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[김부성칼럼] 기준금리 인하, 묻지마 상가투자 주의보!

기준금리 인하로 인해 부동산으로 자금이 급격히 이동될 가능성이 높아졌습니다만, 자영업이 침체되고 고분양가가 많은 신규분양상가에 대한 섣부르고 무분별한 신규분양 상가투자는 매우 주의하셔야 할것같습니다.

자칫 낭패를 보실가능성이 매우 높습니다. 상가신규분양투자는 대부분 실패하는경우가 많고 상갓집이 되는경우가 대부분입니다. 중소형 아파트로 시세차익+임대수익 동시에 노리는것이 신규분양 상가투자보다 유리합니다.

위례,동탄2,광교,한강,운정,미사, 세종시, 혁신,기업도시 및 기타 택지지구 대부분지역에서 아파트 분양받은 분들은 웃고있고 앞으로도 웃겠지만 상가를 신규분양받은 분들 대부분은 곡소리가 날것으로 예상됩니다.

당장 위례신도시등에서 고분양가로 상가분양받으신분들은 하반기부터 곡소리가 본격적으로 들려올것으로 예상되며 다른 2기신도시들도 마찬가지가 될것으로 예상합니다. 상가투자 옥석을 가리는것도 중요하겠지만 가급적 신규분양상가는 안하는것이 최선이라고 봅니다.

신규분양상가가 나중에 경매로 넘어갈시 보통, 최초 분양가의 절반수준에서 낙찰이 되곤하는데 경매로 반값에 낙찰받는것이 아니라면 상가신규분양투자는 상당히 주의하셔야 합니다.

기준금리 인하를 틈탄 각종 상가홍보에 현혹되어 고분양가로 분양받는경우 낭패를 보시게되므로 주의하셔야 합니다.

상가는 아파트와는 완전히 별개입니다. 상권이 좋아 장사가 잘되는 기존상가는 매물로 나오지 않을뿐더러 신규분양상가의 경우 분양가가 대부분 상당히 높아 임대를 맞추기기 쉽지않고 임대를 맞췄다고 하면서(허위임대) 파는 상가는 더욱 주의하셔야 합니다.

위례. 동탄2, 미사,세종, 2기신도시등의 상가분양자들의 곡소리는 상당할것으로 예상되어집니다. 상가투자 신중하셔야 하나 가급적이면 안하시는게 좋습니다. 옥석을 가리는것이 좋겠지만 옥보다는 돌이 너무많아 쌀밥에 간혹 섞여있는 돌이라면 몰라도 대부분 돌밥에 쌀이 한두톨 섞여있는경우가 많기에 대부분 낭패보고 곡소리나고 임차인과 함께 망하는 경우가 대부분입니다.상가임대차보호법시행(=임차인의 권리금보호방안, 권리금행사 방해시 임대인에게 손해배상청구)으로 상가임차인과의 분쟁도 앞으로는 크게 늘어나게 될것으로 예상됩니다. 그나마 장사라도 잘되면 이런일이 있어도 다행이겠지만 장사도 안되는데 권리금을 주장하는경우 이러지도 저러지도 못하고 임대인이 골치를 앓는경우가 많아질것으로 예상됩니다.

과거처럼 임차인이 다져놓은 상가를 내쫓고 내가 취하는 그런 방식은 이제 불가능해졌습니다.

또한 인기지역 아파트분양받아 돈벌어서 같은지역 상가에 투자하고 낭패보는 분들이 상당히 많은데 주의하셔야 합니다. 돈되는 기존상가는 매물로 나오지 않고 신규분양상가는 대부분 분양가가 너무 높아 낭패보는경우가 매우 많습니다.

필자는 15년간 기존상가가 아닌 신규분양되는 상가를 단한번도 추천하지 않았으며 앞으로도 그럴것입니다. 왜냐하면 분양가가 너무 높고 분양가대비 장사가 되기가 힘든 구조이기때문입니다. 상가는 경매로 하는것은 무방하다고 보나 신규분양상가는 권하지 않고 대부분 곡소리와 함께 자산상 상당한 타격을 보는경우를 숱하게 보아왔기때문에 확률게임에서도 지는 싸움이 바로 상가 신규분양 투자입니다.

선택은 본인몫이고 신규분양상가를 공급하는 건설사나 사업주체들도 있기 때문에 매우 민감한 부분이라 필자는 늘 말을 아끼고 조심해왔었고 다만 현재 기준금리인하로 상가분양을 접근하시는분들이 계신데, 매우 위험한 투자라는것을 유의하시고 철저하고 꼼꼼하고 세밀한 투자가 요구된다고 할것입니다. 가급적이면 안하시는게 최선이고 차선은 운이좋게도 옥석을 가리는것입니다.

그럼에도 불구하고 상가신규분양을 하고 싶은경우에는 상가입주가 되고나서 1-2년후에 내가 관심을 두었던 상가에 가보는것입니다. 대부분 가슴을 쓸어내릴것입니다. 마치 전원주택투자자들에게 필자가 , 매수나 집을 짓고 바로 들어가지마시고 전원주택에 1-2년간 전세나 임차로 살아보고나서 전원주택을 매수하거나 투자하시라고 강조하는것과 비슷하다고 보시면됩니다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사)

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