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[김부성칼럼] 베이비부머 세대, 주택연금을 활용하라!

최근들어 주택연금 가입자가 급증하고 있다. 집한채가 전재산이거나 다른소득은 없이 주택 한두채 가지고 있는 은퇴세대와 예비 은퇴세대인 베이비부머세대들에게 주택연금은 노후 최후의안전판이자 마지막 보루로 1석 3조(노후대비, 주거안정, 부채감축)의 효과를 볼 수 있는 사막의 오아시스와도 같은 장치라고 볼 수 있다.

최근 정부가 내놓은 ‘내집연금 3종세트’는 주택연금을 활용하는데 있어서 정부에서도 적극적인 지원과 관심을 보이고 있는 대목으로 봐도 무방하다.

물론 정부가 주택연금에 대한 홍보를 어느때보다 더 강화하고 있고 혜택도 늘리는 방향으로 정책을 추진하고 있는 속사정(=사회보장제도가 미흡한 현 상황에서 개인의 주택을 통한 현금유동화로 노후의 생계자금활용 권고 측면)이 없는 것은 아니나 주택연금은 그럼에도 불구하고 현금화가 어려워 생활비 마련에 제약이 있는 주택에서 그대로 거주하면서도 동시에 현금흐름을 통한 생활비충당과 노후안전판 역할을 할 수 있는 거의 유일한 개인연금이라고 봐도 무방할 것이다.

집값 폭락론자들은 베이비부머세대가 은퇴후 현금흐름이 끊기거나 줄어들면 가장먼저 집부터 처분하거나 주택다운사이징을 통해 시장에 주택매물이 급증하여 주택가격이 폭락한다는 논리도 펴왔는데, 이러한 논리는 현재 거의 빗나갈 가능성이 매우 높고 공염불에 불과할 전망이다.

거의 유일한 자산인 주택을 처분하여 전세로 옮겨가거나 다운사이징을 하여도 전세가격급등과 소형아파트의 강세로 인해 두가지 방안 모두 주택을 처분하는 사람들에게는 실익이 생각보다 훨씬 적을 수밖에 없는 새로운 국면에 접어들었다는점을 베이비부머세대들이 인식하고 있기 때문이다.

예컨대 은퇴후 혹은 은퇴를 앞두고 있는 베이비부머세대 A씨가 대출이 없는 주택가격 5억원짜리 아파트를 소유하고 있다고 치자. 은퇴후 소득이 줄어들거나 끊긴 A씨가 주택을 처분하여 전세로 옮긴다고 가정(=주거비용이 더 큰 월세로 옮기는 것은 가정하지않음)하면 같은 면적으로 옮기는데 따른 전세금액(서울,경기평균 매매가대비 전세가율 80%로 가정) 4억을 주고 나면 손에 쥐는 현금은 고작 1억원에 불과하다.

1억원에 대한 이자는 최대로 많이 받아도 시중은행 금리를 기준으로 1.7%수준에 불과한데 1억에 대한 월 이자(세후)가 한달 12만원(1억*1.7%=170만원, 세후 14만3820원÷12개월=12만원)으로 하루 이자는 4천원(12만원÷30일)에 불과하여 스타벅스 아메리카노 커피한잔(4천원)값과 같고 담배한값(4500원)보다도 적다.

때문에 집을 팔아서 노후를 대비하기에는 실익이 거의 없게된다. 평수를 줄여 전세를 가더라도 소형아파트의 전세가격은 중소형~중대형 아파트 전세가격의 3.3제곱미터(평당)가격보다 훨씬 높아 소형아파트로 옮겨 현금을 확보하려면 상당히 작은 아파트로 옮겨가거나 생활의 질이 기존 거주하던 주택보다 훨씬 떨어지는 다세대등으로 옮겨야 하고, 설사 이렇게 한다하더라도 손에쥐는 현금이 2.5억이상을 넘기기는 어렵고 2.5억에 대한 이자는 한달 30만원에 불과하고 하루 1만원꼴에 불과하게 된다.

결국 소형아파트가 중대형아파트 평당가격보다 높아 다운사이징으로 인해 유입되는 현금자산은 크지 않은데다 예금이율의 초저금리시대 돌입에 따라 집을 팔거나 줄여가도 생활비를 충당하기에는 주택을 처분하여 얻을 수 있는 현금흐름의 실익이 극히 미미할 수밖에 없어 이를 인지하고 있는 많은 베이비부머세대들은 이제 주택을 처분하지 않고 주택에 평생(=사망시까지 보장)거주하면서 월 생활비형태의 현금흐름을 주택을 통해 얻고자하는 수가 급증하고 있는 것이다.

5억원을 주택연금에 가입할 경우 현 주택에 그대로 거주하면서 연령대별로, 주택을 팔아 전세로 옮기거나 다운사이징을 통해 주택을 옮긴후 남는 현금자산을 예금으로 활용하여 얻을 수 있는 액수와는 비교도 되지않는 현금흐름(현금유입)이 사망시까지 보장된다. 5억원의 주택으로 65세부터 사망시까지 매월 135만원정도의 연금이, 70세기준 매월 162만원의 연금이 사망시까지 지급된다. 만약 한달에 이자수입으로 120만원을 얻으려면 은행에 10억원을 예치해야 받을수 있는 금액이다. 집이 두채인 경우에는 한 채는 주택연금으로, 한 채는 월세를 받으면 현금흐름은 더욱 좋아진다. 주택을 굳이 팔지 않아도 되거나 팔지않는 것이 더 유리한 상황이 될수있는셈이다.

따라서 베이비부머세대들은 굳이 실익이 극히 주택을 팔아 전세나 다운사이징을 통해 얻는 실익(손에쥐는 현금을 통한 이자수입등)이 형편없이 미미한 주택처분을 급하게 할 필요나 절박성이 크게 줄어드는 것이다.

이제 노후안전판은 공적연금을 제외하고 사적연금형태의 현금흐름 창조가 가능하면서 동시에 내집에서 평생동안 거주한다는 것은 주택연금의 상당한 장점이자 베이비부머세대들에게는 노후 최후의 보루라고도 볼수있는 것이다.

부채감축(대출있는주택을 주택연금으로 전환하여 대출상환후 연금수령), 노후대비, 주거안정이라는 3마리토끼를 잡을 수 있는 주택연금에 대한 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지나 내집마련3종세트 검색등을 통해서 손쉽고 상세하게 알아볼 수 있다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사)