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[김부성칼럼] 대한민국 부동산, 에코세대가 몰려온다!

지난 칼럼에서 베이비부머세대가 주택을 팔지 않는 3가지 이유에 대해 설명하고 이들 베이비부머세대들이 주택을 쉽사리 처분하지 않게될것이라는 점을 3가지 근거를 통해 살펴봤다. 그런데 베이비부머세대이후에 거대한 수요층인 에코세대가 베이비부머세대를 대신해 주택시장의 중요한 수요층이 된다는점을 이어서 설명하고자 한다.

2016년 10월 한국감정원에 따르면, 주택의 새로운 수요층인 에코세대(베이비부머에게서 태어난 1979~1992년생)가 2025년까지 연평균 무려 70만명 수준으로 새롭게 주택시장에 진입하고 1, 2인 가구도 빠르게 증가하고 있다는 점을들어 주택시장이 일본식 버블붕괴로 간다는 논리는 허구라는 취지로 관련기사를 내기도 했다.

필자도 한국감정원의 견해에 대체로 수긍하는편이다. 1980년대 후반과 1990년대 초반에 집값을 끌어올린 소위 '베이비부머 세대'(1955~1964년생)의 자녀, 즉 베이비부머세대의 2세들인 '에코세대'(1979년~1992년생)가 본격적으로 집을 구입하는 시기가 도래하고 있는데, 이들중 일부는 이미 주택시장에 매수세로 뛰어들고 있다고 봐도 무방할 것이다.

에코세대는 약 1000만명에 이르는데, 이들 에코세대가 향후 2-3년안에 본격적으로 주택거래에 나서게 될 가능성이 높다. 따라서 일본식 버블붕괴나 베이비부머세대를 끝으로 주택시장은 장기침체에 빠진다는 일부 폭락론자들의 주장은 신빙성이 낮다고 볼 수 있다.

또한 일본식 버블붕괴얘기를 하면서 늘 인구감소얘기를 들먹거리곤 하는데 통계청에 따르면, 우리나라의 인구는 2015년 현재 5천62만 명에서 15년후인 2030년이되어서야 5천216만 명으로 정점을 찍은 뒤 2035년 5천189만 명으로 소폭 감소하면서 향후 20년후에야 인구감소, 즉 인구 하락 국면을 맞는다. 인구가 감소하려면 앞으로 20년이나 남았다는 얘기다.

                                      <자료: 통계청>

인구수가 현재의 5100만명수준으로 하락하려면 대략 2043년정도나 되어야할것으로 보인다. 향후 20년간 인구가 계속 늘어나고 가구수는 기하급수적으로 늘어나며 인구가 첫 감소를 시작하는시기가 앞으로 20년후이고 현재의 인구수에 도달하기까지는 27년이나 더 소요되되어야 하는 것이다.

한편, 가구 수를 살펴보더라도 같은 기간 1천870만 가구에서 2030년에 2천173만가구, 그리고 인구가 최초로 감소세를 보이는 것으로 예상되는 20년후인 2035년에도 2천226만 가구로 오히려 가구는 더 증가한다. 가구수 증가이유는 가구가 쪼개져 1인~2인 가구가 증가하기 때문이다.

그런데 중요한 것은 1인 가구의 경우 주택 자가점유율이 올해 약 30%에서 2030년이면 64%까지 증가할것으로 보여 이들 1인가구가 새로운 주택 수요를 낳을것으로 예상된다.

지금 짓고있는 아파트나 주택들이 과거 2006년과 2009년 중대형물량위주가 아닌 중소형위주이기 때문에 2017년~2018년 미입주사태나 입주대란사태도 발생할가능성이 크지 않고 국지적으로 전세가격하락이나 극히 일부지역에서 역전세난이 발생할 수는 있지만 2018년이 지나면 이러한 일시적현상은 다시 바뀌게된다.

주택수명이 54년이나 되는 일본에 비해 우리나라의 주택수명은 약 31년으로 일본에 비해 상당히 짧다. 1989년 이전에 지어진 주택만 약 480만가구에 달해 향후 멸실에 의한 잠재적 주택수요 저변이 넓어 일본과 우리나라는 판이하게 다르다는점도 인식해야한다.

앞으로 10년간 에코세대가 베이비부머세대를 대체하여 주택시장에 참여하게된다. 반면 좁은땅에서 주택공급을 대규모 진행하는 방식의 신도시는 2020년이면 거의 뚝 끊기게된다.

2017년~2018년 입주물량이 조금 많다고 집값폭락을 기대하고 계속해서 내집마련을 포기하고 전세시장에서 맴돌기보다는 2019년이후 공급절벽과 집값급등이 우려되고 있다는점을 참조하여 최근 발표된 정부의 11.3대책’ 수혜를 향유하면서 현재 매수우위시장 시장분위기에 출회되는 급매물(신규아파트, 재고아파트등)등을 2017년에는 매수하는 것이 유리할것으로 보인다.

※본 칼럼은 필자 著 [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야 할 부동산] (16.11월 20일 刊)을 토대로 작성함-

-김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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