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분양가 상한제 폐지, 부동산 파장은?

4월부터 분양가 상한제가 본격 폐지되었고 현재 청약시장과 분양시장 및 주택시장이 상당한 호조세를 보이고 있다. 금번 (민간택지)분양가상한제 폐지로 부동산시장이 어떤 영향을 받게될것인지에대해 필자에게 자주 묻는 문의를 추려 Q&A로 간략히 살펴보고자 한다.

Q1. 분양가상한제 폐지가 분양시장에 어떤 파급효과를 가져올 것인지?

A: 분양가상한제는 아쉽게도 민간택지에 한해 폐지된다. 수요가 많아 파급력이 큰 공공택지에서는 여전히 분양가상한제가 적용되기 때문에 금번 분양가 상한제는 분양시장에 결정적인 파급효과는 제한적일것으로 전망된다.

부동산3법중 분양가상한제폐지에 대한부분에서 공공택지에 대한 폐지나 탄력운용이 포함됐어야 했는데 파급효과가 적은 민간택지에만 분양가상한제폐지가 적용돼 실효성은 떨어진다.

다만 민간택지인 강남권 재건축분양단지들의 분양가격이 상당폭 상승할 경우 주택시장에 분양가인상 도미노현상이 일부 일어날수있지만 강남권같은 알짜 민간택지가 아닌지역의 경우 무턱대고 분양가를 올리면 미분양이 날수있기 때문에 분양가상한제폐지효과는 주택시장 전반에 걸친 절대적인 파급효과는 제한적일것으로 전망.

Q.2 분양가상한제 폐지로 인해 분양시장에 우려될 만한 사항은?

민간택지에 한해 시행되는 조치로서 크게 우려할만한 사항은 많지 않으리라 보이나 상승세를 타고있는 현재의 주택시장 흐름을 타고 강남권 재건축단지의 분양가가 큰폭으로 오른다면 분양가상승과 인근 재고주택가격상승이라는 결과를 초래하여 주택시장이 불안해질 가능성도 배제할수없지만 그동안 침체된 부동산시장을 살리기위한 조치의 일환이므로 분양시장에는 크게 부작용이 양산될 가능성은 크지 않을것으로 본다. 오히려 상대적으로 저렴한 기존 재고주택시장에 수요가 유입되어 거래활성화로 이어질 순기능도 기대해볼수있다.

Q3. 2번 질문에 대한 해결 방안은 있는지?

A: 민간택지의 분양가상한제가 폐지되어 민간택지의 분양가격이 상승한다면 정부가 이를 간섭할 법적인 장치가 없기 때문에 시장원리에 맡길수밖에 없는데, 결국 시장 수요자들이 분양가에 대한 최종 판단자가 될것이다.

Q4. 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 이전의 분양시장과 달라진 점은 무엇인지?

A: 민간택지에 한해 분양가상한제가 폐지되는것이기는 하지만 강남권 재건축단지들을 중심으로 한 민간택지의 분양가상승이 현실화되기 때문에 청약수요자들의 마음이 조급해지는 현상이 두드러지고 있다. 예컨대, 전셋값급등과 초저금리기조, 청약제도개편등이 금번 민간택지 분양가상한제폐지와 맞물려, 그동안 전세시장에만 계속 머무르려고 했던 무주택자들과 청약대기자들이 대거 분양가상한제가 유지되는 수도권 2기신도시등 공공택지 단지들의 청약시장에 뛰어들면서 공공택지내 단지들의 청약경쟁률이 크게 치솟으면서 분양권 프리미엄도 상승하고 있다.

Q5. 앞으로의 분양시장을 전망하자면?

A: 분양시장은 그동안 양극화가 심화됐었는데 최근에는 양극화가 다소 완화되는 추세다.

이유는, 청약제도개편으로 1순위자들이 급증한데다 전셋값급등, 초저금리기조, 최근 시장회복세에 따른 내집마련에 대한 수요가 증가하면서 동시에 새아파트 선호현상이 나타나면서 청약수요자들이 웬만한 지역이나 웬만한 단지에는 청약통장을 사용하면서 과거에는 미분양이 났을만한 지역들도 청약결과들이 좋게 나오고 있다. 청약시장은 한동안 기존 재고주택시장보다는 훨씬 활성화될것으로 전망된다.

Q6. 현 정부가 부동산 완화 기조를 이어 가고 있는 가운데, 앞으로 시장 활성화를 위해 추가적으로 완화해야 할 규제가 있다면?

A: 첫째, 반쪽자리 분양가상한제폐지라는 제한적인 효과를 내고 있는 분양가상한제를 공공택지로 확대해야한다.

둘째, 다주택자들을 옥죄고 있는 종합부동산세를 폐지하거나 적어도 종부세과세기준을 상향해야한다. 현재 2주택자 종부세과세기준인 공시가격 9억을 12억원이상으로 상향하고 2주택자이상 과세기준도 1주택자와 차별없이 12억원정도로 상향해야만 매매시장활성화와 전셋값안정 두 마리토끼를 잡을수있다.

셋째, 다주택자 장기보유특별공제를 1주택자와 대등하게하거나 혹은 기존보다 공제율을 2배정도 상향해야 한다. 이들 세가지 정책중 최소한 2개이상은 완화해야 시장이 정상화된다. 이들 규제들을 그대로 둔채 다주택자들을 죄인취급하는 한 전셋값 급등을 잡는것은 쉽지 않을 전망이다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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