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 (정화리칼럼) 집값폭등원인과 올 가을 집값전망

목차 1.최근집값동향

       2.집값 폭등의 원인과 대책

       3.추석 후 가을철 집값전망

글쓴이 : 정화리

1.최근 집값 동향

최근 서울집값은 오름세를 넘어 폭등수준으로 무섭게 오르고 있으며 8월 중순으로 접어들면서 이 같은 상승세는 서울전 지역으로 번지고 있으며 7월부터는 가장 폭발력이 큰 재건축 시장까지 불이 붙으면서 그 상승폭은 매주 단위로 점점 커지고 있습니다.

지금의 집값 폭등의 특징은 두 가지로 요약할 수 있습니다.

하나는 서울과 지방 ,강남과 강북의 양극화 심화이며 둘째는 “똘똘한 집 한채” 선호현상입니다. 서울강남에 집 한채가 이제껏 어떠한 재테크보다 수익성과 안정성에서 탁월한 선택이었다는 것이며 결국“강남 불패”를 다시 한 번 보여주는 것입니다.

최근의 집값 상승은 ① 4월부터는 5년 미만 새 아파트 가격이 꿈틀댄 것을 시작으로 ② 5월에는 재개발 ③ 6월에는 재건축 시장도 상승세로 돌아섰고 특히 “휘발성”이 큰 재건축 시장이 상승세를 타면서 강남 재건축 아파트집값은 한 달 새 2억씩 오르고 매물은 “씨”가 말라 부르는 게 값입니다.

특히 7월말 박원순 시장의 여의도 통 재건축과 용산 재개발 Project는 상승세의 서울집값에 휘발유를 끼엊은 격이 되어 ‘집값하향안정“을 정권의 Identity로 삼는 문재인 정부를 당혹케 합니다.

여의도 시범 32평 이한 달 새 3억 오른 15억에 매물이 나왔고 용산 24평 한가람 아파트가 6월보다 7,000만원 오른 11억5,000만원에 팔렸고 대치 은마 31평은 6월15억에서 7월 16억5,000만원 8월10일 현재 17억에 접근중이며 잠실주공 5단지 34평은 17억에서 18억5,000만원이며 8월말 19억 ,9월에는 20억을 돌파할 것 같습니다.

이와 같이 재건축 값은 한 달 새 2억~3억씩 올랐습니다.

강북도 마찬가지로 서대문구 파크뷰자이 32평이 지난달 말에 9억5000만원에 팔려 3월 최고가보다 1억7000만원 올라 최고가 갱신을 했고 강서구 가양주공9단지17평도 4,000만원 오른4억에 팔렸으나 매물이 없으며 여의도 개발의 후광효과가 기대되는 마포 래미안푸르지오 24평은 지난주 10억 5000만원에 팔려 6월 대비 4,000만원 올랐고 목동7단지 27평도 11억5000만원에 팔린 후 지금은 12억도 매물이 없습니다.

그렇다면 이렇게 집값이 폭등하는 이유는 무엇일까요 ?

2. 최근 집값폭등 원인과 대책

문재인 정부가 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 8.2부동산 정책을 내놓지 1년이 지났습니다.

① 다주택자양도세 중과 ② 투기지역과 투기과열지구 재지정 ③ 대출규제와 재건축 조합원지위양도금지등이 담긴 “부동규제 종합셋트”로 참여정부5년 동안 내놓은 부동산 규제책을 다 모아 단 한 번에 잡기위해 내놓은‘핵폭탄급 정책’이 8.2대책이었습니다.

그러나 1년 만에 8.2대책은 “폭등과 질식”이란 쇼크만 초래한 결과를 낳았습니다.

양도세,종합부동산세등 다주택자에 대한 규제로 ➀ 매물이 자취를 감추고 ➁“똘똘한 집한채”라는 Patten을 만들면서 수요대비 공급부족이 가장 큰 원인입니다.

두 번째 원인은 풍부한 유동성과 정책불신입니다.

