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(고우영칼럼) 최장수장관 과 미 대선과 집값

목차 1. 최장수 장관과 부동산 대책

       2. 미 대선결과와 금리

       3. 연말 집값 전망

글쓴이 :고우영 (부동산뱅크칼럼니스트)

1. 최장수 장관과 부동산 대책

한국의 부동산 정책을 책임지는 김현미 국토부장관이 지난 9월 24일부로 역대 최장수 국토부 장관이란 기록을 세웠습니다.

재임기간이 1230일이 돼 역대 국토부장관 중에서는 1189일을 기록한 이명박 정부의 정종환 장관 기록을 40일 넘게 깼습니다.

문재인 정부의 “투기수요 차단” 과 “불로소득 방지”란 투 트랙의 선봉장에 나서서 취임후 23번의 부동산 대책을 내놓았으며 지금 24번째 대책을 준비중에 있습니다.

다주택자의 징벌적 세금정책인 ➀보유세 (재산세+종부세)와 취득세의 대폭적인 인상 ➁ 전월세 상한제 도입과 계약갱신청구권(2+2년) 등 이전 정부에서 상상하기 힘들었든 反(반) 시장적 정책 남발로 서울집값은 3년동안 52% 올랐고 전세가는 32평기준(실건평25.7평) 최근 3달사이 서울평균 3억 가까이 올랐습니다.

서울 아파트는 지금 거래동결상태로 강남4구는 50%의 거래감소이나 노.도.강(노원,도봉,강북)을 비롯한 금천,구로,은평같은 중,저가 아파트가 60%를 차지하는 지역은 연일 신고가를 기록하고 있습니다.

최근 10월20일 국회의힘 송석준의원 자료에 의하면 서울 25개구 지역 아파트의 6월 실거래가 대비 최근 10월까지 11.2% 상승으로 23번대책을 비웃고 있습니다.

72주째 오르는 전세가는 서울에서 경기로 지금은 전국으로 번지며 전셋가 폭등은 매매가를 밀어올리며 서울 일부 지역은 매물 부족 사태까지 나오고 있습니다.

지금의 거래 동결 상태는 23번째 대책인 8.4공급 확대 대책 발표 이후 줄기 시작해 지난주 보합 수준까지 보여주고 있으나 이는 통계상 수치이며 그 내부는 “빈익빈 부익부”로 겉모습은 주택시장 안정화에 접어든 것처럼 보이고 있으나 실상은 반대입니다.

김현미장관은 취임사에서 “집 걱정, 전.월세걱정,이사 걱정없는 주거사다리 정책을 펴겠다”고 강조했지만 현실은 정반대이고 시장과 벌인 23번의 전쟁에서 23패를 당했습니다.

지금 정부와 여당은 7월 임시국회에서 단독으로 밀어붙였던 ‘부동산3법’이 심각한 후유증을 앓고 있는 전세시장을 잡기 위한 후속 대책을 고심 중에 있지만 뚜렷한 방법이 없습니다.

인제 마지막 카드가 두 개로 하나는 임차인의 거주기간을 2+2에서 3+3으로 늘리는 임대차보호법개정과 '부동산 거래감독원‘과 ’주택 및 지역개발부‘를 신설하는 정부조직을 신설하는 廳(청)은 진성준의원이 발의했고 部(부)는 이낙연대표가 말한 것으로 둘다 대통령의 지시사항이니 곧 윤곽이 나올것입니다.

어제께(11월3일 ) KB국민은행이 재미있는 자료하나를 발표했습니다.

지난달 서울지역 1분위 (하위20%) 평균 아파트 값은 4억 5638만원으로 5분위(상위20%) 평균아파트 값 19억 2028만원이고 1분위 아파트 가격은 지난 7월에 비해 7.9% 올랐고 5분위 아파트는 4.0%오름으로 하위 아파트가 상위에 비해 2배 상승률을 기록했다는 것입니다.

얼핏보면 숫자가 줄어들어 집값 양극화가 줄어든 것처럼 보이나 실상은 전세난이 지친 세입자들이 매수세로 돌아서 중저가 지역아파트이 폭등으로 고단한 서울시민의 삶을 말해주고 있으며 역설적으로 집을 통한 계층이동은 점점 어렵다는 것을 말해주고 있습니다.

정부정책의 최고책임자가 최장수 자리를 보전하고 있음은 일단 축하를 보내줘야하고 전문성을 갖춘 능력있는 장관이란 걸 말해주는 것이나 지금 대한민국 국민 중에서 과연 축하하고 박수칠 사람은 몇이나 될런지 궁금합니다.

오직 病子(병자)만 바라보고 권력과 명예와 富(부)을 쫓지 않고 위대한 한의학의 보석 “동의보감”을 남긴 동양의 히포크라테스 “龜巖(구암) 許浚(허준)선생 ”을 생각하며 1章을 마칩니다.

