부동산 정보포털에서 거래포털로!

2018년 부동산 정책은 크게 아래와 같이 영향이 있을 것으로 예상된다.. 

◆ 금리상승 ◆ 대출규제강화 ◆ 입주물량증가 ◆ 양도소득세 중과 ◆ 재건축 초과이익 환수제 시행 ◆ 보유세부활 등이다..
 

2017년 문재인 정부가 들어서면서 서민들을 위한 집값 안정을 추구하려했으나..부동산 정책에 따른 강도높은 규제가 전국 집값 양극화로 오히려 빛을 발휘하지 못했다는 것이다.. 그야말로 작년 부동산 시장은 서울강남권인 서초 강동 송파 강남 재건축시장및 도심및 강남권 배후일대 준강남권인 용산 성동 광진등 집값시장이 多事多難한 한해였다는 생각이 든다..

부동산에 있어서 땅이든 주택이든 거래 가격은 수요와 공급의 원칙에서 움직인다..그러나 필자가 누차 진언하였듯 입지(사통팔달교통 기반시설 역세권 명문학군"대학교" 대규모공원 산 호수 강 종합병원)가 가장 중요하다는 것이다...그러나 정부의 지속적인 규제 강화로 인한...인기지역은 그나마 거래가 활발히 되거나 기세상승하였지만..비인기지역일대는 매매거래는 물론 전.월세 시장까지 움츠리게 한 요인이 시장에 크게 작용하였다 必히 느낀다..

특히 주거형부동산 임대형부동산 수익형부동산의 경우..2018년 올해부터 시행되는 각종 규제들로 인해 변화가 급격할 것으로 예상이 된다..

△분양권 전매금지 △인터넷 청약 의무화 △ RTI 1.5배 적용 △상가임대차보호법 개정안 추진 △추가금리인상등 부동산투자에 있어 크게 영향이 있을 것으로 내다보고있다..

2018년 1월부터 당장 수익형부동산 규제책이 본격 시행되며.. 투기지역과 투기과열지구 조정 대상 지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양과 신규 오피스텔 분양권은 소유권이전등기時까지 전매가 금지된다..

서울과 수도권 오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 모든지역과 경기도 세종시 부산광역시 대부분의 핵심 도시지역들이며.. 이후 정부는 계속적으로 주시하면서 투기가 예상지역은 더욱 확대될 것으로 보인다..

오피스텔 300실 이상 분양시.. 인터넷 청약이 의무화가 될 전망이다..부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아지고 다주택자들 자금도 당연히 조여질 것이다..부동산임대업자 대출에 대한 與信審査 Guideline이 금년 3월 은행권부터 도입된다..부동산 임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 "賃貸收益 利子償還比率(RTI)"이란 새로운 기준이 적용된다.

RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물 가치 외에 임대수익으로 대출이자를 상환할 능력이 되는지를 심사하고..대출이 적정한지를 판단하는 지표로..RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자는 위축될 것으로 보인다..주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배 비주택은 1.5배는 되어야 대출받을 수 있다..

상가건물 임대차보호법 시행령 개정안도 입법예고되면서..금년 1월중 상가임대료 인상율 상한Upper이 연9%에서 연5%로 상한이 낮아질 예정이다.. 환산보증금 기준액또한 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 임대차보호를 받을수 있고.. 法개정으로 인해 임차인의 영업여건과 안정화가 보장되지만.. 상가 투자자나 건물임대인 입장에서는 어찌보면은 효율적이지 못하다 생각할뿐이다.. 

올해 관건인 미국금리인상은 3번정도 금리를 올릴 예정이라 국내금리도 당연히 인상될 것은 확실히 보여인다..결국 기준금리 인상은 그동안 말많았던 Gap투자에 크게 변수로 작용될것이고.. 투자수익 또한 떨어질 것이다 사료된다..

당장 금리인상으로 인해 중산층이상 기반커뮤니티가 우수한 밀집지역은 Damage가 없겠지만..향후 지속적인 금리인상으로 인하여 중산층 이하 일반보통층 서민층 공급과잉 밀집지역은 가계빚에 따른 집값하락이 예상될수 있다고 본다.. 앞으로는 Risk 관리에 철저히 준비해야 할것이다...금리인상은 수익형이든 주거용이든 모든 부동산에 민감하게 작용된다..그간 투자자들이 저금리 대출을 쉽게 활용 보편화되어 있는 오피스텔 개별상가 아파트는 금리인상에 따른 불보듯 이자부담및 가계경제에 미치는 Default현상이 속속히 드러날것이다..

