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**눈앞에 보이는 시세를 모르는데..보이지 않는 미래의 시세를 어찌 알겠는가...선견지명[先見之明]

작금의 부동산시장은 국가 경제성장률이나 민간소비경제 지역경제外 크고 작은 도시개발 바람을 타고 왔다해도 과언은 아니라고 생각한다...여타 내수시장 금융시장동향에 따른 대출 저[低]금리로 인해 부동산 고[高]분양가 투매등으로 토지 아파트 일반주택 상업용부동산 수익형부동산등 전체적으로 가파르게 지가[地價]가 많이 상승한 요인이 크다 할수있겠다...

필자가 보는 향후 10년간은 부동산 시장 흐름을 고려할때 대다수의 보금자리인 특유의 아파트만이 지니고 있는 서울한강일대를 거점으로 입지적으로 우수하고 기반시설이 양호한 대단지 매머드급 아파트가 대세일것으로 본다...또한 입지적으로 제일중요한 교통 기반인프라의 이점과 환경을 고려할때...많은 수요층 주거층 유동층들이 지역입지에 따라 향방이 다양하게 정리되면서 입지적으로 탁월한 지역만 계속 유입될것이다 말하고 싶을 뿐이다..

우리가 살아가면서 일상생활에서도 가장 중요한것이 보금자리인 주택이다 그어느 누구나 느끼는 바가 크다 할것이다...하기사 내려오는 말에 의하면 죽을먹어도 누울자리는 있어야 한다...말 그대로 내집이 있어야 심신이 편하다 할수 있는것이다..그 정도로 주택이란 우리에게 가장 중요하고 필요한것 아니겠는가...주택중에서도 위에서 말한바 해당 입지지역에 따라서 아파트 시장만큼만은 브랜드 가치 차별화된 개별장세로 움직이고 양극화로 가지 않겠는가 필자가 보는 바이다...

향후 아파트 시장은 당분간 지역입지 선호도에 따라 금융물량 공급물량 수급균형에 따라서 약보합세나 다소 위축될 여지가 보일수도 있겠지만...그러나 서울에서도 수요층 유동층이 많이 유입되는 지역과 최고의교통 명문학군 도시기반 커뮤니티 상업 문화 주거환경 입지적 브랜드가 활성화되는 지역지구인 강남구 송파구 서초구 강동구와 한강을 접경하는 서울 한강북 준강남권인 마포구 용산구 성동구 광진구 지역들은 지속적으로 땅값 집값이 오를것이고...내려가기란 절대 어렵고 힘들다 말할수 있다...앞서 말한 이들 지역에는 공급이 한정되어있고,전국 지방각지에서 올라오는 인중들이 관심있게 손꼽 힐 정도로 서울에서도 유난히 인기가 많은 주거지역이라는 것이다...

최근 몇년전 부터 은퇴생활자나 베이비부머 세대들이 주로 보유하고 있는 1가구 1주택인 아파트는 말그대로 보금자리 일뿐... 다소 그나마 여유가 있는 중령층40~50대 허리층들이 노후준비나 미래에 대한 설계를 위해 거주와 임대수입을 함께할수 있는 단독주택 다가구주택 상가주택을 많이들 선호하고 많이들 관심있게 지켜본다 할수있다...

이러한 여파로 앞서말한 땅지분이 많은 단독주택 다가구주택 상가주택은 공급물량이 한정되어 있을뿐더러...특히 서울에서는 택지 수급불균형탓에 땅 지분값이 계속적으로 오를수 밖에 없고...이를 거점으로 서울시에서 치솟는 전세난및 무주택자를 위한 활성화 명목으로 시행된 주된사업이 있다는 것이다...


그 주된사업이 건축투자자 개발업자 건축업자들이 단독주택 다가구주택 상가주택을 미리 대량으로 매입하여 각종 다세대 빌라 상가 지분쪼개기로 아파트보다 상대적으로 저렴하게 공급한다는 명분하에 내집마련의 기틀을 제공하지 않았나 생각한다...지분쪼개기로 인하여 치솟는 땅지분가격에 단독주택 다가구주택은 희소성의 가치가 더욱더 빛을 발휘해 높아질것이고.수급 품귀현상까지 나온다는 많은 부동산업자들이 이구동성으로 말을하고..2006년부터 필자가 누차 강조하였던 선견된 예견이 딱 맞아 떨어진것이다.. 

특히 보금자리에서도 주택의 메인이라 칭할수있는 아파트는 금융권대출이 상대적으로 쉽고 양호하다...특히 경기남부 경기남서부 경기서부 일대에는 중대형 아파트가 많이 몰린지역이고..시장경기 악화로 건설사 미분양사태를 고심했던 차에 기타공급과잉 금융담보물량 금융지원 정부 세제혜택으로 건설사 유동화정책으로 떠밀기 털기식으로 나홀로 잠깐 시세상승을 유도했던 지역은 하락여과기로 가지 않겠나 생각해 본다... 


