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주택임대사업자 등록 망설이는 이유?

*임대사업자 등록후 진행과정 등에 구청.세무서에 어떻게 해야 하나등 조건등을 파악해보고 장점보다는 단점이.임대사업자로서 너무나 불편과 어려움이 많고. 벌칙조항인 과태료가 많아 사업자등록후 다시 취소하는 사례 많이 발생하고 있습니다. 참고들 하세요.

1. 주택 1-3채 구입하여 임대사업한다고 사업자 등록은 강제조건이 아님

    (장차관님들도 전국적인 주택현황에 2주택자 이상이  많음에도 사업자등록한님 없음)

2  시.군 구청에 사업자 등록후 세무서에 사업자 등록해야 함.
*4년 일반 임대사업자. 8년 준공공임대사업자.

동일하게 년간 5%이내 임대료 인상 조건임.

3. 등록후 1개월이내 사업자 등록 취소 할수 있음

*구청에 사업자 등록말소신청후 말소신청이 완료된

증명으로 세무서에 사업자등록 취소 접수.

*장 점:

1.임대물건: 재산세 25%-50% 감면 받을수 있는데 실질적은 감면은 10%임 순수 재산세만 감면이고
(재산세와 함께 포함되어 부과되는 도시지역분.지역자원세.지방교육세등은 감면대상이 아님)

재산세외 기타 세목 대상 제외로~ 전체 재산세가 30만원이면 3만원만 감면이 된다는뜻임.

2. 사업자 등록후 임대기간 충족조건 4년(일반임대). 8년(준공공임대)

나눠 사업자 등록후 10년 임대후 양도시는 장기보유 특별공제 10%추가

감면 가능

*사업자 등록 안한 님은 10년에 30%.

(단 세법에는 *6년이상 임대시 장기보유 물가상승율 공제 혜택있음)

*주택임대사업자로서 40% 공제 받을려면 단 임대기간 10년동안

임대차 계약서 사본을 보유 했다가 양도세신고외 장기 보유 특별공제 신청을 세무서에 별도로 해야 하는데 이서류에 첨부해야함

*10년동안 임대차 계약서 버리면 안됨

3. 준공공 임대사업자 등록후 10년임대후 1채 매도시에 양도세

   100% 감면. 단 농특세 10%는 제외

4. 임대물건과 거주 주택과 합계 6억원이 넘을시 종부세 대상인데 이를 9월에 주소지 관할 세무서에 종부세 유예 신청을 해야함,

-이때 누구에서 언제부터 얼마에 임대하는가를 주소지 세무서에 적어내어야 함.(임차인의 주민등록번호까지 기재함으로 임대차계약시 임차인의 주민등록번호 반드시 기재해야 함)

*단 종부세법에는 5년이상 임대 사업해야 하는 조건 충족해야 함.

4년 단기 임대사업으로서는 종부세 유예 받은 것 토해내야 함.

단 점

1.사업 조건이 까다로워서 웬만하면 벌칙조항에 걸려 과태료1백만워~ 1천만원이상부과 받을수 있음으로...단점이라기 보다.임대진행 과정이 절차가 복잡하고 어려워 전부 사업자 등록을 포기하는 상태

1,임대사업자등록 시.군에 1차한후 세무서에 또한번 등록...세계 이런나라가 없음 부처가 틀리다고 사업자등록을 각각 받고 관리하고 있음

2 임대차계약서양식 표준계약서 사용...민간끼리 계약을 정부가 관여하는 관행..오히려 중개사 협회 임대차 계약서가 더 세밀하고 세입자에게 유리한데도 이를 고집하고 어기면 과태료 폭탄을 때리고 있음

3.의무임대기간 준수(4년.8년)...주택 임대차법에 2년 보장을 하는데?

4. 임대료 년5%한도내 인상

5. 임대조건 임차인 변경시  임대 물건지 관할시.군에 신고

6.. 매년 5월 기타 소득합산하여 종합소득세 신고. 매년 1월 사업장 신고

7. 의료보험료 납부.

