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[김부성칼럼] 지금 내집마련 해야하나?


최근 청약시장의 열기가 상당히 뜨겁다. 작년에 비해 청약시장자체가 상당한 온도차이를 보이고 있다. 일부지역에서는 묻지마청약까지도 나타나고 있다. 잠잠하던 떳다방들의 기세도 예사롭지 않다.

끝을 모르는 전세대란으로 인해 전세시장에 머무는것에 임계점이 온것을 감지한 일부 전세수요자들은 슬금슬금 주택구입에 나서고 있는상황에서 기준금리 1%대 시대, 대출금리 2%대 시대가 도래하자 내집마련 수요자들의 움직임이 상당히 빨라지고 있다.

그렇다면 지금 빚을 내서 내집마련을 해야하는 시점일까? 결론부터 말한다면 내집마련은 무리한 대출, 감당할수 없는 대출이 아닌이상 선택이 아닌 필수다. 다주택자들은 투자나 투기목적으로 주택을 보유한다고 하지만 무주택자들의 경우 내집한채 장만하는것에 글로벌 경제론까지 암송하며 머리를 싸매고 고민할 필요는 없다고 본다.

내집마련이 무엇이던가? 내가족 맘편히 머무를 공간을 확보하고 주거의 안정을 꾀하는일이지 투기가 아닌것이다. 전세는 집값이 상당폭 상승할때까지는 지속적으로 상승할것이다. 전세가 부족하면 결국 상대적으로 물량이 여유가 있는 월세로 옮길수밖에 없게된다.

그러나 월세는 최근 초저금리기조를 감안하면 상당히 높은 이자를 내고 거주하는 것으로 임차인에게 불리한 주거형태다. 대출금리가 2%중반대로 조만간 내려갈 가능성이 높은데 그렇다면 1억원을 대출받아 전세금을 보태서 내집마련을 하면 1년이자는 250만원, 한달 약 20만원남짓이다. 2억원의 경우 한달 40만원이 조금 넘는수준이다.

대출은 양날의 칼이지만 무리한 대출이 아니라면 너무 겁낼필요가 없다. 대출을 잔뜩 받고 여러채의 주택을 구입하는것이 아닌 오직 내집한채 구하는데 대출이자가 이처럼 낮은시기에 굳이 없는 전셋집 찾아다니느라 지쳐서 월세나 반전세를 찾는 수고로움대신 차라리 내집마련에 나서는편이 유리한것이다. 항상그런것은 아니지만 현재 시점은 그러하다.

전세나 월세, 반전세로 2년에 한번씩 이사다니는것도 비용이 상당히 많이 소모된다. 내집마련을 하면서 내는 세금은 1.1%수준이지만 2년에 한번씩 이사비용은 평균 수백만원이 소요되고 손없는날이라도 걸린다치면 이사비용은 더욱 증가한다. 매번 중개보수도 만만치 않게 들어간다.

무엇보다도 가족들의 주거안정이 쉽지않고 심리적으로도 내집에서 편히거주하는것에 비해 긍정적이지는 않은게 사실이다. 전세가격은 원금은 보존될지 몰라도 내 전세금이 증식되는일은 해가 서쪽에서 떠도 발생하지 않는다. 물가상승이나 화폐가치하락등으로 자칫 전세금이 야금야금 줄어드는 보이지않는 손실도 감수해야 한다. 집값이 떨어지면 어떻게 하느냐고 반문한다면, 오를수도 있지 않느냐고 되묻고싶다.

내집한채 마련하는데 고시공부하는 수준으로 머리를 쥐어짤 필요가 과연 있을까? 내집한채는 투자가 아니라 거주 그 자체다. 주택은 사는것이 아니라 사는곳이기 때문에 사야하는것이다.

사는곳이 아니고 금방 떠날 공간이라면 굳이 살 필요가 없다. 가장 중요한 삶의 보금자리이기 때문에 내집마련을 통한 내집한채는 매매가대비 전세비율이 70%수준까지 올라와 대출비율이 크지 않은경우이거나 대출이자감당이 가능한 가용소득이 웬만하다면 대출을 너무 공포스러워할 필요가 없다.

무주택자들은 지금 내집마련에 나서고 있다. 또한 내집마련에 나서는 시기는 지금처럼 전세난이 심하고 금리는 낮을때가 타이밍상으로 유리하다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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