2. 미 대선 결과와 금리

미국 대통령 확정은 아마도 몇 주는 가야 확정될 것 같지만 “바이든”이란 새 대통령이 나온 것은 틀림없는 사실인 것 같습니다.

“트럼프"와 ”바이든“ 두 대통령 경제정책의 가장 큰 차이점은 ”트럼프“는 달러를 찍어 헬리콥터로 뿌리는 통화정책이고 ”바이든“은 국채발행을 통해 달러를 거둬들여 그 돈을 다시 푸는 방식으로 물가안정을 꾀하는 재정정책입니다.

쉽게 말해 새 돈을 직접 푸는 것과 기존 돈을 다른 곳에 푸는 간접방식으로 "바이든“의 재정정책은 미국의 이자율이 올라갈 것이고 자연 대한민국 이자율도 올라갈 확률이 높다는 얘깁니다.

즉 미국의 새 대통령이 한국 집값에는 이자율로 영향을 미친다는 걸 말씀드리며 이 상황은 내년 하반기쯤에나 일어날 것이며 이미 “바이든" 취임 후의 경제정책 방향에 대한 한국의 T.F는 움직이고 있을 것입니다.

이 문제는 “바이든”이 미국의 새 대통령으로 확정되고 난 후 다음 글에서 “바이든과 한국의 집값” 편에서 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다.

3. 연말 집값 전망

이제 두달 밖에 남지않은 서울 집값은 추석 후 약세에서 강세로 하락에서 상승으로 돌아설 것이며 그 주 원인은 전셋가 폭등입니다.

서울은 고가재건축은 보합세를 보이나 재고아파트는 강세를 보이고 있으며 특히 투기방지를 위해 ‘토지거래허가구역’으로 지정한 대치.삼성.청담.잠실동 일대에서는 신고가가 속출하고 있습니다.

지난달 서울 25개 자치구중 신고가 거래가 가장 높은 지역은 은평구로 전체 거래 151건중 113건(74.85%)이 신고가였으며 서울 전 지역에서 신고가 거래 비중이 절반을 넘겼습니다.

특히 중저가 주택이 많은 노원.구로.도봉구에서는 준공연한이나 면적대를 불문하고 신고가가 속출하고 있습니다.

더 심각한 문제는 서울 재건축.재개발 정비사업 심의건수가 근 3년만에 3분의1로 급감한 것으로 드러났고 심의건수가 줄어들면 그 만큼 재개발.재건축을 통한 공급물량이 줄어 향후 주택수급에 문제가 생긴다는겁니다.

가뜩이나 내년 서울입주물량이 2만1700여 가구로 올해(4만2000여가구) 대비 반토막이 날것으로 전망되는데 이 같은 공급부족은 내년이 더욱 심화시킬것으로 보입니다.

더군다나 지난 9/24 국토부와 서초구는 최근 반포주공1단지 3주구재건축 조합에 재건축 부담금 예정액으로 총 5965억원을 통보하였습니다.

이는 관리처분계획 인가 전 산정한 추정금액으로 재건축 종료시점에는 그때 주택가격에 따라 실제로 더 부과될 수 있기 때문에 지금 가구당 4억200만원이 얼마가 될지는 미지수이나 5억원 대에 접근할것으로 예상합니다.

반포3주구의 재건축 초과이익환수액을 보는 압구정 현대를 비록한 주요 재건축 단지들이 줄줄이 재건축을 연기함으로 중,장기적인 서울 주택공급 부족은 더 심화되고 그로인한 집값 불안은 더 커질것으로 보입니다.

8.14대책으로 진정됐든 집값이 다시 들썩이는건 전셋가가 매매가를 압박하는 전형적 형태로 이는 공급부족으로 나타나는 현상입니다.

강남과 비강남, 무주택자와 다주택자, 집주인과 세입자등 편가르식 ‘부동산정치’와 반시장적 정책 결과이며 집값 과열의 해법을 공급에서 찾지 않고 징벌적 규제로 투기 세력 때리기에 치중하는 이런 정책은 올해로 끝내고 내년부턴 시장 속에서 답을 찿길 기대합니다.

다행스럽게도 이같은 바램은 새로운 여당의 대표로 취임한 이낙연 대표의 발언에 희망을 걸어봅니다. 이 대표는 ➀주택공급확대 방안 ➁1가구 장기보유실거주자 세금안심정책등을 꺼내들었고 2021년 본격적인 대선 레이스가 시작되면 더 과감하고 공격적인 친 시장적인 정책등이 나올것으로 기대합니다.

따라서 올 연말 서울 집값은 재건축 약세 .재고주택 강세로 갈것이며 실수요자는 관심지역 집값을 체크하면서 연말과 봄 사이에 구매에 나설 것을 권하며 저의 다음글은 미국대선 결과 확정 후 새 미국 대통령과 한국 집값으로 찾아뵙겠습니다.

늘 건강하시고 가정과 직장과 사업체에 행운이 함께하길 빌며.....

~~~ 고 우영드림(부동산뱅크칼럼니스트)~~~~