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[김부성칼럼] 자금조달계획서, 거래절벽 요인중 하나!

정부의 부동산규제중 투기과열지구내에서 거래가액 3억원이상자들이 반드시 제출해야하는 일명 자금조달계획서가 최근 거래부진 심화요인중의 하나가되고 있는데 자금조달계획서는 주택구입자금조달을 어떤방법으로 할것인지에 대해 상세하게 작성하게끔 되어있고 입주계획 여부까지 상세하게 기록을 해서 신고해야하는 제도입니다.

보통 부동산에서는 수월한 거래를 위해 자금조달계획서가 별거아니다라거나 형식적이다라고 하시면서 대수롭지 않게 생각하시는분들이 적지않고 거래당사자에게 이러한 부분에서 자세하게 설명하지 않는 경우도 많은데, 실제는 별거아닌게 아닙니다. 다시말해 제대로 정확하게 신고해야 하는 것이 바로 자금조달계획서 및 입주계획서입니다.

특히나 투기과열지구에 전체가 묶인 서울권의 경우에는 심리적인 위축이 상당합니다. 상당수의 매수자들은 대출규제보다도 더 예민하고 골치아프다고 느끼는게 바로 자금조달계획서입니다. 거래절벽의 심화요인중 유력한 요인중의 하나이기도 한 셈입니다.

있는 그대로 자금조달계획이나 입주계획서를 제출하면 되지않느냐라고 생각하실게 너무나 당연할겁니다. 맞는 말이고 당연한 말입니다. 따라서 이때문에 우선적으로 투자목적의 매수세보다는 철저한 실수요자들 위주로 거래가 되는 추세라 시장자체가 거래도 부진하고 관망세가 되어 답보상태의 정체기가 이어지고 있는 상황입니다.

거래부진의 요인이 여러가지가 있겠지만 정부의 최근 대책에서 내놓은 과거 주택거래신고제와 유사하지만, 과거와 달리 입주계획까지 제출해야하는 강화된 주택거래신고개념이기때문에 시장에 주는 영향이 큰 편입니다.

물론 투기과열지구가 아닌 지역에서는 자금조달계획서가 필요하지않아 그나마 시장에는 영향이 덜하다고 볼수있어서 다행이라고 볼수도 있습니다만 시장자체를 주도하는 서울과 투기과열지구내에서의 3억원이상 거래시 제출의무인 자금조달계획서 및 입주계획서는 매수자들로 하여금 심리적인 위축을 가져와 거래부진에 상당한 영향을 주는것임은 분명한 사실입니다.

자금조달계획서는 예컨대, 운전자가 운전하면서 아무런 법규위반이 없이 운전하고 가는데 바로앞이나 바로 옆에 교통순찰자가 지나가거나 순찰자가 보이면 아무죄도 없는데 운전을 더 조심히하고 일부러 순찰자옆을 비켜가거나 속도를 괜히 낮추거나 순찰자를 먼저 보내려는 심리가 강해지는것과 유사합니다.

결국 자금조달상 뭔가 소위 말하듯 캥기는게(?) 있는 분들은 거래를 하지 않을것이고 아무런 꺼리낌이 없고 자금조달계획에 흠결이 없는 실수요자들초차도 심리적으로 위축이 되는것이 바로 정부나 과세당국에 사유재산의 규모와 상세한 조달계획 및 입주나 임대를 주는 여부까지 신고하는것 자체가 심리적인 위축을 가져오는것입니다.

아울러, 허위로 신고하거나 대충 별거아니다라고 생각하고 부실하게 제출하거나 하면 낭패를 볼수 있고 주택거래이후에도 계속 신경이 쓰일수밖에 없으므로 자금조달계획서와 입주계획서는 부동산에서 별거 아니라고 얘기해도 반드시 정확하고 사실대로 적어내는것이 나중을 위해 더 좋은것입니다.

현재 가계부채대책이 얼마전 나왔고, 지금 올해말~내년 3월31일(=조정대상지역내에서 양도세중과조치시행직전)까지 사이에 가장 영향력이 큰 다주택자 임대사업자등록 인센티브가 포함될 주거복지로드맵의 발표가 이달 중하순으로 미뤄진상태이고, 더 미뤄질수도 있다는 얘기도 들립니다만 주거복지로드맵에서 발표하는 임대등록 유도 당근정책과 전월세 상한제와 계약갱신청구권도입여부 및 주택공급정책이 나오기전까지는 실제로 실수요자외에는 거래에 참여할 수요는 극히 제한적이기에 주거복지로드맵이 나와야만 무언가 시장의 물줄기가 어디로 흐를지 윤곽이 나올수밖에 없는 상황입니다.

당분간 지켜볼수밖에 없다는 의미이기도 합니다. 정부에서 발표하는 주거복지로드맵이 거래도 정상화하면서 다주택자들과 무주택서민들간의 이해가 적절한 균형을 이룰수있도록 가장 좋은 방안이 나와주길 기대해봅니다.

 -김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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