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**일의 알맹이만 취하고 나머지는 자연의 순리에 따르라...


여러분에게 1억이 있습니다...어느 금융기관에 예금하겠습니까?.. 당연히 안전하고 이자가 높은곳을 찾겠지요...세계글로벌 경제에서 가장 안전하다 볼수있는 나라가 미국입니다..미국과 한국의 이자가 같다면 누구나 미국에 돈을 송금하고 보관할 것입니다...

미국 연방은행이 기준금리 1%를 올리면 미국의 각지역 은행들의 지준금리를 2%~ 3%를 올리게 됩니다..그렇게 되면 한국은 당연히 미국보다 금리가 높아야 달러 유출을 막을수 있겠죠...과거에도 그랬고 미래에도 당연한 것이고 그러한것이 수순이였습니다...

미국 연방은행 금리가 1% 오르면 한국은행 기준금리는 최저1.5%~ 2%이상 오를수 밖에 없다 말씀드립니다..그럼 한국의 국내 시중은행의 금리는 Minimum기준 3%~4% 오르게 된다는 현실 절대 피해갈수 없습니다...최근 2~3년간 은행이자 싸다고 무리하게 대출받아서 공급과잉지역 아파트 구입한 사람들은 발등에 불이 떨어진다는 것이죠...지역입지선정 누차 제가 말씀드렸으니까요...


**예를 들어 보충설명 드리겠습니다..

시세 5억짜리 아파트를 자기돈 3억원과 은행대출 2억원 받아서 구입한 사람이 있습니다..현재 시중은행 대출금리를 3%라고 잡고, 대출금 2억원에 금리 3%면 년간 이자가 600만원 입니다..매월 50만원씩의 이자를 갚아나가면 되겠지요...과거 IMF 외환위기 전후 대출금리 10%~ 12%대에 비하면 현재상황에서는 과거에 비해 절대 부담없는 금리수준인 것이 사실입니다..


허나 금융통계 조사에 의하면 금융대출자 90% 이상이 변동금리 대출을 받는데, 고정금리는 이자가 비싸기 때문입니다...보통금융기관에서 Fix한 규정금리 시장CD금리에 1.5%- 2%대 마진율이다 보면 됩니다...그럼 변동금리에 맞춰  미국이 금리를 1% 올리면 당연히 한국은행 기준금리가 2%~ 3% 오르는 것은 자명사실입니다...절대부정할수 없다는 것입니다.. 물론 서서히 오르겠지요...지금 현상황에서 각시중은행 금리가 4.5%~ 5% 되었을때를 봅시다...그렇게 되면 위 대출금 2억원의 금리 5%면 1년에 순수 대출이자만 1,000만원 입니다..


단순 위 대로만 생각할가요...담보대출연체되면 연체금리 통상 18%-24% 장난아니죠...부동산담보 채권최고액 근저당권 Over된 이자지급채권도 있습니다...기타 신용대출 카드론있는 사람들도 있겠죠...사람은 쉬어도 돈은 절대로 안쉰다고 말씀드렸으니까요...


매월 833,333원을 이자로 내야하는 상황으로 바뀌는 것이죠...그간 매월 50만원씩 금융기관에 정성것 지급한 이자지급액이 어느순간 매월83만원 이자충당해야되니, 당연히 외식도 줄이고, 문화교육비, 유지비, 생활비를 줄이게 되고 가계소비가 위축되다보니 사회경제또한 침체 되지 않습니까..이러한것이 시장경제의 원칙이고..흐름이다 말씀드리네여...

그런데 이자 싸다고 안심대출로 갈아탄 사람들은 원금+ 이자 납입하는 방식이므로 매월 상환해야 하는 원리금은 200만원에 육박할 것입니다...그럼 어떻게 될까요...결국 금융비용으로 감당하기 힘들어서 결국 본집을 팔아 줄여서 이사가거나 또는 전세로 가야할 실정이죠...결론은 단순금리를 떠나 연체금리로 이자를 못갚아 금융권의 연체통고로 경매로 넘어가는 현실이 우리 일상속에 비일비재 한다는 것입니다...


은행권 절대 순수 예대마진으로 수익낼수 없는 구조입니다...연체이자 송금수수료 출금수수료 기타영업권에 제휴되는 수수료 또는 각종 금융계열사 카드사, 캐피탈사, 리스할부금융사, 보험사, 신탁사 설립으로 각종대환형식으로 하나의 금융지주회사로 수익을 내는 구조일수 밖에 없다 말씀드리는 겁니다...