8. 연금 납부

9. 종합부동산세 유예 신청(국세청)

10.오피스텔 임대시 주거용으로 사용시 관청에 별도신고

11.임대사업자 등록변경 요건 발생시 주소지 관할관청 신고

12. 매년 1월 주소지 관할세무서에 사업장 신고
     -어느주택을 누구에게.얼마에.언제까지 임대주고 얼마의 소득을 올렸나 상세하게 기록하여
      신고하고


13. 매년 9월에 종합부동산세 대산이 된다면 종합부동산세 유예 신청

14. 매년  5월에 종합소득세 신고시  임대소득 합산 신고해야 함

15. 의무임대기간 끝나고 한채 매도시 물가상승율 공제 신청시 과거 10년간(40%공제)의 임대차 계약서
      전부 첨부하여 신청하여야 함(양도세 신고시)
        *사업자등록한님10년에  40% 공제.
        *사업자 등록안한 님 10년에 30% 공제.
        *일가구 일주택자 80%공제(9억원 넘는 주택해당)

2. 의무 대기간의무기간 준수

일반 임대 4년. 준공공임대 8년 충족조건을 채워야 함.

(5섯채 임대하고 있는데 집안사정으로 급전이 필요시 급히1채 매도할수 없음)

*1채라도 임대 의무기간 안에 매도시에는

-1천만원이하의 과태료 부과

-전체 재산이6억원초과로 종부세 유예 받은 것.재산세 감면 받은 것. 가산세 까지 보태어 토해내어야 함.

3. 년간 임대료 5%이내 인상조건

 이를 충족을 할려니 계산하기가 어려움이 있음

*예시: 아파트1채 2억1천만원에 전세 임대중에 있는데 2년후 기존 임차인은 임차인 사정으로 퇴거하고 다시 새로운 임차인과 다시 임대시 월세로 3천보증금에 월50만원 받을시 임대조건 충족되는가 의문,

(5%인상 충족 조건) 에 아무도 아는님이 없음

*시청담당 공무원도 모른다고 함.

위반시 1천만원이하의 과태료.

4. 표준임대차 계약서 사용

임차인과는 임차 계약시 받드시 표준임대차 계약서를 사용해야 하고 설명하여 인지했다는 서명받아야 함.

인터넷에 표준임대차 계약서가 많은데 어느것인지 헷갈림.

(주택법 별지25호 서식이라고 되어 있고. 일반 공인중개사는 모르고 있음)

*위반시 1천만원이하의 과태료.

5. 사업자 등록을 했기 때문에 기타 소득 및 의료보험.연금 납부.

가. 종합소득신고 대상이 되고

- 월세는당연하고.

- 전세보증금3억이상이면 세금부과)

나. 의료보험료 부과 대상이 되고.

다. 연금 부과 대상이 됨.

라. 매년 1월 주소지 관할 세무서에 사업장신고를 해야함.
어느주택을 누구에게 얼마에 언제까지 임대주었고 소득이 얼마나 발생하였는지?를 서면신고

6. 준주택의 용도제한

오피스텔을 임대사업등록시에는 주거용으로만 사용해야 함.

주거용? 주민등록이 이전되어 오는님에게 임차하라는 뜻임.

*임차인 동의하에 담당공무원이 확인가능

위반시는 1천만원이하의 과태료.

7. 임대조건 신고

-임대차 계약(변경계약포함)의 체결일로부터 3개월이내 임대조건 변경신고서(표준임대차 계약서 사본첨부)를 임대물건 소재지 관할관청에 제출해야 함

*오피스텔은 임차인의 주민등록 초본 첨부 혹은 임차인 동의하에 담당

공무원이 직접 확인.

* 서울에 거주하면서 전남 광주에 20평대 아파트 임대시 광주까지 내려 가야함.(서면접수 된다는 조항 없음)

*3개월이내 임대조건 신고안할시는 1천만원이하의 과태료.

8. 분양계약서로 등록한 물건의 임대시작일:

 임대시작일은 공란으로...실지 준공되어 임대차 계약후 임대시작일에 다시 신고

신규 분양받은 오피스텔.아파트 등이 해당됨.

