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[김부성칼럼] '8.2 부동산대책’ 내용과 파장은?

정부가 8.2 부동산대책(=정확한 대책명은, 실수요보호와 단기 투기수요억제를 통한 주택시장안정화방안)을 발표했다. 정책 근간은 다주택자들이 주택가격상승의 주범이므로 이들 다주택자들을 강력하게 옥죄는 방향으로 정책이 확정됐다.

우선 강남4구는 기본적으로 다주택자들과 투기의 소굴로 보아 투기지역으로 당연 지정됐고, 강남 4구외에도 서울 7구까지 투기지역에 묶었으며, 최근 역전세난으로 몸살을 앓고있지만 정부기관이전과 국회, 청와대 분원 이전 움직임등의 호재로 집값은 급등세를 이어오고 있는 세종시도 투기지역으로 당연 지정됐다.

더욱이 투기지역외에 별도의 투기과열지구까지 중복 지정하겠다고 함으로써 이들 지역은 완전히 정부가 내집한채 외에는 추가적인 주택매수를 아예 하지 말 것으로 비춰지는 정도의 강력한 대책을 시장에 내놓게 되어 당분간 주택시장은 역대급 초강력 규제로 빙하기에 접어들게 되어 주택시장과 경제전반에까지 파장이 클것으로 전망된다.

8월1일 필자는 칼럼을 통해 금번대책이 지난 정부에서 경기침체로 인해 경기가 어려워지자 정부에서 미분양이나 기존재고주택매입시 세제혜택등을 주면서 주택매수(여러채포함)를하여 건설,부동산경기침체를 살려달라는 취지로 3-4년전부터 부양책을 내놓자 각종 세금과 보유세등을 내면서 주택을 매수하고 정부가 공공임대(공적임대)공급등을 충분히 하지못하고 있는 한편에서 정부를 대신해 임대주택공급(=월세)을 담당해오고 있는 다주택자들이 순식간에 투기세력으로 전락되어 징벌적 대상이 되는 상황으로 가는 것은 좋은 정책이 될수없다고 설명한바 있다.

또한 양도세중과등을 통해 다주택자들을 징벌하는 취지의 정책이면에는 다주택자들에게 주택임대사업등록을 유도하기 위한 정책적인 고려가 포함되어있다고 설명한 바 있다.

2017.8.1. [김부성칼럼] “대한민국 주택시장, 공포의 시대 오나!”

http://cafe.naver.com/bootechhospital/66958

이러한 필자의 예상은 그대로 적중했다. 국토부장관의 설명을 보면 이러한 정부의 복안이 그대로 반영되어있다.

“이번 대책의 기본 방향은 세제, 금융, 청약제도 개선을 통해 투자 목적을 위한 다주택 구입 유인을 억제하고, 다주택자 임대 등록을 활성화해 사회적 책임을 담당하도록 하는 데 있다“

-2017.8.2.김현미 국토부장관 당정회의중 발언-

다시말해 ‘8.2부동산대책’의 근간은 투자측면의 주택매수는 절대로 하지말고 주택임대사업자를 내지않고 있는 비제도권(=사업자등록내지않고있는사람들)내의 다주택자들은 양도세 폭탄을 피하려면 주택임대사업등록을 하라는 취지인셈이다.

그동안 정부는 다주택자들의 주택임대등록을 유도하기위해 각종 세제혜택등을 주고서라도 임대등록을 권장하려는 정책을 펴려고 노력중이었지만 금번대책 하나로 별다른 세제혜택없이도 다주택자들이 양도세중과를 피하기위해 주택임대등록을 할 수밖에 없는 정책으로 집값안정과 세수확보의 용이(=수월함)라는 두 마리 토끼를 우선은 잡을 수 있는 가능성이 높아졌다. 민감한 정책을 내놓을 때 주로 채찍과 당근을 동시에 주는 경우가 많은데 금번대책에서는 당근보다는 채찍이 훨씬 높은 비중으로 거의 채찍만을 사용하는 정책이라고 봐도 무방할정도다.

만약 그렇게 하지않을 경우 다주택자들은 상당한 고통에 시달릴것이므로 정부가 원하는 방향으로 따라오라는 징벌적 메시지이기도 한 셈이다. 반발이 심할것으로 보아 그동안 정부가 고심하던 다주택자 의무임대등록제를 정부에서는 손안대고 코푸는 형식으로 수월하게 유도하는 묘수(=양수겹장, 집값잡고 세금걷고)를 둔 셈이다.

정책적인 측면에서는 이러한 정책이 정책입안자들 입장에서는 절묘한 정책이라고 볼수도 있다. 명분(집값잡기)과 실리(세수확보)측면 모두를 취할 수 있는 묘수이기 때문이다.