정부가 실시하는 새해부터는 주거복지 Road-Map ...실수요자와 무주택자 서민을 위해 5년간 매년 20만호씩 공공주택 總100만호를 공급하겠다고 발표했다.. 청년 신혼부부 고령층 저소득층 중산층등 생애단계별 소득수준별 맞춤형으로 지원된다고 한다..

양도세 중과및 재건축 초과이익환수제 명분으로 관리처분이 당장 될것이라는 기대감으로 이유없이 많이 오른지역과 시행절차를 안밟은 지역은 APT가격 하향및 투매가 예상되며..다주택 고가주택 보유세 관련 논의도 꾸준히 진행중인 만큼 올해안에는 시행될 것으로 보인다..

과거 국제금융사태 IMF 그때를 기억해 보면 확연히 들어날것이다..신탁금리가 5%이하일때랑..10%이상일때를 놓고 집값시세를 비교해보자..결론은 두마리토끼를 잡을수 없다는 말이다..두마리 토끼를 잡는다는 자체가 허황된 욕심아니겠는가..가계경제에 미치는 분수에 걸맞게 정도와 수순에 의거 취사선택을 잘하라는 뜻이다..금리가 높을때는 주택가격 상승이 저조하였거나 미비했다..하지만 예금금리가 10%이상일때 집값은 1년에 500-1000만원오르는 반면에.. 예금금리가 5%이하일때는 집값이 1년에 3000만원에서 많게는 5천에서 1억씩 뛰었다..

1998년 IMF 전후를 따져보면 나올것이다..IMF때 강남구 압구정동 35평 현대APT가 1억5천만원이였다..그러나 세월이 흘러 흘러 지금은 20억이라고 한다..송파구 잠실주공5단지도 19억..조만간 20억찍는다..강남 송파 인접배후지인 바로 한강넘어 성동구 광진구는 어떻게 될것인가 상상해봐라..작금의 현실을 비추어 볼때 현금이 많은 사람들이 과연 저금리 금융기관에 예치하겠는가..물론 할수도 안할수도 있지만 다수를 놓고 보자는 것이다..그당시 긴 안목으로 넓게 부동산투자나 Fund형개발신탁 주식채권에 장기간 푹담궈 크게오를때 매매차익을 실현한다..

금리가 오르지 않거나 금리가 높지않으면 수요층에게 외면받을뿐 절대로 집값 못잡는다..정부또한 금리냐 세금이냐 저울질을 해야하니까 말이다..주택시장또한 서울 경기권에서도 인기지역과 비인기지역으로 양극화는 계속적으로 지속될것이며..서울에서도 입지가 탁월한 인기지역[강남구 서초구 송파구 용산구 마포구 광진구 성동구 강동구]은 수십년 수백년이 지나도..나라가 망하지 않은 이상 땅값 집값이 영원히 상승 지속될것이다..가까운 홍콩을 비교하면 머지않아 그렇게 될것이다 사료된다."溫故而知新"이라 하였다 과거에 연연하지 말고..폭 넓게 익히고 새로운걸 찾으라..사물이든 인간이든 거울로 삼아 형평성를 잘 따지라는 뜻이다.. 

◆韓國銀行 基準金利 推移에 따른 金利上昇.. 

2017년 11월 한국은행은 기준 금리를 0.25% Point 인상했다.. 2018년 12월까지 미국과 우리나라의 기준금리 인상이 2~3차례 더 있을 것으로 예상되며.. 결국 금리인상에 따른 예견으로 기존 아파트거래및 대규모 수도권 공급아파트 입주물량 침체와 더불어 가격또한 하향될것이다..

허나 그와 반대로 땅지분이 많은 임대수익형 다가구단독주택 근생상가주택은 지분가격이 계속 상승되리라 본다..이번 금리인상에 따른 主要 중산층 서민층 가계부담에 따른 연체율도 높아질것이며.. 그에 따른 대출이 손쉽고 용이했던..집합건물인 오피스상가나 아파트 다세대빌라등 급매물과 함께 법원경매가 속출될것이다 사려된다..

◆貸出規制强化..

