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[김부성칼럼] 대한민국 부동산, 일본식 버블붕괴 올까?

대한민국 부동산시장이 일본처럼 되어 향후 집이 반토막이상 된다는 공포감을 조장하는 소위 ‘국내 부동산의 일본식 버블붕괴’ 현상은 대한민국에서는 일어날 가능성은 거의 희박할것으로 예상된다.

이해도를 높이기위해 숫자를 빌려 말하면 최소한 현재, 30대가 60대가 될때까지는 일본식 버블붕괴가 대한민국에서 발생하는일이 목격하기는 거의 어려울전망이다.

그동안 30년 가까이 지긋지긋하게 집값 폭락론자들이 일본을 언급하며 일본의 전철을 그대로 밟을것이라고 외쳐왔지만 이러한 주장들은 렌트푸어만 양산하고 집값 상승기때마다 허탈감에 고통을 당하는 선량한 무주택자들에게 고통만 가중시켜왔다. 10년전에도 [아파트시대 끝났다] (2006년刊)라는 책이 나오기도 했는데 여지없이 빗나가고 말았다.

아파트 시대가 끝났다고 주장하면서 2부에서는 앞으로 유망한 아파트단지 10여곳을 기술하는황당한 책도 나온적이 있는데 일종의 해프닝 수준으로 봐야 할 것이다.

이러한 일본식 버블붕괴론의 근거는 그동안 늘어난 주택 공급물량과 2016년 10월기준 1300조원(추정)에 달하는 가계부채에 대한 부실 우려 때문이다. 또한 인구감소와 함께 생산인구감소도 이러한 논리의 근거가 되고 있다.

일본은 금리 인상, 토지 구입 규제와 함께 부동산 대출을 총량제로 규제했고, 결과적으로 토지구입 심리가 급격히 위축되면서 부동산 시장은 장기침체에 빠지고 이러한 부동산 버블 붕괴가 일본의 20년 장기 불황으로 이어지게 됐다.

그런데 일본의 부동산 투자는 공급이 한정된 토지에 집중된데 반해서, 우리나라는 아파트 청약후 2~3년이면 입주가 가능한 아파트 중심으로 이뤄져 일본에 비해 버블의 깊이나 규모면에서 상당히 다르다.

일본 버블기에 토지와 상업용부동산에 LTV한도를 110%나 대출해주면서 금융기관이 부실해진 일본과, 현재 우리나라 금융기관에서 너무하다싶을정도로 대출규제를 강화하고 LTV(담보대출한도)는 물론 DTI(총부채상환비율)규제와 함께 심지어 DSR까지 내놓으면서 금융기관 부실우려는 사실상 희박하다고 봐야 할 것이다.

부동산시장이 침체되더라도 은행이 망할일은 없다는 의미다. 담보인정비율(LTV)이 많아야 1금융권에서 60%이내이고 2금융권도 규제가 심해지고 있어 70%이상은 대출받기가 힘든게 사실이다. 과거 일본처럼 대출한도를 100%넘게 해주던것과는 상황이 다르다.

현재 정부는 가계부채의 부실화를 우려하여 집단대출 규제등을 상당히 조이고 있고 너무 강도가 높다싶을정도로 강화하고 있지만, 만약 부동산 시장에 과도한 하락 조짐이 나타나게 되면 정부는 반대로 언제든지 경기부양정책에 나설 수밖에 없기 때문에 일본식의 버블 붕괴 가능성은 대한민국에서는 희박하거나 최소한 30년이내에는 이런일은 발생하지않는다고 보고 부동산시장과 부동산투자 접근을 하는 것이 좋다.

또한, 선진국의 사례를 볼 때 ‘완전한 주택공급’ 상태인 인구 1천명당 440가구까지 주택이 공급되기위해서는 앞으로 거의 20년가까운 시간이 걸리고 주택수요인 가구수도 대략 2040년까지 향후 25년정도는 계속 늘어날 것으로 보이기 때문에 대한민국의 주택시장이 일본전철을 밟을가능성은 거의 희박하고 대한민국 주택시장 성장은 상당기간동안 이어질 것이다.