위의 언급대로 부동산거래가 실종되어 그렇게 된다면 한꺼번에 매물이 쏟아지면서 서로 먼저 팔기 위해서 매매가격을 조금씩 내리게 될것이고...추가하락을 염려하는 사람들은 더욱더 집을 싸게 내놓게 된다는 것이겠죠...특히 임대수입을 목적으로 하는 단독, 다가구주택이 아닌..즉 내집마련이라는 금융대출이 손쉬운 집합건물인 APT나 연립, 다세대빌라는 부실도미노로 하락한다는 것은 어느누구나 보편적으로 공감할것이다 사려되네여... 

여러분이 살고있는 아파트 매매가격이 현재 5억이라고 했을때 같은 아파트단지에 사는 누군가가 위와 같은 상황에 처해져 4억에 내놓는다면...당신의 아파트는 5억에 내놔바야 팔리지 않습니다...5억에 사는놈은 말그대로 정신나간놈 아닐까요...


결국 시세는 4억이 되는것이죠...그뒤로 4억 매물이 여러개 나오고, 어느 누군가가 3억8천 또는 그이하에 매물 내놓으면 시세는 3억대로 가는 것입니다...그래서 입지와 여러모로 환경을 감안했을때 지역시장 시세를 모르면 절대 전문가나 고수가 될수 없다는 것이죠..

아울러 미국이 금리인상 하기전이나 또한 단순 투자목적으로 대출받은거 있다면 가용여유가 있을때 마다 우선순으로 빚을줄여야 한다는 것입니다...하지만 대부분의 사람들이 크게 신경 안쓰고 싼이자를 기회활용으로 서로 딴짓거리 하다가 가계대출이 1,300조를 넘었다고 하더군요...


가까운 일본이 그랬고, 미국이 그랬습니다...결국 일본은 10년이상 장기불황에서 허덕이고 있고, 미국도 큰 경제위기를 겪었습니다..유럽의 그리스도 개박살 났습니다...그래서 국가든 국민이든 빚이 없어야 심신이 편하다는 것이죠...빚에 따른 어떠한 말도 귀에 안들어 온다는 것입니다...절대 빚이없어야 부자가 되는 지름길 입니다..


결국 글로벌 경제는 각 나라가 달러를 많이 보유하기 위해 발버둥치고 서로 죽이는 경제 싸움입니다..국제공용 화폐이니까요...


다시말해 우리나라가 외국에서 제품을 수입할때 한국돈은 받지 않습니다 달러나 어쩌다가 최근 중국위안화로 결제하는걸로 필자는 알고 있습니다..그런데 달러가 없다면 그 나라는 결국 망한다는 것이죠..외국업체나 외국인도 마찬가지로 달러를 원화나 위안화로 바꿔서 국내에 투자하고..회수할때는 원화를 달러로 바꿔서 가져갑니다..


1998년 IMF 당시 우리나라 신탁금리가 10%대를 넘어 거의 20%대를 넘었던 이유도 바로 외환보유고가 바닥나서..외국 자본을 끌어들여야 했기 때문입니다...외환위기 세계 공용 물자인 금덩이 다들 기억들나십니까...가슴속에 뼈절히 명심해야겠죠..

금리가 높은건 위험할수도 있고 따라서는 아닐수도 있겠지만..너도나도 쉽게 대출받아서 우리가 일반적으로 생각하는 주택의 Main역할을 하는 아파트 구입할때 말그대로 아파트는 반짝 상승 합니다...하지만 잔꾀가 있는 사람들은 그때를 이용해서 아파트를 팝니다..그리고 아파트값이 폭락할때 그때 다시 아파트를 매입한다는 것이죠..


결국 아파트하나 팔아 아파트하나 사는격입니다...허나 모든 부동산은 징긋이 가지고 있어야 재물이 쌓이게 된다는 것입니다...이러한것이 부자들의 공식이고 부자들의 공통된 삶이죠...

부자들은 재물 모으는 재미에 살고...빈자는 재물파는 재미에 산다...누차 말씀드렸듯 지역입지에 따라 꾸준히 상승하는 지역과 하락하는 지역 또는 보합권인 지역이 있다는 것입니다...설령 두마리 토끼를 잡을것인지 아니면 한마리만 잡을것인지 아니면 한마리도 못잡을것인지...잘 판단하시라는 겁니다...그래서 눈에 안보이는 선견이 중요하고.. 현인들이 말하길 마음을 깨끗하게 욕심없이 하면 잘된다... 심청사달[心淸事達]...필자는 말씀드리고 싶네여...