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결국 현재 집값을 올리고 있는 것은 8.2 조치의 구조적인 모순 때문입니다.

그러면 왜 집값이 오르고 있을까요? 장기적으로는 서울에 양질의 주택이 부족하다는 것이지만, 단기적으로는 시장의 매물 부족 때문입니다. 쉽게 말해 서울에 집을 사려는 사람은 많은데, 팔려는 사람이 적어서입니다. 시장 제1법칙인 수요와 공급 곡선에서 공급이 급격히 줄어든 것입니다. 서울에 집을 사려는 사람이 많은 것은 서울 집값이 더 오를 것이라는 믿음이 시장에 퍼져나갔기 때문입니다. 지금이라도 안 사면 영영 서울에서는 내집을 소유할 수 없다는 불안감이 시장에서는 강력한 매수세로 등장한 것입니다. 더구나 집값이 떨어지는 지방에 사는 사람조차도 자신의 자산을 지키기 위해 지방 집을 팔고, 서둘러 서울에 집을 사려는 것입니다. 이러니 시장에는 집을 사려는 사람이 넘쳐나는 것입니다.

반대로 집을 팔려는 사람은 급격히 줄어들고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요? 첫 번째, 집은 주거의 수단이기도 하지만 자신의 자산을 담아두는 그릇입니다. 자산의 70~80% 정도가 집에 잠겨 있다고 보면 됩니다. 그런 상태에서 앞으로 집값이 더 오를 것 같다고 하면, 팔려는 사람이 없는 것입니다. 그런데 이를 인간의 탐욕으로만 해석하기는 곤란합니다. 한 채 있는 집을 팔았는데 다른 집값이 더 올라서 사지 못하는 경우가 생길 수도 있다는 두려움 때문에 집을 팔지 못하는 것입니다.

두 번째, 8.2 조치가 매물이 나오지 못하도록 구조적으로 막고 있기 때문입니다. 다주택자가 42개 조정 대상 지역에서 집을 팔려고 하면 기존 세금에 양도차익의 10~20%를 더 내야 합니다. 또한 임대 사업자는 의무 보유 기간인 8년 이내에는 집을 팔 수 없습니다. 안정적인 임대 물건을 확보하고자 법을 만들었지만, 시장에 매물을 8년간 나오지 못하게 하는 역효과를 낸 셈입니다.

더 심각한 것은 1가구 1주택자도 예전에는 2년 보유만 하면 자유로이 팔 수 있었는데, 앞으로는 3년을 보유해야 하고, 그 집에서 3년을 꼭 살았어야만 팔 수 있는 자격을 주는 방향으로 법을 개정한다고 합니다. 1주택자의 매물도 나오기 어려운 구조로 만들겠다는 것입니다.

이렇게 구조적으로 사람들이 집을 파는 것을 막고 있으니, 시장에 매물이 사라지게 된 것이고, 수요 공급의 법칙에 따라 집값이 급등한 것입니다.

그러면 결론적으로 서울의 집값은 떨어질 것인가? 아닙니다. 당분간 더 오를 것입니다. “더 오를 것으로 보인다.”나 “더 오를 가능성이 있다고 여겨진다” 같은 뜨뜻미지근한 표현을 쓰지 않고 “오를 것입니다.”라고 단정적으로 이야기하는 이유는 8.2 조치의 모순점이 시장에 지속적으로 악영향을 끼칠 것이기 때문입니다.

더 나가 현 정부는 이번 사태의 주된 원인인 8.2 조치를 철회할 의사가 전혀 없는 것으로 보입니다. 최근에 나오는 발언이나 행동을 보면, 여기서 물러서면 끝장이라는 생각이 있는 듯 합니다. 더 나가 현 정부는 참여정부 시절의 제도가 역사상 가장 훌륭한 제도였다고 착각하고 있습니다. 그래서 모든 제도를 참여 정부 시절로 돌려놓으려 하는 것입니다. 문제는 현 정부의 의도 대로 될수록 서울의 매물 부족 현상은 지속되고, 지방과의 양극화는 더 심화된다는 것입니다.