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[김부성칼럼] 위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산 (上)

“박사님, 아파트로 돈버는 시대는 이제 끝나나요?”

“저금리니 아파트 팔고 월세나오는 상가나 오피스텔로 갈아탈까요?”

“아파트 시대 끝났으니 땅에 투자하라는 분들도 있는데 당췌 혼란스럽습니다. 몇 년전부터 떨어진다 떨어진다 하던 아파트가격이 꽤 올랐으니까요. 이제라도 아파트 팔아버리고 땅에 묻어둬야 하는건지 고민입니다”

필자가 최근 상담이나 강의를 하다보면 이런 질문을 상당히 많이 받는다. 현재 한치앞을 가늠하기 어려운 대혼돈의 시기이자 2017년~2018년 일시적 공급물량 잉여를 틈타 제 2차 하우스푸어론(집값폭락설)이 발호할 가능성이 높은 위기의 시대이기도 한 탓이다.

부동산 투자방법은 크게 두가지로 나누는데 첫 번째는 시세차익을 위한 투자다. 두 번째는 시세차익은 미미하거나 아예 시세차익은 발생하지 않지만 매달 월세수익을 받기 위한 투자 2가지가 그것이다.

필자는 전자를 악어농사로 부르고, 후자를 젖소(우유)농사라 부른다. 악어농사를 짓는사람들은 악어를 키우는동안 매달 수익이 나거나 하지는 않는다. 키우는 기간도 단기간이 아니라 최소 몇 개월~최장 십년이 넘어갈수도 있다. 최종 수익을 얻는 시기는 악어를 잡아서 가죽을 얻는 시점이 된다.

따라서 악어농사를 짓는 사람들은 중장기적인 시간동안 ‘악어가 아프지는 않을까?’ ‘악어농사와 관련된 정책이 바뀌어 악어 사료값이 많이 들어가 손해는 나지 않을지’ 등등 상당한 고민을 안고 악어를 키우게 된다.

그런데 몇 년후 악어가 잘 자라 악어 가죽을 얻을 때 악어 가죽 가격이 많이 올라있으면 그때 비로서 그동안의 맘고생이 눈녹듯 사라지면서 상당한 시세차익을 얻게 된다. 물론 그 반대의 경우도 얼마든지 생각해볼수는 있다.

이러한 악어농사의 대표적인 종목이 바로 아파트라고 볼 수 있다. 물론 토지도 악어농사라고 할수도 있지만 농사의 기간이 너무 오래걸리고 악어를 팔아야 할 타이밍을 잡기가 너무나 어렵고 악어를 팔 때 내야하는 세금이 너무 많아(토지양도세중과등)서 아무나 지을수있는 것은 아니고 충분한 경제력이 바탕이 되고 악어농사를 2-3년 3-4년이 아닌 20년이상 키울 생각으로 접근하지 않으면 안되는 종목이기 때문에 통상적으로는 악어농사의 경우 시세탄력성이 높은 아파트가 대표적이라고 볼 수 있다.

반대로 우유를 얻기위한 젖소농사의 경우에는 시세차익보다는 매달 고정적인 월세가 들어오는 상품인 수익형 부동산을 의미한다. 대표적인 것이 상가나 오피스텔같은 월세 수익형 부동산을 생각해볼 수 있다. 젖소농사의 경우 매일, 혹은 매주 우유의 생산으로 인해 수익이 발생한다.

문제는 악어농사처럼 ‘결정적인 한방’(=꽤 높은 시세차익 혹은 어느정도의 시세차익)이 없기 때문에 악어농사를 짓는 사람들에 비해 시세차익을 기대하기가 쉽지않은 단점이 있다.

젖소는 우유를 목적으로 키우지 한우나 육우처럼 나중에 팔아서 가격이 오르면 시세차익을 목적으로 키우는 소가 아니기 때문에 아기자기한 재미는 있지만 결정적인 한방이 없는탓에 악어를 키우는 사람들이 악어가죽을 비싸게 팔아 한몫 단단히 잡을 때 상실감을 느끼기도 한다.

심지어 유유를 얻기위해 젖소를 구입하였는데 구입한 젖소가 병든 젖소라면 좋은 우유를 제때 얻는 것은 고사하고 구입한 가격보다 떨어진 가격에 팔아야 하는 처지가 되어 원금을 까먹는 경우도 상당히 많이 있기 때문에 젖소농사는 상당한 주의가 필요하다.

그렇다면 악어와 젖소중 어떤 것을 키워야 할까? 결론부터 말하자면, 악어와 젖소를 동시에 키우는 것이 가장 이상적인 투자법이다.

대한민국 부동산투자에서 시세차익(악어농사)을 포기하는 투자(젖소농사만 짓는투자법)는 위험한 투자라고 할 수 있다. 다시말해 아파트를 모두 팔고 수익형부동산에 올인한다거나 하는 발상은 위험한 것을 넘어 거의 미친짓(?)이라고 불러도 무방할정도의 ‘판단 大 착오’의 투자법인 것이다.

대한민국에 찾아보면 좋은 새끼악어(저평가된 지역과 저평가된 아파트)들이 얼마든지 찾아낼 수 있는 기회가 있다. 악어농사를 포기한채 우유만을 얻기위해 수익형으로 모두 갈아타기보다는 현재 대한민국, 특히나 대혼돈의 위기의 시대에서는 악어농사와 젖소농사를 같이 병행해서 짓는 것이 유리하다. 따라서 시세차익을 위한 아파트를 함부로 팔아서는 안된다.

