부동산 정보포털에서 거래포털로!

◈ 매물개요

- 성수전략정비구역

- 성수3지구

- 상가

- 대지지분15.8평

- 매매가격 6억7천만원

- 대출 3억원 가능

◈ 매물메리트 분석

1. 비교적 높은 감정평가금액

* 성수1지구 2012년 구역승인 당시 감정평가의 기준

- 단독주택 : 평당 2천만원

- 상가 : 평당 3천8백만원

- 공동주택가격 : 평당 5천8백만원 (Ex. 동양아파트 5억8천만원)

☞  위 감정평가 기준공식에 대입해보면 현재 10억 이상으로 거래되고 있는 32평형 아파트와

유사한 평가를 받을 수 있음

2. 분양대상요건 충족 

상가는 성수전략정비구역 최소분양평형인 15평형 분양가격 3억원을 초과하면

분양 대상입니다.

3. 주택수에 포함되지 않음

다주택자 규제에 대한 이슈가 커지고 있는 현 시점에서 타매물에 비해 환금성, 가용성, 수익성 프리미엄이 있습니다.

4. 재건축과의 비교

공익성이 강한 주택재개발정비사업인 성수전략정비구역 내 매물로서,

재건축초과이익환수제를 적용받지 않아 수익률면에서 큰 차이점이 있음

5. 미래가치성 분석

* 미래가치의 척도인 입지조건을 기초로 한 인근 아파트 비교대상

- 한화갤러리아 포레

- 트리마제

- 압구정 재건축아파트

- 개포 재건축아파트

☞ 한화갤러리아 포레 아파트평당가격 6천5백만원대

☞ 트리마제 아파트평당가격 6천만원 초과한 상태

☞ 압구정, 개포 등 강남재건축 아파트가격 미니멈 20억이상

투자성향평가 후 투자금액별 Man to Man 매물 수익성 분석

* 관련 법령 첨부 (서울시조례 제27조, 제30조)

[분양대상]

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  

<개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.

다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자.

 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서

종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.  

<개정 2010.7.15., 2014.5.14.>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.

다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이

제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우.

다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고

다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.  

<개정 2010.7.15.>

1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우

권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서

권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는

환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

[공급기준]

제30조(주택공급 기준 등)

① 영 제52조제1항제8호와 영 제52조제2항제1호에 따른 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준은

다음 각 호와 같다.  

<개정 2014.1.9.>

1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다.

이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.

2. 제1호에 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 다음 각 목의 기준에 따라 주택을 분양할 수 있다.

가. 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

나. 국민주택규모를 초과하는 주택은 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며,

 제27조 및 제28에 따른 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족한 경우에는

그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.

3. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고,

권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다.

② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등

부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.

1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며

사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다.이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서

권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다.이하 이 항에서 같다)이

분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나

유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며

사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나

공동주택을 분양받지 아니한 자

4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서

 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자