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[김부성칼럼] 집단대출 규제, 부동산시장 파장은?

정부가 중도금 집단대출 규제에 대한 내용을 발표(16.6.28)하였다. 주택도시보증공사(HUG, 이하 주도공)에서 중도금대출을 보증할 때 1인 2건이하, 금액은 수도권과 광역시는 6억원이하로, 지방은 3억원이하로 제한한다는 내용이다.

                                     <출처: 국토부발표 16.6.28>

일단, 당초 우려했던 1인 2건이하, 보증금액 6억한도 이내에서 한도금액은 당초 예상됐던 3억이하에서 6억이하로 두배가 올라갔다. 이정도 수준이라면 사실상 주택시장전반에 걸친 악재라고 보기는 거의 불가능하게 되었다.

사실 주도공의 보증의 경우 보증갯수와 금액이 그동안 무제한이었다고 보도되고 있지만 실제로는 1인이 2-3개정도의 중도금대출을 받고있으면 추가로 중도금대출을 받을 경우 중도금대출은행 취급은행에서 사실상 대출제한 대상자로 분류하여 대출을 기각하는경우가 많아 실제로는 주도공 보증이 무제한이었다는 말은 정확하지 않다고 봐야 한다.

중도금대출을 보증하는 기관은 국내에서 2개의 공기업이 있는데 주택도시보증공사(HUG, 이하 주도공)와 주택금융공사(이하 주금공)가 있는데 주금공에서는 이미 1인2건이하 3억이하로 제한이 되어있다. 그런데 주도공(HUG)의 경우 대출보증이 주금공보다 그동안 수월한 편이었을뿐 사실상 무제한은 아니었다는 얘기다. 은행 자체적으로 필터링되는탓에 대출을 2-3개정도 만 받는선에서 운용이 되어온게 사실이다.

또한 이러한 상황에서 중도금대출 실수요자들은 그동안 본인이 중도금대출을 받을수있는지 없는지 확인하고 분양을 받고 중도금대출을 이제껏 받아왔던 것이다.

따라서 현재 발표된 내용은 2건이하, 6억원이하로 지금까지와 크게 차이가 나거나 강력한 규제라고 보기는 전혀 불가능하게 된 셈이며, 정부의 취지는 고삐풀린 망아지처럼 고분양가를 내세우며 분양한 강남권 재건축단지의 과열을 다소 진정시키고 어느정도 실수요자들이 청약시장에서 과잉경쟁(=청약과열상태)에서 도태되지 않게 해주려는 목적과 서민, 중산층들이 가장 많이 접근하고 있는 3억~6억원대 분양물량으로 수요를 분산시키면서 특정지역(=강남권재건축)청약과열 진정과 실수요자 보호, 그리고 향후 공급물량을 일부 조절하기위한 목적의 세마리토끼를 잡기위한 정부차원나름의 ‘神의 한수’라고 불러도 무방할정도의 적절한 대책이 발표되었다고 보면 될 것이다.

다만, 최근 브렉시트라는 돌발변수가 발생하였고 조선해운업의 불황등으로 인해 일부 지방권 부동산시장이 침체되고 있는상황에서 타이밍상으로 적절하였는지여부는 발표이후 시장흐름이 어떻게 흘러가고 그 실효성이 어떤지를 보면 이에대한 답을 얻을수 있을리라 판단된다.

금번 대책으로 강남권 재건축시장등 특수지역을 제외하고는 금번 발표로 인해 시장충격은 거의 없다고 볼수있을 것이다.

또한 주도공의 보증한도 규제가 적용되는 사업장은 7월1일 입주자모집공고를 한 사업장부터 적용되어 기존 분양자들은 영향이 없게 되었고, 아울러 기존 분양자들이 분양권을 전매할 때도 분양권 매수자가 금번 대책의 제한을 받지않기로 하는등 혼란을 제거했다.

만약 새로운 분양권 매수자가 금번대책을 받게되는 경우 이러한 대책이 나올것으로 전혀 예측하지 못한 (선의의) 기존 분양자(=주도공 보증사업장 수분양자)에게 불측의 피해를 주는것과 다름없기 때문에 금번 정부의 정책은 합리적인 방안이라고 보여진다.

강남권 재건축의 타격도 그리 크지는 않을 전망이다. 왜냐하면 기분양된 물량들은 금번 중도금 집단대출규제를 받지않기 때문이다(=전매시에도 규제적용대상제외).

다만 앞으로 분양될 물량들이 일부 영향을 받게될것으로 보이기는 하지만 전국구 떳다방들과 투기세력들이 집결한 곳에서 이들 수요(일부 거품)가 일부 제거되고 청약률이 내려갈수는 있겠지만 강남권 재건축사업장에서는 집단대출이 아니더라도 강남권 재건축특성상 1군 대기업 건설사 자체적인 연대보증(=현재 집단대출 보증비율은 건설사연대보증 비율이 10%수준임, 주도공이 60%, 주금공이 30% 비율을 차지함)을 통해 중도금 집단대출시 보증기관 없이도 진행할할 수 있기 때문에 신규분양시장에도 커다란 타격은 되지않을것으로 보이지만 강남권 재건축에 이미 집결한 떳다방들을 포함 지방에서 올라온 원정 투기세력들과 전국구 투기세력들은 금번 정부의 깜짝 집단대출규제대책(=9억이하만 보증)으로 인해 강남권 재건축시장에서 일부 도태, 또는 이탈이 불가피할것으로 전망된다.

수도권의 경우에는 오히려 호재가 될수있는데, 이는 분양가격이 주로 전용 84제곱미터내외(구 34평형내외)물량이 3억원대에서 5억원대수준으로 1인2건 6억이하 범위내에서 2채정도 분양받는데 아무런 문제가 없기 때문이다.

여기에다 주금공의 한도인 1인2건, 3억이하가 적용되는 단지들을 분양받을 때 주도공(HUG)과 중복되지않기 때문에 분양현장만 잘 살펴 분양받는다면 1인 4건이하, 9억 이하까지 대출을 받을수있게 된다.

배우자나 가족들이 청약하여 당첨되는 경우에는 가족 전체적으로 볼 때 그이상(2배,3배...)의 한도를 받게되는셈이어서 실제 시장에 미치는 영향은 미미할것으로 예상된다. 앞서 언급한바있듯이 주도공의 보증이 개수와 금액에서 무제한이었는데 이번에 2건이하, 6억이하로 규제하니 시장이 침체될것이라고 보는 예상자체가 오류(=중도금대출 3개를 초과시 대부분 은행에서 중도금 추가대출 거절되고 있기 때문에 주도공의 보증이 무제한이었다는 내용은 오류로 볼수있음)에 기반하였다는점을 유의해야 한다.

동시에 기존 분양권의 경우 금번 대책에서 규제가 제외되기 때문에 오히려 신규 분양시장보다 기존 분양권 시장중 호재가 많고 전철이 들어설 예정인 지역의 분양권등에 눈을 돌리는 수요자들이 증가할것으로 예상되어 수도권 지역은 오히려 반사이익을 볼 가능성이 높아졌다.

금번 대책은 브렉시트나 금리인하와 같은 큰 변수들과 맞물려 시장에 영향을 줄것으로 보이나 브렉시트와 금리인하는 추이를 좀더 지켜볼필요가 있을 것이다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사)

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