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세종시 부동산시장, 어떻게 될까?

전국이 전셋값폭등과 전세물량 부족이라는 소위 전세대란으로 몸살을 앓고있는 가운데, 이와 정반대로 역전세대란으로 몸살을 앓고 있는 지역이 있다. 바로 세종시다.

세종시는 현재 전세가격이 급락하여 전용 85제곱미터 물량의 경우 융자가 없는 경우 1억초반대, 융자가 있는 경우에는 1억원 이하로도 전세물량이 나오고 있다.

세종시내 입지가 뛰어난 구역의 전셋집도 1억중반을 넘지 못하는 수준이다. 대전이나 천안, 청주권 일대 빌라나 투룸수준의 시세에 불과하다.

상황이 이렇다보니 극심한 역전세대란이 전국에서 거의 유일무이하게 나타나는 딴세상이자 전셋집을 찾는 대전, 충남, 세종권 일대 임차수요자들에게는 지상낙원이라는 우스갯소리도 회자된다.

불과 1년전만 하더라도 세종시에는 전세대란이 광풍처럼 휘몰아치고 전세가격(세종시첫마을기준)이 2억3천~2억5천만원까지도 폭등했지만 올 상반기부터 입주물량이 크게 늘어나면서 수요와 공급이 다시 역전되다보니 불과 1년여만에 전세대란, 혹은 전세지옥으로까지 불리던 세종시가 이제는 전세수요자들을 찾지 못하거나 전세가격이 급락하는 역전세대란의 한파가 휘몰아친것이다.

이유는 간단하다. 올해상반기부터 1만5천여가구가 입주하고 내년(2015년)에는 이보다 더 많은 1만6천~7천가구가 줄줄이 입주를 기다리고 있기 때문이다.

반면 세종시 부처이전이 마무리되는 3단계이전이 조만간 완료될 예정이지만 이전공무원들중 상당수는 편의시설이 부족한 세종시로 이전하지 않고 출퇴근을 강행하는 경우가 많아 이들 공무원들이 분양받은 물량들도 전세시장에 매물로 나오면서 수급균형이 현저하게 깨진탓에 역전세대란이라는 상황을 맞이한것이라고 보면된다.

전세시장이 이렇다보니 매매가격도 주춤하고 세종시내 지역별(구역,생활권별) 가격차도 벌어지고 있다. 입지가 상대적으로 좋은 1-4구역 일부 우량단지 분양권은 프리미엄이 수천만원을 호가하는반면, 상대적으로 선호도가 낮은 1-1생활권 일부 단지 분양권은 분양가이하급매물량도 종종 출회하고 있다.

아울러 세종시 중심상업지구와 인접한 2-2구역 4천여세대가 얼마전 대규모로 분양을 했는데 대부분 경쟁률이 수십대1, 최고 수백대1로 마감되었고 1층까지 100% 완판되는 현상을 보여주기도했다.

그렇다면 세종시 매매가격과 전세가격은 앞으로 어떻게 될까? 결론부터 말해본다면 세종시는 일시적인 수급불균형(입주물량과다)과 편의시설부족으로 인한 이전부처 공무원들의 이주 미미와 인근 지역 수요자들의 관망으로 인해 2016년말까지는 매매가격과 전세가격의 안정이 예상된다.

그러나 문제는 2017년이다. 2017년에는 입주물량이 6~7천가구 이하로 급감한다. 반면 편의시설은 상당히 확충되는 시기다. 여기에 대선이 있는 해와 맞물리기 때문에 대선정국에서 뜨거운감자로 부상할수밖에 없는탓에 2017년이 세종시의 집값판세와 전세시장은 일대 전환점이 될것으로 예상된다.

현재 1억원남짓에 불과한 지나치게 저렴한 전세가격으로 들어오는 임차인들의 경우 2년후인 2017년초에는 대부분 전세가격이 대략 현재의 2배수준(2억내외)으로 폭등할것으로 예상되고 오른 전세금으로 재계약을 못하는 임차인들 대부분은 상당한 어려움을 겪을것으로 전망된다.

또한 매매가격역시 현재 시장이 공급물량이 과다하다보니, 특정 생활권으로 수요가 쏠리는경향이 있고 저평가된 1-3생활권과 1-1생활권의 반등이 두드러질것으로 예상된다. 매매가격은 대략 2~3년후 평균적으로 전용면적 85제곱미터 기준 7천만원정도 이상 상승하여 현재 대전 도안신도시 평균시세인 전용 85제곱미터 기준 3억5천만원선정도 형성되고 4년~5년후인 2019년~2020년에는 대전 도안신도시 시세를 추월할것으로 예상된다.

결국 현재 세종시에서는 역전세대란으로 인해 주변시세의 절반수준에 불과한 반값 전세금으로, 설사 전세를 주더라도 잔금을 치를 여력이 부족한 수요자들은 물량과다와 전셋값 급락으로 겁을 먹은채 급매물을 내놓고 세종시에서 도태될것으로 보이는 반면, 잔금을 치르고 금리 3%선내외의 초저금리대출이나 혹은 여유자금을 통해 2년정도만 보유할수있는 수요자들은 전자의 경우와 비교해 2년후 매매가 상승과 전셋값폭등을 통해 현재의 불안감을 상쇄시킬 가능성이 크다.

아울러, 지방권 대도시 부동산시장 활황으로 경상권과 호남권, 강원권, 제주권, 충청권등에서 상당한 시세차익을 거둔 투자자들이 현재 1순위 먹잇감으로 찾는 지역중 하나가 바로 세종시라는 점을 감안한다면, 일시적인 어려움을 극복하지 못하고 도태되는 사람들과 이들이 헐값으로 내던지는 저평가된 물량을 매수하는 투자고수들의 차이가 확연하게 드러난다고 봐도 과언이 아닌지역이 바로 세종시가 될것으로 보인다.

일시적으로 저평가된 지역은 반드시 재평가되는 시점이 오게마련이다. 예컨대 세종시 인근 대전 노은지구 전용85제곱미터 아파트가 3억3천인데, 세종시에서 분양하여 내년상반기~하반기에 입주예정인 LH물량의 경우 분양가가 34평기준 2.35억~2.4억수준에 불과하다. 프리미엄 2천만원정도를 감안하더라도 현저하게 저평가되어있는데, 심지어 대전 구도심이자 아파트가격이 가장 낮은 대전 동구권 비택지지구 나홀로아파트수준의 소규모단지 LH아파트가격이 세종시 1-3, 1-1생활권의 LH물량보다 가격이 비싸다.

대전 도안신도시 34평 평균가격이 3억5천만원인점을 감안하면 세종시가 무려 1억원가까이 저렴한데, 앞서 언급한대로 2년후인 2017년초에는 세종시 평균시세는 도안신도시 시세에 근접하거나 비슷해질가능성이 높다.

세종시는 현재 수급이 일시적으로 크게 깨진 지역이지만 수급이 균형을 맞추는 시기는 그리 오래걸리지 않을것으로 예상된다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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