대 총선이 부동산시장에 던지는 메시지 분명합니다.

주택시장 안정화를 위한 규제는 지속이고 여기에 신종 코로나 바이러서감영증(코로나 19)의 팬데믹이 더해져 당분간 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못할것입니다.

지난12.16정책에 의한 부동산 시장규제는 이번 4.15총선에서 규제완화에 대한 기대감을 나타내는 대목도 있습니다. ‘1가구1주택 실수요자’의 종부세 완화와 종부세 대상 주택의 가격을 9억에서 12억으로 올리겠다는 것으로 이는 민주당이 총선 기간중에 공약으로 발표한 사항인 만큼 개정될 여지는 다분합니다.

민주당과 정부가 국정운영의 주도권을 쥐고 종합부동산세등 보유세 강화와 제3기 신도기 공급.분양가상한제 등을 예정되로 추진할것으로 보입니다.

4월하순 서울의 집값은 강남발 하락게는 강북의 인기주거지인 마.용.성으로 번졌으며 대출규제를 받지않는 9억원 이하 아파트가 많아 ‘풍선효과’를 보던 노.도.강도 힘이 빠졌고 반면 비교적 아파트 시세가 저렴하고 개발호재가 뚜렸한 강서.구로.영등포.금천.관악지역등이 0.02% 올랐을 뿐입니다.

4~5월 부동산 시장의 매물과 시가는 1가구 다주택자의 양도세 중과가 유예되는 6월말 까지 팔자매물이 사자 수요보다는 많아 전반적으로 집값은 하락세를 유지할것입니다.

지금 강남발 하락세는 그동안 재건축 대장주들(잠실주공5단지,대치은마,압구정현대) 32평은 평균 3억 씪 내렸고 일반아파트(역삼래미안,잠실엘스,반포아크로리버)등 24평도 2억씩 떨어졌고 마.용.성 일반아파트들도 총선전과 비교해 1억~1.5억이 떨어졌습니다.

이 같은 서울 재건축과 재고주택의 대장주들이 일제히 떨어지는 가장 큰 원인은 총선 후 부동산시장의 규제완화는 물건너갔다는 생각이며 이로인해 비규제지역들인 수.용.성(수원,용인,성남) 집값들도 매수세가 끊기고 있습니다.

서울집값의 단기적 관점은 6월이후가 변곡점이 될 수 있습니다.

6월말 한시적 양도세 중과시한이 끝나면 강남권에서 매물이 감춰질 가능이 높기 때문입니다. 팔사람은 낮은 가격으로 6월말까지 다 팔고 이후에는 버티기전략으로 돌입할수있기 때문입니다.

앞장에서도 수 차례 언급했지만 코로나19 사태 극복을 위해 엄청난 자금이 풀렸고 시중에는 넘쳐나는 유동성이 물결처럼 부동자금이 되어 시중을 떠다닐것이며 지금 0.75%인 기준금리가 또 한번 인하될것이란 예측이 충분하기 때문에 코로나19사태 가 진정되는 하반기에는 서울집값은 건국이래 최고의 압박상승을 받을것입니다.

게다가 전세계적인 높은 불확실성은 안전자산으로 쏠림현상이 더 심화되고 재건축 .재개발 억제책이 3년을 넘어서면서 서울의 내년 입주물량이 총 2만3217가구로 올해 4만2173가구의 절반수준에 미치지 못하는 공급부족이고 더구나 2022년 공급물량은 2만가구 밑으로 떨어질것입니다.

따라서 실수요 자라면 이러한 하강기야말로 ‘급매’를 잡을수있는 기회로서 6월말 이후부터 올 연말까지가 서울집값의 침체기며 실수요자의 챤스로 봐도 좋을 것 같습니다.

실수요자는 관심지역이나 희망지역의 집값을 관심있게 모니터링하시고 지역중개업소와의 관계를 강화하여 ‘급급매물’을 잡으신다 면 ‘절대효자“가 될것올 확신합니다.

저의글은 여기까지며 다음글은 코로나사태가 진정기미에 접어들고 단독과반을 이룬 민주당이 본격적 부동산 정책 드라이브를 걸 5월에 뵙겠습니다.

다음 글에서 뵐때까지 가정과 직장과 서업체에 는 신의 가호를 빌며......

                                           2020년 4월 27일

                                        ※부동산뱅크칼럼니스트※

                                            ~~고 우영 올림~~~