정부는 8·2 부동산대책을 통해 LTV  DTI 비율을 각각 40%까지 낮추고 지난 10·24 가계부채종합대책에선 DTI 비율 산정시 기존주택 담보대출원리금을 반영하는 (新)DTI도입을 발표했었다..정부정책에 따른 주택구입을 위해 과다하게 金融빚을 내는 투기 수요를 잡기위한 방책이다..

이 법이 시행이 될 경우 대출로 전세를 안고 아파트를 매수할 수 있는 여력이 대폭 줄어들 것이고.. 현금으로 집을 매수하기는 어려울 것이다...결국 투자목적으로 대출받아 구매하는것이 어려워지고.. 신규 분양시장에도 대출한도가 줄어 지속적으로 늘어만 나는 분양시장도 침체될 것이다..

◆讓渡所得稅 重課.. 

2018년 4월부터 多주택자를 대상으로 양도소득세 중과제도가 시행된다.. 주택이 늘어날수록 세금 부담이 더 커지는데..정부가 제출한 소득세법 개정안에는 다주택자가 금년 4월1일부터 투기지역을 포함한 조정대상지역內 보유주택을 팔 때 기본세율..(6~40%)에 추가세율(2주택자는 10%포인트 3주택 이상은 20%포인트 추가)을 부과한다고 한다..

다주택자는 올해 4월1일부터 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다.. 아울러 올해 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권을 팔 경우 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50%를 무조건 적용한다... 현행 분양권 소득세율은 분양권을 취득한지 1년 이내에 팔면.. 양도차익의 50%를 납부하도록 규정하고 있다..1년이상~2년미만 보유하면 40%..2년이상 보유한뒤 전매하면 6~40%를 부과한다..

◆再建築 超過利益 還收制 施行.. 

2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익 환수제가 적용된다.. 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 세금으로 내는 제도이며..재건축에 대한 기대감으로 가격이 급등한 아파트 가운데 2017년 말까지 관리처분계획 認可를 받지 못한 사업장은 가격하락 조정이 불가피하게 보일것으로 사료된다.. 부동산에는 기대 이익이 줄면 당연히 가격 하락이 있게 되고 위축되면 수요자 찾기란 어렵다는 것이다..작년 재건축호재 여파로 아무런 시행절차없이 급상승한 지역은 하락할 가능성이 높다는 것..이점 절대로 방관해서는 안된다는 뜻이다...  

◆保有稅 復活 可能性.. 

문재인 정부 들어 주택 시장을 안정화 시키기 위한 규제 카드로 보유세 인상 방안이 진행될 것으로 보인다..김동연 경제부총리도 11월 한 강연에서 "재정당국 입장에서 보유세에 대해 나올 수 있는 시나리오를 모두 검토했다고 하였다..부동산 상승이 투기과열되면 보유세 인상을 할수 있다는 방침이다..

**금융기관 개인 신용평가에도 10등급이 있듯이..개인 재산기준에도 10등급이 있다는 것이다..초호화층 최상위층 상위층 중상층 중산층 일반보통층 서민층 빈민층 차상위계층 극빈빈곤층..빚없이 현금화 할수 있는 재산.. 1인당 2억2천9백만원이 중산층이다는걸 알았으면 한다..현재기준으로 금융이든 사채든 빚 1원도 없이 4인가족이면 9억1천6백만원이 중산층이다..지금현재는 중산층이지만 나중에 하위층이 될지..상위층에 될지는 본인들 하기나름 아니겠나 필자는 말하고 싶다... 

옛부터 있는 집안이나 바르고 옳은 집안들은 검소하고 겸손한 반면에..소위 개풀 없이 살다가 조금있으면 빈수레가 요란을 친다고 한다..빚있는 아파트 10억짜리 가지고 있다고 해서 중산층이다..주제파악과 교만함에 착각하지 말것이며..숨겨줘있는 껍데기는 다 드러난다는 것이니..과연 본인들이 처한 나의 실체가 어디까지 인지를 잘 생각해 보라는 뜻이다... 

**사십오십이무문언[四十五十而無聞焉]이면..사역부족외야이[斯亦不足畏也已]라..

나이 사십 오십이 되어도 그사람의 학문이든 덕이든 이름이 없다면 그런자는 절대 두려워할 것이 없다..

돈돈돈 한다고 절대 돈이 오지 않는다..

분수에 걸맞지 않은 욕심은 절대 오지도 않는다..

인생사 세상사 영원함은 없다..인생무상[人生無常] 제행무상[諸行無常]..