 9.임대사업자 변경 등록

변경신고의 예시: 물건지 추가.삭제.주소지 변경,전입신고등

등록사업이 변경날로부터 30일이내 시장.군수 구청장에게 신고)

(주소변경의 경우 전입지 관할 관청에 변경신고)

*위반시 1백만원이하의 과태료

시정되어야 할 문제점:

1,전세임대와 월세 임대로 전환시 월 몇%의 이자로 감안 할것인가? 명확하지가 않음.월세임대 도중. 전세임대로 전환시 인상율5% 계산은?(7번항목 임대조건 신고)

월세를 전세로 변경시도 마찬가지...계산하기가 어려움이 있음.

기존 일반임대 시장과의 임대료 차이가 상당할 때...임대인 입장에서 누구를 선정할것인가?도 중요.세입자가 자발적으로 퇴거시 새로운 임차인과 전월세 임대료.기존것을 고수할것인가 실시세대로 할것인가?

2. 오피스텔 임대시는 독신자가 단기간에 머물수 있는 임대 행위가 많은데 주민등록을 옮겨와야 하는지? 일일이 담당공무원이 확인해야 하는지? 실행에 어려움이 있음

구청에 건물 용도가 영업용인가? 주거용인가? 에 따라 일반주택과 동일하게 하는 것이 좋을듯

 3. 정부가 공급하는 임대주택 5-10년 사업에 연금이나.의료보험료 등을 별도로 내고 있는지? 정부를 대신하여 임대주택 공급자임을 간주하면 연금이나 의료보험료를 내지 않토록 하는 것이 임대주택 공급에 도움이 되지 않는지?

*단 5% 인상 조건이 상식적으로 이해가고 계산하기가 좋게 변경하는 조건

4. 임대조건 신고:

임대사업자는 아예 중개업법에서 표준임대차 계약서로 하고 중개업소대표가 관할 관청에 신고하는 것으로 변경하는 것이 임대인의 번잡함으로 피하게 하는 것과 효율성을 높이는것으로 신고자를 아예 법으로 변경하는것도 고려.*지금 주택 매매 거래는 중개사가 직접 신고 하고있음.

 5. 국민입장에서는 임대물건 관할관청에 제반 신고절차와 세무서에 매년 1월 사업장 신고등 이중으로
    보고를 해야 하는 불편을 느끼고 있음

6. 전세보증금만으로 임대시

전세보증금은 국제회계법상 돌려줘야 하는 부채임으로 소득으로 간주하여 매년 소득세부과는 국제법을 어기는행위. 임대시장의 추세는 전세보다도 월세임대로 전환하는데 서민입장에서 전세 임대를 선호함으로 전세임대보증금은 소득으로 간주하는 것 철페 하여 전세임대 주택이 시중에 많이 나오도록 유도하는것도 바람직한데도...........

*참여정부 시절에는 전세보증금에 대한 소득세 철페 하였음: 이유는 집없는 서민위한다는 목적하나
그런데 지금은? 어떻게 하고 있죠. 내년4월이후 다주택자 양도세 중과 하겠다고 발표 했습니다.

* 시중의 유동자금이 강남 재건축 아파트로 몰려가서 집값이 폭등하니 참여정부의 주택 가격 폭등시 사용한 정책이 다시 꺼내 들었습니다. 양도세를 50-60% 내놓아야 하는 정책 13년전의 정책 그대로 사용하고있는것이 특징입니다. 그런데 주의할점은 다시 폭등한다는 이유입니다.
내년4월이면 시중에 매물이 나올수 없습니다. 양도세 중과로 ...그럼 더더욱 매매가격은 상승할 확율이 높습니다. 13년전에도 똑같은일이 반복되었죠.


전문가 의견은 ? 주요포인트를 찍어줍니다.

매입수요를  각종 규제와 금융으로 조이면 이들 수요가 전.월세로 돌아간다고 합니다.
그다음(내년 4월이후)전.월세 가격과 매매가격이  뛸지도 모른다는 전문가들의 이야기입니다.
매매수요 차단.~전월세가격 상승~ 다시 매매수요 로 돌아서는 반복되는 현상 이 일어날것이다.
다주택자들의 보유주택 양도세 중과로 매물이 나올수 없는것은 당연하니..자연스레 매물은 줄고 매수 수요는 시중유동자금의 공급계속으로...수요는 계속된다고 봐야 한다나요    
어디까지나 전문가 의견이오니 모두들 참고가 되었으면 합니다.