한편, 악어만 키우면 악어를 키우는기간동안 여러 가지 불안한 상황에 직면하기도 하는데 현재의 시기가 바로 그러한 시기이기도 하다. 그러나 이러한 때 우유가 꾸준히 생산되어 매달 월세가 꾸준히 나오면 불안과 위기감을 이기는데 도움이 되고 불안한 마음에 자칫 악어를 타이밍도 아닌데 헐값에 시장에 내다팔고 후회하는일을 줄일 수 있어 상당히 유리하다.

또한 젖소만 키우는 사람들의 경우 우유만 자잘하게 얻다보면 크게 목돈을 만질수가 없어 상대적으로 자산증가폭이 더디다는 생각에 허탈감이 들수도 있다. 따라서 가장 이상적인 것은 일단 악어 한두마리 이상은 반드시 키우되, 여력이 되면 젖소농사도 작게 시작하여 농사가 잘되가는 것을 보면서 동시에 조금씩 비중을 늘리는 방법이 좋다.

그러나 젖소농사를 지을때는 젖소(수익형부동산)을 구입할 때는 악어구입할때보다도 훨씬 더 세심하게 살펴보고 고려해서 구입해야만 낭패를 당하지 않는다. 상가등의 수익형투자시에는 여러 전문가의 조언을 종합적으로 경청하여 판단하는 것이 좋다. 가급적 악어농사를 안정적으로 지으면서 악어에서 시세차익이 날 때 그 차익으로 수익형 부동산에 조금씩 투자하면 리스크가 덜하다.

그렇다면 시세차익을 노리는 악어농사와 매달 월세수익을 노리는 젖소농사의 비중은 얼마로 하는 것이 가장 좋을까? 여기에 대한 답은 있을 수 없다. 각기 자금여력이나 투자패턴이 천차만별로 다양하기 때문이다.

5억원이 있다면 악어와 젖소를 3:2로 할수도 있고 그 반대로 할수도 있고 4:1로 할수도 있고 아니면 수익형비중을 0으로 하고 5억 전액을 시세차익용으로 할수도 있다. 각기 천차만별이 나오는 것이기에 정해진 규칙이나 법칙은 없다.

연령대별로 각기 다양한 경우의 수가 있기때문인데, 굳이 비율을 나눠달라고 한다면 이해하기 쉽게 대략 우선적으로는 순자산중 금융순자산을 제외하고 부동산 순자산을 놓고 고려해본다면 시세차익용과 수익형(=반드시 우량 수익형임을 전제)비율을 연령대별로 30대는 시세차익용 부동산비중 70%, 수익형 비중 30%, 40대는 60%:40%, 그리고 50대~70대는 각각 50:50~30:70정도에서 플러스마이너스 10%정도선을 가감하여 포트폴리오를 구성하면 대체로 무난하다.

“박사님 그럼 악어에서 우유가 나오는 상품이면 최고 아닌가요?”

“나중에 팔 때 가격이 오르는 젖소(악어가죽으로 변신한 젖소)를 사면 최고 아닌가요?”

라고 반문하실 독자들이 많으시리라 짐작된다. 정확히 보았다. 당연한 얘기다. 그리고 실제로 불가능한 얘기도 아니다. 예컨대 시세차익용으로 아파트를 구입해서 전세를 주고 월세를 줬는데 아파트가격이 많이 올라 투자금을 회수하고도 시세차익이 남아서 월세를 주고 월세도 받는 아파트라든지, 상가나 오피스텔등의 수익형부동산을 샀는데 월세도 받으면서 나중에 되팔 때 시세차익도 얻는경우가 그것이다.

다만 필자 실무적으로 볼 때 후자보다는 전자의 경우가 훨씬 많다. 악어농사가 기본 토대가 되어야 하는 이유다. 젖소농사(수익형만을 투자하는 방식)는 실패확률이 악어농사보다 훨씬 높은 경우가 많기 때문에 철저하고도 꼼꼼한 옥석가리기가 요구된다.

이번칼럼(上)의 대강을 종합하면 시세차익을 포기하지말고 시세차익용 부동산은 1순위로 보유하라는 것이다. 내집한채 없거나 멀쩡히 있던 집도 팔고 월세수익만을 노리며 상가등에 잘못투자하면 위기의 시대에 위기에 빠져 허우적거릴 수밖에 없다는점이다.

아울러 순자산에 비해 지나치게 비중이 높은 토지나 수익형부동산등은 적정한 수준으로 매도하여 포트폴리오를 한쪽에 치우치지 않고 악어농사와 젖소(우유)농사를 병행하라는점이다.

다음칼럼(下)에서 이번 칼럼(上)에 이어 부동산 ‘몰빵투자(타조알투자)’와 투자가치 낮은 3천~1억이하 저가의 아파트나 오피스텔을 갭투자 형식 혹은 무더기 묻지마식으로 대량으로 사들여 ‘골치아픈 투자(메추리알투자)’를 하는것의 리스크와 위험에 대해 설명하고 가장 이상적인 투자법인 ‘계란투자법’을 통해 위기의 시대, 사야할 부동산과 팔아야 할 부동산에 대한 얘기를 계속 이어가보고자 합니다.

-김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자


-네이버 카페: [김부성의 부동산 스터디] 매니저