최근에 발표된 미[美]연방금리 여파로 인하여 국내 금융권 규제가 더욱더 강화되어 물량공급 과잉지역일대와 수도권 외곽 외통지역 아파트는 상승하기가 매우어렵다..더불어 말하고 싶을뿐이고...필자가 게시판에 늘 언급했던...서울과 접한 호재지역은 공급물량이나 인구수요를 비례할시 가격대비 저[低]평가된 지역은 전세가 대비 계속오른다가 아닌 계속 꾸준히 상승한다는 것이다...


이러한 측면에서 볼때 향후 부동산시장의 전망은 중.하향세또는 다소 약보합권으로 지속되면서 주택공급물량여파및 금융가계경제 수급에 따라 지역지구 시장동향이 움직일것으로 판단되지 않겠는가 사료된다...

우선 수급면에서 볼때 지방의 공급과잉에 따른 국내가계경제 침체에도 불구하고 주택 고분양가에 의한 수요및 공급부족 여타 전세값인상 각종금융세제 정부정책으로 인하여 주택값이 작년에 상당부분 올랐다고 본다..어찌보면 완화된 금융권대출에 따른 여파도 있다 생각할수 있겠지만...


특히 지방 대구 부산 대전 세종신도시일대에는 고분양가와 공급과잉에도 불구하고 소위 아파트 투매현상까지도 일어나지 않을까 생각해 본다...필자가 느낄때 올하반기나 내년부터는 경기수도권 지방일대및 물량공급과잉 속칭 외곽 외통 신도시라는 지역에는 물량털이가 있지 않겠나 거듭 강조 할 뿐이다...


반면 그간 상승이 주춤했던 서울 준강남권 마포구 용산구 성동구 광진구를 비롯한 경기수도권 지역 오름세가 두드러지게 상승했고...또한 서울과 접한 수도권일대 전세난으로 인한 가격대비 크게 한 몫도 봤을것이다...이러한 가운데 서울 서초구 강남구 강동구일대 재건축사업 황금알을 낳는 거위라 할 정도로 고분양가 논란에도 인기수요는 여전히 신기록을 경신하였다...


하지만 재건축 재개발이라해서 무조건 좋다가 아니라는것 감안해야 할 것이다...서울 준강남권(용산 성동 광진 마포)과 강남권(서초 송파 강남 강동)일대는 골고루 시장시세 가격이 비슷하고 투자의 상승을 맛볼수 있지만...서울에서도 지역지구상 아파트 밀집지역의 시세가 고루형성된 시장이 아닌...아파트 시세가 나홀로로 가는 재건축시장은 별 매리트가 없다는 것또한 양지해야한다...

예를들면 재건축시행 말이 나온 서울 양천구중에 목동 신월동 신정동일대에 유독 나홀로인 신시가지 아파트만 값이 양호할뿐..기타 양천구 지역은 묻어가는것도 아닌 따라가지도 못하고 있다는것이다..이미 신시가지APT는 가격이 상당히 반영될만큼 반영되었다는 뜻이기도 하다...


소위 재건축 바람을 몰고온 강남구 강동구 송파구 잠실주공 개포주공 개포시영 가락시영 암사시영 둔촌주공처럼 저층재건축이냐 고층재건축이냐에 따라 투자수익이 나느냐 아니면 물먹고 까먹느냐를 잘 관찰해야 한다...현재 시점보다 일반분양이 두배이상 된다면 재건축 투자해도 되지만 그게 아니라면 호랑이 아가리에 대가리를 넣어준다 생각하면 될것이다...    

아울러 경기권에서는 판교 광교 용인 분당등 기업유치및 각종 철로 교통개발사업에 따른 수혜지역은 대부분 많이 올랐거나 강보합이였다...향후 금융담보물량 금융세제흐름에 따라 APT값이 미국금리 영향에 의한 변수가 아주 많이 작용될 것이라고 말하고 싶을 뿐이다...

향후 굵직굵직한 강남권 수서발KTX및 도심권GTX 교통광역개발..서울세종간고속도로등등 부동산 투자거래 수요가 한층 더 월활하게 Grade되어 지속적으로 상승될수 있다고 사려되는 지역은 서울강남구 송파구 서초구 강동구일대 단독주택및 아파트 시장은 지속적으로 오를것으로 예견되며...서울 동북부 비강남권 배산임수[背山臨水]지역인 광진구일대는 동.서.남.북권 축으로의 사통팔달 교통활로..최고의 풍치자연환경과 더불어 명문학군인 대원국제중 대원고 대원외고가 있는 중곡동과 군자역 아차산역 역세권 초고층상업시설및 주거 문화복합타운시설..구의자양촉진지구 한강변일대 초고층타워...새롭게 변모되는 중곡역 국립서울병원 의료타운형성..성동구 성수일대 부영에서 시행하는 초고층 관광호텔및 고급주거타운형성..비강남권중 도심지구의 활로인 용산구 국제업무통합개발 아모레퍼시픽 신사옥등 마포구 상암 홍대상권 유동인프라 확대로 인한 지속적인 역세권개발로 계속적으로 오른다 할수있다..