한편, 일본의 버블 붕괴 사례는 우리나라입장에서는 부동산 정책에서 일종의 반면교사(反面敎師) 역할도 하고 있다. 다시말해 일본의 사례가 우리나라에는 타산지석(他山之石)이기 때문에 정부는 부동산 시장이 ‘이상급등’이나 ‘이상하락’ 등이 심화되면 너무 빠르다싶을정도로, 그리고 너무 빈번하다싶을정도로 비교적 빠른 속도로 부동산 시장의 경착륙, 혹은 급등세를 방지하는 정책을 시장에 내놓아 부동산 버블붕괴와 폭등에 대해 상시 지원준비 정책을 추진하는 특성이 있기때문에 대한민국 부동산이 일본처럼 곧 버블붕괴에 빠져 일본처럼 장기침체로 가고 잃어버린 20년의 전철을 그대로 밟게된다는 주장은 위험한 발상이라고 할 수 있다.

예컨대 대한민국 부동산시장은 정부가 비상시(=급등락)를 대비해 항상 대책반이 상주 대기하는 시스템이라고 볼수있어서 일본처럼 무방비상태에서, 그것도 앞서 언급한것처럼 버블이 터질만한 그런 상황이었고 정부조차도 손을 쓸 수 없는 상황이 발생했던 일본과는 많이 다르다.

또한 일본은 버블붕괴가 시작된 1990년도의 주택착공건수가 144만가구였다. 이는 10년전인 버블붕괴전의 대호황이었던 1980년도의 136만가구보다도 많은 수치다. 경기가 좋지않음에도 불구하고 경기가 최호황이던 시기보다도 더 많은 엄청난 공급을 했던 것이다. 마치 너무 많은 음식을 먹고 배가 불러 배가 빵빵해진 사람에게 음식을 더먹으라고 반강제로 더 많은음식을 준것과 비슷하다. 일본의 경우 다소 과장되게 비유하면 배가 터질만도 했던셈이다.

반면 우리나라는 연간 공급물량이 많지않다. 2015년과 2016년에 경기가 살아나면서 그동안 못해왔던 5년치의 공급부족분을 채우는 과정에서 1-2년의 단기적인 공급물량 잉여분이 생기긴 했지만 이는 단기적으로 근시안적으로 볼것이 아니라 2008년 금융위기이후 건설사들이 2014년까지 5년간 주택공급을 줄여왔던 기간의 주택부족분을 2015년 정부의 규제완화와 일부 부양책으로 인해 주택시장이 정상화되는과정에서 늘어난 공급물량은 공급과잉이라기보다는 그동안의 부족분에 대한 해갈(=갈증해소,보충)로 보는 것이 타당하다(이러한 근거는 앞장들에서 지면을 할애하여 별도로 기술하였음)

오히려 내집마련 시기를 놓친 무주택자들은 2017년~2018년이야말로 ‘11.3대책’과 국내외정세의 불확실성, 입주물량의 일부 잉여등에 따른 급매물을 매수하여 내집마련할 수 있는 좋은 기회라고 봐도 과언이 아닐 것이다.

‘11.3대책’은 무주택 전세시장에 머물고 있는 많은 매수대기자들과 1주택 실수요자들에게 정부가 일종의 통큰(?) 선물을 준 대책이기 때문이다.

아울러 대한민국 부동산시장에 일본식 버블붕괴론을 기계적으로 대입하여 바라보기다는 대한민국의 특수성이나 대한민국 부동산시장의 과거와 현재의 추세흐름도 같이 살펴보는 안목도 필요할 때라고 본다.




※본 칼럼은 필자 著 [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야 할 부동산](16.11월 20일 刊)을 토대로 작성함-

-김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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