8.2부동산대책의 대요(大要)는 집값내리기+세수확보로 볼 수 있다. 이러한 목적에 필수적으로 포함되는 것이 각종 규제이고 투기지역이나 투기과열지구지정, 양도세강화등이 대표적인 정책수단이며 금번대책에서는 이들 수단을 모두 총동원하고 심지어 일부지역에서는 투기지역과 투기과열지구를 동시에 묶는 융단폭격식의 강력한 규제로 내놓게 된 것이다.

이러한 규제에 따라붙는 부수적인 규제들인 대출규제나 청약규제등도 같이 따라오기 때문에 금번대책의 강도는 상당히 쎈 편이다. 금번대책으로 한동안 주택시장은 한동안은 빙하기에 접어들것이 확실해보이고 그럼에도 불구하고 공급측면에서 큰 메시지는 눈에 띄지않는 일반론적인 내용(공적임대확대)이라 대책이 지나치게 수요억제측면에 맞춰져 있어 시간을 두고 부작용은 불가피할것으로 예상된다.

이번대책을 계기로 투자를 위한 주택매수나 투기수준에 가까운 묻지마 주택 매수세력 및 충분한 여유자금이나 자금계획도 없이 수도권과 지방을 다니며 무분별한 갭투자를 하던 세력들은 자취를 감출것으로 보여 투기억제와 집값하향안정같은 정책적 효과는 긍정적으로 바라볼수도 있을 것이다.

다만 3-4년부터 지난 정부시절 각종 당근을 잔뜩 주면서 부동산경기 침체기에 주택을 매수하라고 정부에서 권고하여 이를 믿고 주택을 매수하여 전월세를 주고 있는 선량한 다주택자들입장에서는 하루아침에 투기세력 + 주택가격상승 주범이라는 굴레가 씌여지는 상황은 갸우뚱하게 만드는 정책으로 평가될 수도 있다.

또한 다주택자들이 집값상승의 주범이라는 국토부장관의 취임일성에 대해 여러 뉴스기사에서 실제로는 그러한 분석이 잘못됐다는 보도가 많이 나오기도 했지만 글로벌 금융위기이후 전세계적으로 7~8년간의 부동산경기침체이후 경기가 회복되고 저금리기조속에서 시중 유동자금의 힘으로 세계적으로 주택가격이 상승하고 국내의 경우에도 수요가 많은곳에 질좋은 주택의 공급이 부족해 생기는 주택가격상승흐름이 마치 다주택자들에게 모든책임을 돌려, 정부에 세금을 많이 내면서 정부가 복지예산으로 활용할 세수를 다주택자들이 세금으로 많은 기여를 하고 있음에도 불구하고 주택공급정책보다는 다주택자들을 징벌하는 취지의 정책으로 옥죄기만 하는 정책이 얼마나 갈지는 아쉬운 부분이다.

한편, 무주택자들은 정부대책이 나올때마다 똑같은 패턴이긴 하겠지만 정책적인 지원하에서 내집마련이 보다 더 용이해질 가능성이 커지지만 집값잡는 대책이 나왔으니 집값상승이 어려울것으로 보고 주택매수를 오히려 더 하지않는 경향이 강해지기 때문에 일시적으로 주택거래 절벽이 올 가능성도 있다.

이번기회를 잘 활용하여 알맞은 주택을 매수하여 내집마련하기는 좋은 상황이지만 집을 사지않는 경향인 것이다. 강력한 집값규제후에 수반되는 전세수요급증의 요인이 되는 것이다.

다만 올해~내년까지 입주물량이 충분하기 때문에 전세대란의 양상은 나타나지않겠지만 2019년정도부터는 전세가격의 대폭적인 상승이 불가피할것으로 보인다.

무주택자들에겐 금번대책이 정부지원+입주물량풍부로 인한 아파트 매수가 좋은 기회가 될수있다는 의미다. 그럼에도 불구하고 이번에도 역시나 주택매수보다는 전월세를 선택하는 무주택자들이 훨씬 많을 것이다. 전세가격은 1년반~2년정도후 일부지역 입주물량잉여가 해소되는 시점에는 매매수요감소+전세수요급증으로 상당한 폭으로 전세대란이 발생할 가능성이 커졌다.

아울러 다주택자들도 이제는 제도권밖에서 주택임대를 하고 있는 틀을 탈피하여 제도권내의 틀로 들어와 주택임대사업자등록을 통한 양도세 혜택(중과배제등)과 세금납부라는 권리의무의 틀에서 투기꾼 누명을 벗고 당당하게 주택을 보유, 운용, 유지하는 것을 검토해볼 시점이 됐다.

 -김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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