경기 수도권에서는 1외곽순환도로를 중심으로 경기서북부일대 고양 행신 능곡일대와 경기동북부일대 구리토평및 남양주 다산신도시 지금지구..경기동남권일대 위례지구.하남미사지구가 각광받는 타이틀지역이 될곳으로 사료되고...기타 자세한 사항은 필자가 그간 경험에 의한 올린글들 참조하면 될듯으로 보여진다...아울러 부동산뱅크 게시판에 올린 [背山臨水]서울 최고의 광진구 시장에 비해 너무 저(低)평가다..일취월장[日就月將]부동산전문가 보다 부동산고수가 되어라...참고하길 바랄뿐이다..


추가로 보충제안좀 하고자 한다...집도 절도없는 무주택자들의 발언들 들어보면...지난 몇년간 추진된 국민임대주택 장기전세주택시프트등 공급부족을 해소할 수 있도록 뾰족한 획기적인 방책을 강구해야 한다..이또한 주택수요와 공급이 불일치때문에 공공택지 분양가가 상당히 높다는 지적이 많고 인식이 확산되고 있는추세다..


현실적으로 이러한 공공택지 임대주택을 분양받기가 쉽지 않다는 불안감이 커지면서 기존주택으로 수요가 몰리게 된다는 측면이 아주 많고 타당하다 볼수 있다...특히 전.월세 세입자들이 내집마련에 대한 불안감 불안정때문에 소형아파트나 연립 다세대등 대출안고 취득하는 현상으로 나타나는 것은 아주 당연하다는 것이다..

따라서 정부는 주택수요자들이 갖고 있는 불안감을 해소시켜 줄수 있는 특단의 대책 주택공급 안정된분양가 공공임대주택 국민들에게 주지시키지만 말고 행동으로써 나서야 한다...국가나 정부 지자체에 매사 비난 하소연하다가 평생 시간을 보낼 것인가...그렇다고 정부에서 저리로 빌려주는 전세자금대출받아 평생 반전세니 준전세니 월세니 전전긍긍 사는게 무주택자들의 희망인가...모든 이치는 작게 시작해 하나하나 늘려 가는게 인생의 재미다 생각한다...

*마지막으로 필자가 누차언급하고 진언했듯...아파트하나로 현명한 투자여하에 따라 재테크가 될수도 있고 물론 안될수도 있지만 절대 대박이란 없다...물론 대출 0원일때는 전체상황이 다르다는 것이다...지역상 여기 오르면 다른곳도 오를수도 있겠지만...허나 오름과 내림의 폭은 있다..그러나 오르지않고 보합권에서 평생 해매는 지역이 있고 오르기는 커녕 내리는 지역도 많다 말하고 싶을뿐이다..


*필자가 재차 거듭 다시 말하지만... 어찌 내집없이 평생 전세 월세로 전전긍긍하면서 국가 정부탓하면서 구질구질 살것인지...아니면 그러한걸 무시하고 스스로 혼자 열심히 노력해서 내집장만하면서 보람있게 삶을 지향할것인지...세상사 밥 첫술에 절대 배부르지 않다는걸 명심해야 한다는 것이다...

*자수성가하신 부자들 말씀 들어보면 어렵고 힘들게 배고프게 시작해서 하나 하나씩 재산 늘렸다고 한다...왜냐 젊을때 고생하고 늙어 편안하게 살기 위하여 재산증식 했다고 익히 귀에 들어본 사람들은 알것이다 사료된다...이 어려운 시기에 아프고 병들면 절대 돈없으면 병원도 못간다...냉정하게 말해 재력 없으면 낑낑 앓다가 죽는다는 것이다...지금이야 젊어 건강하다 하지만...앞으로 65~ 70대이상 노후화 되면 몸에 하나 하나씩 이상징후가 온다는것 어느 누구나 예견된 일 아니겠나 생각하게 될것이다...


*과연 여러분은 노후준비 다들 되어 있는가...세상 돈없이 어찌 재미있게 안락하게 살수 있겠는가...그건 없는사람들의 호응일뿐 개소리일 뿐이다...치솟는 땅값 집값 물가 전세값 나라님도 절대 못잡는다...결론은 나라가 안정되고 국민들이 안정되게 살려면 정부정책에 있어 관료[참모]들이 잘해야 한다는 것이다...

*정부정책 관료들이 아무리 잘한다고 해도...국민과 기업들중에 국가세금 빼돌리고 탈세를 일삼는 인간 쓰레기들이나 적법치 않은 갖은편법과 부실행위를 일삼은 작자들...법질서나 사기나 각종 썩은 부패로 이행하는 인간들...눈에 안보이는 이러한것들이 비일비재 하다보니 귀한 세금이 물세듯 나가게 된다는 것이다..세상사 인간사 모든것은 개개인 행한대로 얻게 된다...인생 늙어 편안하게 살고자 한다면 바르고 옳게 잘 살아야 한다...인과응보[因果應報]