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정부가 규제지역을 시원하게 해제 하였습니다.

지난 정부때 전국을 규제지역화 하더니

이제는 다시 서울 및 경기 4개 지역을 제외한 전국이 비조정 지역이 되었습니다.

전국의 조정지역화 그리고 다시 비조정지역화

이것이 불과 약 2년만에 일어나다니 놀라울 따름입니다.

위에 뉴시스 그림을 보면 아주 이해하기 쉽게 설명 되어 있습니다.

투기과열지구 해제, 조정대상 지역 해제 이렇게 구분되어 있긴 하지만,

결론은 서울전역 그리고 경기도 광명,과청 성남(수정,분당),하남을 제외하고는

교제지역에서 해제=즉 비조정 지역이라는 뜻입니다.

참고로 성남 중원구는 성남에서 유일하게 비조정 지역이 되었습니다.

규제지역 지정과 해제는 명확한 기준이 있었고 그에 따라 지정되었는데요.

부동산 조정장이 심화되면서 반대로 규제지역 해제도 가속화 되고 있습니다.

결국 규제의 끝에 완화가, 완화의 끝에 규제라는 것은 다시한번 증명되었습니다.

그렇다면 비조정지역이 되면 어떠한 점이 바뀔까요?

하기표가 그래도 가장 잘 정리되어 있는 것 같습니다.

첫번째는 양도세 중과가 해제 됩니다.

조정 지역 2주택부터 20%~30%양도세 중과가 되어 최고 세율이 지방세 합쳐서 82.5%수준 이었는데요

비조정 지역으로 되면 중과되지 아니하고 일반과세로 바뀝니다.

물론 일반과세도 양도차익에 따라 세율이 40%후반에 육박하니 부담는 수준으로 기존 양도세 중과율이

너무 높다보니 상대적으로 낮게 느껴질 뿐입니다.

장특공은 어떨까요?

조정지역 2주택으로 양도세 중과를 받을 경우 장특공 적용이 안되었는데요.

비조정지역으로 바뀌면 장특공도 적용이 됩니다.

물론 1주택자가 아니라면 년간 2%？ 최대 30%(15년보유)가 최대입니다.

취득세는 어떨까요?

취득세는 취득시점기준이므로, 기보유한 아파트가 비조정 지역으로 바뀌어도

취득세 환급따윈 없으나, 분양권의 경우 취득시점(일반적으로 잔금 시점)기준 비조정이라면

2번째 주택까지는 중과되지 아니합니다.(비조정 3번째 주택부터는 8%~로 중과)

종부세는 어떨까요?

조정 2주택부터는 세율이 2배 이상 높아지면서 상당한 부담이었습니다.

하지만 비조정 주택은 중과되지 아니합니다.(조정 2주택->조정 1/비조정 1 사례)

양도세, 종부세, 취득세에 대해서 간단히 언급 했는데요.

참고로 종부세는 과세기준이 6월 1일 이므로 금번에 비조정으로 바뀌었다고 하더라도

6월 1일 조정 지역이었으니 조정 2주택 중과를 금년에는 피할 수 없습니다.

내년에는 중과되지 않습니다.(다시 비조정->조정이 되지 않는 한)

사실 종부세는 년초에 정한 공시가격 기준이 과세 기준이 되고

지난 정부의 고가 주택 공시가율 현질화 및 부동산 가격 상승에 따라

전국의 대부분 주요지역이 전년대비 많이 상승하였는데요.

이후 하반기 하락장이 되면서 공시가보다 최근 실거래가격이 더 낮은

기이한 현상이 일부단지에서 발견되고 있습니다.

이제 공시가>실거래가 단지가 생겨나면서 종부세 부담은 가중되고 있는 상황입니다.

미실현 차익에 대한 보유세인 종부세는 과거 부동산 상승기에는 잠재 이익에 대한

선비용 개념으로 울며겨자 먹기식으로 내곤 했는데 이제는 하락기에 접어든 만큼

높은 종부세율 부과가 합당한 것인지에 대한 국민적 공감대가 형성되기는 어렵지 않을까

조심스레 생각해봅니다.

추가적으로 이번 전국의 비조정화가 부동산 시장 완화라는 강력한 시그널을 주기엔 충분해 보이는데

시장에 악재일까요? 호재일까요?

이코대디는 단기 악재, 중장기 호재라고 생각합니다.

단기적으로는 보유세 부담이 심했던 다주택자의 매물 증가 현상이 심화될것으로 보입니다.

이번에 양도세 중과를 맞지 않고 일반과세로 매도를 할 수 있고 장특공도 적용이 가능하기에

매도 카드를 만지작거리는 분들이 많을 것으로 보입니다.

문제는 작년이나 올해초 가격을 생각했을때 굳이 지금 조정 가격에 팔아야 한다는 심리는

크지 않기에 관망+매도고려 심리가 지배적 일것입니다.

단기 매물 증가는 호재라고 볼 수 는 없습니다.

중장기로는 투자자 유입이 다시 활발해 질 것으로 보입니다.

자본주의 사회에 부의 축적 방법의 0순위는 부동산임을 역사가 증명해주고 있습니다.

양도세 중과, 종부세 중과로 추가 매수를 할 수 없었던 1주택 포지셔닝 자들이

발빠르게 움직일 수 있는 좋은 기회입니다.

물론 기존 다주택자들도 덜똘똘한 1채를 팔고 금번에 해제된 지역중 더 똘똘한 한채로

포트폴리오를 변경하면서 펀더 멘탈을 강화해 나가기 좋은 시점입니다.

허들은 취득세 중과가 살아있다는 것과 고금리 인데

양도세 중과 x, 종부세 중과x 안되는 것만해도

투자 고려에 상당한 메리트입니다.(물론 양도세는 추후 양도시점 조정지역 재지정될 때는 중과임)

모든 조건이 투자에 유리할 때는

이미 시장이 들썩인 후일 것이기 때문입니다.

부동산 조정기의 터널의 끝은 아무도 예단할 수 없습니다.

강력하게 시장에 완화시그널을 주고 있는 정부 입장에서 향후 연말,내년초 부동산 가격흐름에 따라

추가 완화카드를 만지작 거릴 수 밖에 없습니다.

what's the next???

모두 슬기롭고 신중한 투자생활 이어가시길 바랍니다.