지금 시중에 떠도는 부동자금이 1200조원에 이르며 시중 총통화랑(M2)이 2600조가 넘어 글로벌 금융위기 이후 엄청난 돈이 풀려있습니다.

반면 ▼무역전쟁 ▼정책리스크(최저임금인상, 주52시간노동) ▼ 고유가 등으로 경제와 정치의 불확실성으로 생산과 소비, 기업과 시장에 先 巡還(선순환)을 그릴 자금들이 수익성과 안정성을 쫓아 서울 집과 땅에 돈이 몰려들기 때문입니다.

또한 부동산 시장과 투자자 및 실수요자들은 이제까지 부동산 대책이 나오면 일시 안정된 집값은 일 년 내에 다시 뛴다는 학습효과를 익히 알고 있기 때문에 더 늦기 전에 투자와 실수요에 뛰어든 것입니다.

집값안정을 위한 대책은 ▼공급확대 ▼정책신뢰회복 입니다.

공급확대는 수요가 있는 곳에 공급을 늘려 가수요와 투기를 막는 것이고 아무리 좋은 정책일지라도 국민의 동의와 신뢰를 얻지 못하면 결코 성공하지 못함을 역대정권들을 통해서 많이 보았습니다.

서울은 연간 약 15만호의 주택수요가 있으며 특히 강남4구는 연 4만~5만 가구가 필요함에도 최근 3년 동안 서울에 공급된 주택 10만구가 조금 넘으며 특히 강남4구는 필요량의 40%밖에 공급되지 않았으며 향후 2~3년 동안은 이 같은 공급부족으로 서울 집값은 계속 오를 것입니다.

3.추석 후 가을철 집값 전망

부동산은 전통적인 재래시장으로 추석과 설은 집값 향방에 중요한 ‘변곡점’으로 작용합니다.

8/8일부터 정부(국토부)+지자체(관할구청)+감정원의 합동단속반이 용산 신계동 중개업소를 단속을 시작으로 13일부터는 서울시 투기지역 전체로 확대한다고 발표했습니다.

이는 한마디로 시장에 “엄포주기”로 정부가 다음 규제책을 준비하고 있다는 시그널로 보이며 지금 예상되는 규제책은 ①서울의 투기지역확대 ② 재건축연한을 30년에서 40년으로 연장 ③ 1가구1주택 비과세요건강화( 2년 보유 에서 2년보유와 2년거주추가) ④ 일시적1가구1주택 비과세요건강화( 신규주택 취득시 3년내 매도에서 2년내 매도로 강화) 등이 예상되며 그 시기는 추석 전 후로 예상합니다.

따라서 새로운 규제책이 나오는 10월부터 연말까지 시장은 숨고르기(약보합세) 로 들어갈 것이나 하락장은 아니며 이 같은 약 보합세는 2~3개월 동안 조정장을 유지하다가 조금의 호재에도 바로 상승장으로 전환할 것입니다.

지금의 집값 폭등은 투기꾼도, 중개업소도, 다주택자도 아닌 수요와 공급 그리고 차고 넘치는 자금력에 이한 시장 순 기능에 의한 것이며 “돈이되는곳에 돈이 몰린다. 이는 자본주의 시장경제 제1법칙입니다.

투자자나 실수요자는 ➀ 강남권과 재건축지역 ➁ 지하철과 GTX 신규개통지역 ③ 개발호재지역 등에 투자나 실수요자는 적극매수를 권해드리며 특별한 계획이 없는 매도는 신중을 기하시길 권해드리며 개인적 사정으로 "정화리"란 필명을 씀을 양해해 주시면 고맙겠습니다.

포인트 지역과 포인트 아파트에 대한 가격동향은 지역중개업소를 통해 계속 체크 하셨다가 급매물(시세대비 ㊀3%)은 공격적으로 잡으시길 권합니다.

 다음 글에서 뵐 때까지 건강하시고 가정과 직장과 사업장에 늘 건승하시길 빕니다.

                         ~~~정화리 드림~~~